从暴跌300万到香饽饽，学区房的15天惊魂实录！

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　　1：
　　4月30日，北京西城区发布“多校划片”的通知。通知一出，西城区学区房出现三种现象：
　　1、出现暴跌房源。
　　有公开的挂牌单价数据显示最高降幅达到300万。
　　2、房价下调成趋势。
　　5月1日10日，新增下调房价房源634套，其中5月8、9、10日三天，下调数量单日破百。
　　3、恐慌情绪蔓延，挂牌数量持续激增，抛盘很严重。
　　在政策出台之后，新增房源量超过新政出台前的15倍，最高的5月5日，一日上新量达到336套。
　　但是，令人意想不到是，面对抛盘、降价、暴跌压力的西城区学区房，居然成交量很好。
　　1、成交周期更短
　　从签约到过户，时间最短可以在10天内完成。
　　2、小面积上车盘秒光。
　　在7。31新政出台前，基本就没有小户型。政策出台后，挂牌小户型明显增多，但基本处于一出来就秒光的状态。
　　3、置业目的明确，短期认赔，不考虑居住升值，仅为上学。
　　目前来买的购房者，不考虑居住、不考虑短期涨跌，仅考虑学区落户。
　　这和这次多校划片新政预留3个月的窗口期有直接关系：
　　只要7月31日前完成购房及落户，还可以按照登记入学划片学校，不受多校划片政策影响。
　　因此，卖家希望在新政实施前赶快卖掉，买家则希望赶上最后一班车，因此，供需两旺成交大增。
　　但，这背后最根本的原因就两个字“刚需“。
　　如果你站在局外人的角度看，你一定想不通，明明知道已经被炒的老高了，政策也明显在针对“好学区”背后的资源和房价，明显可能会成为最后一棒，却依然要一门心思的扎进去。这背后是三方权衡的结果：
　　1、这是北京的学区房，基本等同于中国顶级大学的邀请函。
　　通常我们对买老破贵学区房的态度是，没必要。孩子的教育是一个系统工程。并不是你买了学区房，将来你的孩子就能上清华北大。
　　但这是在北京，上了北京名校的学区房，考上中国顶级大学（或欧美名校）的概率是超过50的。
　　2、政策压制迎来购买时机。
　　在政策压力下，价格下调，放盘量大，这对刚需买家来说算是历史性的购买时机。
　　3、目前没有投资客。
　　老破贵学区从来不是投资客的选择，当下市场成交量价均客观反映北京教育资源供需不平衡的现状。
　　所以，“多校划片”的均衡措施只是解决分配问题，却不能增加稀缺的教育资源。因此，学区房将一如既往具备三大特性：
　　1、具有风险极低、流动性极高的特性。
　　比如去年年中陪一个朋友看深圳百花小学学区房，30左右，500万，成交周期仅三个月。还有去年去上海看市场，在上海徐家汇看了一个电梯两房的学区房，试着和房东砍价10万，没看动，后来不到一个月这套房源就比报价低5万的价格就成交了。
　　2、学区房对于家庭教育永远是刚需。
　　不买学区房肯定上不了好学校，买了学区房只是有可能上不了。所以，买是一定要买的，差别在于买哪里。
　　3、紧缺，所以存在新机会。
　　名额有限，额满为止会成为越来越多家长的噩梦。以深圳福田、龙华为例，5月初就公布了学区预警
　　学位紧缺是目前一二线城市共同的问题。
　　在过去3年，国家财政部对教育领域信息技术的建设投入从2017年的2731亿元，以年均复合增长率8。7的速度，预计2020经费投入将超过3800亿元。
　　图片来源：前瞻产业研究院
　　因此，在新的教育资源不断进去学区房体系，这个过程中在老旧IP的轮换以及价值重新估值，存在兼顾学区和投资的机会。
　　2：
　　因此，面对西城区学区房新政，我们一定要正视三个问题：
　　第一、未来三五年一二线城市都会跟进。
　　北京是政策先行者，未来其他城市推进只是时间问题。具体是什么政策不确定，但可以明确的是，促进教育公平化均衡化，弱化现有学区房的市场流通价值，减缓学区房的流通速度是大趋势。
　　第二、“多校划片”并不代表区域内学区房凉了。
　　而是预示着学区溢价过高的学区房要凉。因此，无论在哪个城市，对于这类由于学区而被爆炒起来的房子，如果你是业主且已没有自用需求，可以择机卖掉；
　　如果你有自用的需求，大概率对于“存量家庭”来说，不受影响，继续沿用之前的政策。
　　第三、如果你是自用，你大概率需要买一套。
　　不买学区房肯定上不了好学校，买了学区房只是有可能上不了好学校。所以，买是一定要买的，差别在于买哪里？
　　在促进教育公平化均衡化的大背景下，买学区房的思路彻底变了：以前只要关注具体的学校，未来则要关注一个区域整体的教育水平以及成长空间。
　　因为未来买学区房有两个基本原则：
　　1、如果你是纯自用，买整个区域教育资源比较均衡，学校整体都不错的。即便今后真的面对多校划片，也不至于存在被派到太差的学校。
　　2、如果你偏投资，可关注城市经济重心的位移背后先学区的崛起。
　　以广州为例，在过去20年，广州学区房的有两次变迁史，分别是
　　从越秀西移向越秀东；从越秀东到天河；这背后就是广州经济重心的位移。遵循这一原则，你可预测基础教育会突飞猛进片区，寻找学区房洼地。
　　3、如果你投资兼顾自用，要关注学校周边家长的层次。
　　以北京回龙观为例，随着程序员的聚集，生源越来越好，然后硬生生地把这个片区考成了学区房。
　　这背后就是好生源来自高知高收入家长的聚集。
　　4、如果你自用兼顾投资，最优的选择是次新板块、好地段、周边配建有不错私立学校的品质改善小区里的改善户型。
　　最后，子女教育规划是一个系统工程。买了学区房并不意味着就能进清北，更不可能进境外名校。但，买对了区域，买对了小区，买对了成长空间大的学区房，却是一个家庭长期、稳健、优质的资产。
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