取消商品房预售制对房地产行业和购房者有哪些影响

　　任何重大政策的到来，都是从吹风开始的。
　　日前，广东省房地产协会下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》《通知》称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25日上报住房城乡建设部。
　　一时间，取消商品房预售制的消息甚嚣尘上。
　　当晚，广东省房协相关人士向《中国经营报》记者表示：
　　该文件只是征询意见稿，并非真的实施。
　　住建部房地产市场监管司相关人士同样表示：
　　情况并不属实，具体我们也在调查处理当中，具体情况不方便透露。
　　两级机构纷纷出面否认，这件事有意思了。
　　1“卖楼花”简史
　　土地70年产权、公摊面积、商品房预售制，堪称房地产市场的三大发明。
　　巧的是，这三大发明均是师仿香港而来。
　　1950年代的香港百废俱兴，房地产业蒸蒸日上。当时香港楼宇一般都是整栋出售，对资金要求量大，有开发商率先想出“分层出售”的主意，既然分层出售，那么自然就有了公摊部分，公摊面积于是由此而来。
　　1953年，刚刚从海上赚取第一桶金的霍英东，加入房地产业。精明的霍英东，第一时间就看到房地产的巨大商业潜力，同样看到仅靠分层出售还不足以刺激庞大的购房需求。
　　为加快商品房销售，霍英东设想出“分期付款”模式。
　　第一期先交订金百分之五十，第二期落妥二楼楼面交百分之十第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。
　　分期付款一经推出，立刻引爆香港楼市。
　　香港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元，形象称之为“楼花”，所谓预售楼花，就是“卖楼花”。
　　“卖楼花”让开发商在动工之前就获得一笔定金，从而加快资金周转速度，而购房者也因此减轻资金压力，香港楼市彻底被激活。
　　霍英东后来回忆说：
　　每天都有很多市民从港九各地蜂拥而来，队伍排成长龙，售楼盛况空前。有些人排队预售到“楼花”后，随即把“楼花”转售给别人，一天之间就已经赚了一笔
　　霍英东由此赚得盆满钵满，“卖楼花”也被各地所效仿。
　　2预售制：空手套白狼的游戏
　　1994年，我国出台《房地产管理法》，其中提出“商品房预售制度”，这就是“卖楼花”在内地的变形。
　　商品房预售制，伴随中国房地产已有25年。在住房短缺时代，预售制提高周转速度，有效促进住房供给，功不可没。然而到了25年后的今天，预售制已经弊端重重。
　　预售制，说直白点，其实就是“空手套白狼”的游戏。
　　众所周知，一栋高层建筑，从拿地到完工一般需要两年时间。而在“卖楼花”模式下，香港最早只要项目立项就能对外开售，而内地则要求建设设13层左右时即可对外预售，而这个时间周期一般都是半年左右。
　　半年就能开卖，购房者付了定金，银行给了贷款，开发商轻轻松松拿到现款，同时还能以既有资金再度放大银行贷款，然后进行下一轮开发。
　　房地产的高周转模式由此而来，而风险却转嫁给购房者和银行。
　　卖楼花，给购房者以“期房比现房更便宜”的印象，提前两年锁定购房者。同时，以不到三成的自有资金，撬动起动辄几十亿乃至上百亿的开发项目，源源不断从购房者和银行手中套取资金。
　　可以说，商品房预售制，是中国房价政治经济学的基本构成。它是维系房地产企业高周转的重要基础，也是维系土地财政高速运转的重要前提。
　　所以，不难明白，为什么“取消预售制”呼吁了十多年却一直毫无进展，也不难理解，为何此番两个机构都纷纷出面辟谣。
　　3取消预售制：让谁恐惧？
　　有时候吹风，是为了试探市场，为政策落地提供前提。还有些时候，吹风是为了反向试探决策部门，防止政策的落地。
　　取消预售制，最直接的影响就是房企周转速度变快，高周转模式就此终结，这必然带来房地产行业的全面洗牌。
　　中小房地产开发商，或将面临生死之劫。事实上，最近一段时间，银行开发贷、信托贷款等房企融资方式全面受限，一些中小地产商就频频传出“崩盘”的消息。
　　大开发商也不是高枕无忧。虽然一些龙头房企能进一步扩大势力范围，大鱼吃小鱼。但预售取消，整个市场都要面临资金压力，房企的利润必然大受影响，高速扩张的历史，将会一去不复返。
　　所以，无论是大开发商，还是小开发商，都不会乐见“卖楼花”的消失。
　　对于地方政府来说，高周转的好处，是提高了土地出让的效率，短时间内获得更多的卖地收入。
　　如果高周转不复，一宗土地两年才能变现，开发商必然减缓拿地速度，土地财政又将如何维系？
　　所以，现实利益错综复杂，“卖楼花”显然不会那么容易取消。
　　4不必担忧房价上涨
　　“卖楼花”一旦取消，房价将会何去何从？
　　很多人担心，预售取消，住宅出让周期变长，会减少新房供给，让市场更加供不应求，房价应声而涨。
　　这显然是过度担忧。
　　其一，现在早已不是住房短缺时代。过去一旦取消预售制，必然会带来供给短缺。现在早已不可同日而语，一二线城市早已进入存量房时代，取消预售的影响，没有想象那么大。
　　其二，影响房价的根本因素在于两点：一是货币放水，二是土地垄断。有没有预售制，在其中的分量并不大。否则，过去25年，预售制大行其道，最近开发商高周转更是进入极致，可见有半点阻止了房价的上涨？
　　其三，楼市已经进入冰封期，最大的制约因素不在于供给，而变成需求不足。换句话说，房票足够，但刚需们都在持币观望。预期一旦下行，市场成交量自然下降，预售取消又如何？
　　其四，预售制给开发商加杠杆，将风险转嫁给购房者和银行。取消预售，显然符合购房者的利益。即使不取消限售，将预售资金进行第三方托管，也好过现今的开发商“空手套白狼”。
　　所以，作为购房者，千万不要被一些人牵着走。
　　，