怎么认定房屋租赁合同效力

　　无论是怎样的合同，即使内容约定的再好，最后要是不能生效，那么一切都是没有用的，这样的合同肯定不能保障当事人的合法权益。因此，现实中对房屋租赁合同的效力认定是很重要的，那到底应该怎么认定房屋租赁合同效力呢？我们一起通过下文进行具体了解。
　　一、怎么认定房屋租赁合同效力
　　出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：
　　（一）审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。
　　（二）审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。广东省人大常委会1994年通过的《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定，不得出租的房屋有：
　　1、未取得产权或者经营管理权的；
　　2、产权有争议或者产权受到限制的；
　　3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；
　　4、属于违章建筑的；
　　5、不符合安全标准的；
　　6、已抵押，未经抵押权人同意的；
　　7、法律、法规禁止的。
　　（三）审查是否进行过登记备案。1994年的《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》，都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案的义务。
　　（四）审查房屋租赁合同的内容是否合法。在审判实践中许多房屋租赁合同约定逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日3计，因其滞纳金过高，导致滞纳金的约定无效。
　　二、哪些房屋不能出租
　　建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
　　（一）未依法取得房屋所有权证的；
　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
　　（三）共有房屋未取得共有人同意的；
　　（四）权属有争议的；
　　（五）属于违法建筑的；
　　（六）不符合安全标准的；
　　（七）已抵押，未经抵押权人同意的；
　　（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
　　（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
　　综上可知，认定房屋租赁合同效力在实践中是具有重要意义的，一旦合同被认定为无效的，那么约定好的内容自然而然就不能对当事人的利益进行保护。而在具体租赁房屋的时候，各位也要注意哪些房屋是法律明确规定不能进行出租的。
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