房屋存在质量问题，买方能否解除购房合同？

　　法律知识要点：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
　　从上述的法律条款的内容来看，无论是交付前，还是交付后，如果房屋主体结构质量不合格的，买方有权请求解除合同和赔偿损失。但是，在实务中对于如何认定房屋的“主体结构”存在一定的争议，如果是房屋的主体结构质量不合格，则根据该法条的规定，买方可以要求解除合同；如果仅仅是一般的质量问题，则买方只能要求卖方承担修复责任，而不能提出解除购房合同的请求。
　　例如，房屋漏水是属于主体结构质量不合格造成的，还是一般的质量问题，正确的区分将决定买方可以提出何种诉讼请求。从实务来看，房屋漏水，即有可能是主体结构质量不合格造成的，也可能是一般的质量问题造成的。
　　在实务中，应怎样认定房屋的质量问题是否属于“主体结构”不合格造成的？一般来说，主体结构是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合建筑工程相关法律规定的技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种承载。例如：地基、承重墙等都属于房屋的主体结构。
　　从以往的判例来看，对于是否属于房屋的主体结构质量问题产生争议的，因涉及专业的建筑知识，最终需要通过司法鉴定进行确定。
　　为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！
　　案情简介
　　原告章某明诉称：原告于2012年12月31日购买被告开发的位于某地的13栋3单元102号房屋一套，建筑面积77。5平方米（含地下室），2013年12月31日涉案房屋才竣工验收交付使用。
　　由于原告在外地务工，于2015年8月18日在物业管理人员手里拿到该套住房进户钥匙，原告进入室内开始装修时，发现室内楼板、大梁、墙体等多处均出现不同程度的裂缝，尤其是大梁炸裂现象很严重，原告发现此情况后多次找被告协商解决未果。
　　原告章某明向法院提出的诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告所签房屋买卖合同；2、返还购房款91550元及利息27482。07元；3、请求判令被告返还原告（从2013年4月23日至2017年7月20日止）已向中国工商银行某支行支付的按揭贷款本息合计72538。96元；4、请求判令被告返还原告尚欠银行按揭贷款本金余额174459。93元；5、返还该款利息金额计算至原告与银行解除按揭贷款合同之日止全部利息；6、赔偿其他违约损失112189。42元（另附清单）。
　　被告房地产投资公司辩称：原告陈述的购房过程基本属实，该涉案房屋经鉴定存在质量问题是由于施工不当原因所导致，但该案的施工方是由某建筑集团有限公司，根据有关法律规定，房屋质量问题应当由承建方负责修复和承担相应的责任。
　　从原告提交的证据来看，该房屋的房屋质量问题是可以通过修复加固的一般质量问题，没有达到解除合同的条件，被告不同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，原告愿意承担修复加固责任。
　　判决要点
　　法院审理认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请解除合同和赔偿损失的，应予支持。
　　该案中，所涉房屋已经鉴定机构鉴定为c级危房，且鉴定机构认定危房的主要原因是部分承重结构承载力不能满足正常使用要求（直接原因为施工不当所致）。因而，原告要求解除合同的诉讼请求符合上述法律规定，法院予以支持。对被告认为房屋可以加固维修就不应解除合同的观点，法院不予采纳。
　　经法院核算，该案除首付及还按揭本息外的总损失为45093。5元；关于原告要求追加按揭银行参加诉讼问题，因原告与按揭银行之间的借贷合同关系可另行处理，其借贷关系的处理并不与原、被告之间的房屋买卖的关系的处理成立必要的共同诉讼。因而，原告在起诉一年八个月后又要求追加按揭银行为共同被告的要求，法院不予采纳
　　判决结果
　　综上，法院判决：解除原告章某明与被告房地产投资公司于2012年12月31日签订的《商品房买卖合同》；被告房地产投资公司于判决生效后30日内，返还原告章某明购房首付款91550元，并从2012年12月31日按年利率6。55计算至清偿之日止；被告房地产投资公司于判决生效后30日内，赔偿原告章某明截止2017年7月20日已付按揭贷款本息损失72538。96元；原告章某明于判决生效后30日内，将位于某地的13栋3单元102号建筑面积为77。5的房屋返还被告房地产投资公司；被告房地产投资公司于本判决生效后30日内，向原告章某明赔偿除上述二、三项外的其他损失45093。50元。
　　律师点评
　　该案中，原告章某明主张，房屋存在主体结构质量问题，主张解除房屋买卖合同并且要求赔偿损失；被告房地产投资公司主张，该房屋的质量问题是可以通过修复加固的一般质量问题，没有达到解除合同的条件。后经司法鉴定，房屋为C级危房，承重结构的承载力不足，显然争议质量问题属于主体结构不合格造成的。因此，原告章某明主张解除房屋买卖合同并要求赔偿损失的诉讼请求，法院判决予以支持。