无效房屋租赁合同的类型有哪些？

　　对于外出打工的人来说，租赁房屋是必不可少的。我们也都知道，在租赁房屋时，屋主与租客是需要签订合同的，只有签订了合同的房屋才是正规的租赁屋。当然，我们这里所说的合同指的是有效的租赁合同，但是现实生活中并不是所有的租赁合同都有效，那么怎么样才能区分有效无效租赁合同呢？律图就将在本文中为大家介绍什么情况下的房屋租赁合同是无效的。
　　以下介绍几种常见的无效合同：
　　1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。
　　根据我国《合同法若干问题的解释》第4条的规定，人民法院确认合同效力时，应当以全国人大及其常委会制订的法律和国务院制订的行政法规为依据。由于《租赁合同》违反了上述两部法律的强制性规定，当然无效。现实中，房屋未经验收或验收不合格就入住的情况很多，作为承租方很难查清房屋是否验收合格，因此为避免此种无效合同风险，承租方除尽职调查外，应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款，以保护自己一方权益。
　　2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。
　　这里定义的违章房屋是指未经主管部门许可或不按主管部门许可而擅自建筑的房屋。违章房屋大体可分为三种情况：一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋，这种情况不但违反了《土地管理法》、《城市房地产管理法》相关规定，而且侵害了他人或国家的土地使用权，不能取得建筑物的合法所有权；二是已取得土地使用权，但尚未取得建筑规划许可证、施工许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋。这种情况下，建造人违反了《城乡规划法》、《建筑法》的强制性规定，因此该房屋用于出租，则签订的租合同因违反法律强制性规定而归于无效。虽然现实中这两种情况下，建造人可能通过补办相关手续后，还可以取得建筑物的合法所有权，但租赁合同双方毕竟要承担无效合同的风险；三是违反土地使用权出让合同用途的约定，将房屋改变用途出租的租赁合同。我国的《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地用途都有严格的规定，实践中违反土地用途的约定将房屋改变用途出租的大多是将非商业用途的房屋作为商业用途的房屋出租，以获得较多的租金，但国家的土地出让金受到损失，并扰乱了房地产市场，这种租赁合同当然认定无效。
　　依据我国《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，“未依法取得房屋所有权证件的；属于违法建筑的房屋不得出租”。违章房屋的建造人不能取得所有权，因此也不能享有合法的使用权。违章房屋出租，作为承租一方防范的唯一办法就是租赁前认真查看出租人的房产证照，没有产权证或与产权证登记不符的房屋不能租赁。当然，个别承租人出于其他目的明知是违章房屋仍要租赁的，应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款，或要求出租方提供担保，但这种风险未必能规避。
　　3、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。
　　《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（三）租赁房屋”。因《城市房屋拆迁管理条例》属于行政法规，该条为强制性规定，因此按《合同法若干问题的解释》第4条的规定，签订的租赁合同为无效合同。
　　以上的介绍就是关于无效租赁合同的类型，相信大家通过介绍也都有了一定的了解了，也希望以上的内容能够为大家提供帮助。租赁合同是屋主与租客间关系的证明，也是双方各自权益的保障，所以大家在租赁房屋是一定要记得签合同，且必须是有效合同。当然，如果大家还有更多关于这方面的问题，也欢迎大家随时向律图网站进行咨询。
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