抵押后的房屋可以买卖吗？

　　房屋作为绝大多数家庭价值最高的财产，在家庭经济较为困难的时候可以用来解燃眉之急，如抵押、出卖。如果两者相结合，不少人都会有这么一个疑问，即抵押后的房屋可以进行买卖吗？本文将对这个问题以及已经抵押的房屋如何买卖进行回答。
　　一、抵押后的房屋可以买卖吗？
　　根据我国《物权法》规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
　　因此，若要买卖已经抵押的房屋，需要征得抵押权人的同意，或者买卖中的另一方代抵押人偿还抵押贷款，那么就可以买卖已经抵押的房屋。
　　二、已经抵押的房屋如何买卖？
　　（一）出卖人自行偿还抵押贷款
　　双方签订房地产买卖合同之后，由房东自筹资金，一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，之后银行释放抵押权，由房地产交易中心注销抵押登记，如此，房东取得了该房屋的完全产权，接下来，双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。
　　（二）买方替抵押人提前还贷
　　双方签订房地产买卖合同之后，买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。采用这种方法时，需要找到一个双方都信任的第三方（如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等），全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。如果买方首期房款不足以全部偿还房东的贷款余额，房东还可以委托一家担保机构提供垫资的服务，补足差额。这样就可以解除抵押手续，按照一般二手房流程进行交易了。
　　（三）办理转贷
　　双方签订房地产买卖合同之后，双方共同向房东的原贷款银行申请办理转贷款（转按揭）手续，不过需要注意的是，转按揭手续较为繁复，且不是所有银行都有这项业务，而如果买方需要到另一家银行办理贷款，则会出现跨行转按揭的问题，两家银行之间是否能顺畅地配合，将是交易成败的关键。因此，买卖双方在准备采取转按揭的模式解决上述抵押问题之前，必须向相关方进行充分咨询，明确银行的具体要求和办理流程，以免签订了合同之后才发现这种方法不可行。
　　以及已经抵押的房屋如何买卖这两个问题的解答。从上文我们可以得知，已经办理抵押的房屋需要满足一定的条件才可以买卖，因此买卖已经抵押的房屋时，买卖双方应注意抵押权人的意见，否则会影响到交易结果。同时，双方当事人应在买卖合同中约定好如何处理抵押，以免发生争议。在买卖已经办理抵押的房屋时，为了有效防范风险预防纠纷，您可以聘请一位专业的房产律师全程参与交易过程。
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