未经备案登记的房屋租赁合同有效吗

　　一、未经备案登记的房屋租赁合同有效吗
　　第一种观点认为，非经登记备案，未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。第二种观点认为，登记备案对租赁合同的效力没有影响。只要双方当事人就合同主要内容达成一致，是合同各方的真实意思表示，不违反法律法规规定的无效情形即可。第三种观点认为，租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。
　　笔者赞同第二种观点，虽然我国实行房屋租赁登记备案制度，但登记备案是行政机关针对租赁行为采取的行政管理手段，登记机关审查当事人的房屋租赁申请并决定是否颁发房屋租赁证件，是政府的行政行为，不是合同成立生效的要件。《合同法解释（）》第9条后段规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。而《城市房地产管理法》第54条也并未规定登记备案是房屋租赁合同生效或成立的要件。进行登记备案并获取《房屋租赁证》，并不是租赁行为合法有效的凭证。房屋租赁合同登记备案的目的主要是防止国家税费流失及当事人非法出租房屋，规范房屋租赁市场和确保国家税收，且其性质属于行政机关的事后审查行为，与民事行为的效力无关，当事人的民事行为行政机关无权干预。而且根据《商品房屋租赁管理办法》第14条的规定，房屋租赁登记是房屋租赁合同成立后的程序，对合同成立及效力没有影响。《房屋租赁合同解释》第4条对此也作了规定。
　　二、于未按规定进行房屋租赁备案登记会引起怎样的法律后果
　　1、未办理房屋租赁备案登记对房屋租赁合同的效力影响
　　房屋租赁合同未办理登记备案的，不影响合同本身的效力，除非当事人明确约定以办理登记备案手续为租赁合同生效条件。但即使双方在合同中约定“办理登记备案手续房屋租赁合同才生效的”但事实上没有办理，只要双方已实际履行合同的，则合同仍然是有效的。（有点拗口）
　　2、未办理房屋租赁备案登记对承租人优先购买权的影响
　　关于这点，目前法律对此的规定并不明确，我们可以参考上海市高级人民法院的相关意见。上海高院认为，如果租赁合同未经登记的，享有优先购买权的承租人不具有对抗善意第三人的效力。即，租赁合同未作备案登记，并且买受人（第三人）不知道房屋租赁事实的（买受人为善意），承租人丧失优先购买权。
　　3、未办理房屋租赁备案登记的行政责任
　　对于未办理房屋租赁备案登记的当事人会不会承担什么责任？我想这个问题肯定是大家最关注的。相关规定表明主管部门可以要求当事人限期补办，甚至可以要求对其施以罚款，但在实践操作过程中，主管部门的大棒对此“高举而轻落”，目前因为这个问题而受罚的企业或个人我们还未发现。
　　房屋租赁登记备案制度是一种对房屋租赁合同的内容以及合同行为变动进行登记备案的制度。我国《城市房地产管理法》第54条及《商品房屋租赁管理办法》第14条明确了房屋租赁登记备案制度，即房屋租赁合同的签订、变更、终止情况发生后的30日内房屋出租人应当向房屋所在地房地产管理部门办理登记备案手续，并由房地产管理部门对符合租赁登记条件的予以登记及发给房屋租赁证。
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