上海商品房预售管理办法

　　长期以来，由于经济的不断发展，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应成为发经济发展的重中之重。在这样的情况下，为促进上海房地产市场健康有序地发展，上海商品房预售管理办法出台了。以下是上海商品房预售管理办法的具体条例。
　　上海商品房预售管理办法
　　第一条为促进上海房地产市场健康有序地发展，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及建设部《城市商品房预售管理办法》，结合本市实际情况，特制定本实施细则。
　　第二条本细则适用于经本市工商行政管理部门注册登记，并向本市房地产管理部门备案的房地产开发经营企业，包括外商投资房地产开发经营企业（以下简称开发经营企业），在本市投资建造的内销、外销商品房的预售管理。
　　第三条本细则所称的商品房预售，系指开发经营企业依法投资建造的内销或外销商品房在房屋竣工交付前预先出售给承购人，与承购人签订商品房预售合同（包括与承购人签订的预订、预约或认购、定购等合约），并向承购人收取定金或房价款的行为。
　　第四条上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市商品房预售管理的行政主管部门。
　　浦东新区综合规划土地局（以下简称浦东新区规土局）和各区、县房产管理局（以下简称区、县房管局），是本行政区域内的内销一般标准商品房（不包括外资投资开发经营的内销商品房）预售的行政主管部门，业务上受市房地局领导。
　　第五条本市内销、外销商品房预售统一实行预售许可证制度，商品房预售许可证由市房地局统一印制正、副本。
　　市房地局负责核发本市行政区域内的外销商品房、外资内销商品房及已经原市房产管理局（以下简称市房管局）或市外商投资工作委员会（以下简称市外资委）批准建造的内销高标准商品房的预售许可证。
　　浦东新区规土局和各区、县房管局负责核发建造在本行政区域内的内资投资开发经营的内销一般标准商品房的预售许可证。
　　第六条开发经营企业申请商品房预售，应当符合下列条件：
　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用证或已办理建设用地划拨手续，取得建设用地许可证；
　　（二）持有建设工程规划许可证；
　　（三）完成建筑安装工作量占该工程建安总投资的25以上或建筑物设计地坪以上的基础工程验收合格，已经确定施工进度和竣工交付日期，并落实水、电、煤等配套工程；
　　（四）已与在本市注册的银行签订了预售款监管协议；
　　（五）内资开发经营企业申请外销商品房预售，需持有经市房地局（包括原市房管局）批准的外销商品房专项经营权批复。
　　第七条开发经营企业申请内销商品房预售，应当提交下列证件（复印件）及资料：
　　（一）开发经营企业营业执照及资质证书；
　　（二）国有土地使用权证；
　　（三）市计划委员会下达的商品房项目建设计划文件；
　　（四）落实水、电、煤气等配套的有关文件；
　　（五）与建筑工程承包公司或施工单位签订的总承包合同或施工合同及工程进度计划；
　　（六）市或区、县工程建筑质量监督站核发的房屋基础工程核验单或经本市注册的对该项目预售款有监管权的银行审核并出具的完成建筑安装工作量25以上的证明材料；
　　（七）商品房预售方案，预售方案包括：商品房的座落、结构、装修与设备标准，商品房建筑明细表、预售分期计划、预售地点与方式、委托律师、交付使用日期和交付使用后的物业管理等主要内容；
　　（八）开发经营企业和在本市注册的银行签订的预售监管协议和该银行出具的预售款监管证明；
　　（九）已落实的物业管理公司有关材料；
　　（十）其他应提交的材料。
　　开发经营企业若申请高标准内销商品房预售，则还须提交原市房管局或市外资委批准列为高标准内销商品房项目的批复。
　　第八条开发经营企业申请预售外销商品房，除提交本细则第七条规定的证件及资料外，还应提交：
　　（一）土地使用权有偿出让或转让合同；
　　开发经营企业批租地块是毛地或生地，还需提交动迁及市政配套合同。
　　（二）外商投资开发经营企业应提交市外资委的企业批准证书；
　　内资开发经营企业则应提交经市房地局（包括原市房管局）批准的该项目外销专项经营权批复。
　　第九条内销商品房具备预售条件后需预售的，开发经营企业应按本细则第五条的规定，向市房地局或浦东新区规土局和区、县房管局提出预售申请。
　　市房地局或浦东新区规土局和各区、县房管局收到开发经营企业的预售申请书后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应自受理预售申请后的十天内核发《上海市内销商品房预售许可证》；凡经审查后不符合预售规定的，则应在受理预售申请后的十天内通知开发经营企业，说明不核发《上海市内销商品房预售许可证》的理由。
　　第十条外销商品房具备预售条件后需预售的，开发经营企业应按下列规定办理：
　　（一）凡座落在本市各区的外销商品房，应直接向市房地局提出申请，由市房地局查验各项证件和资料，并到现场查勘，经审查合格的，在受理预售申请后的十天内核发《上海市外销商品房预售许可证》；
　　（二）凡座落在浦东新区或各县的外销商品房，由浦东新区规土局或各县房管局受理预售申请，在七天内负责查验各项证件和资料和现场查勘，经审查合格后，将申请预售提交的材料随同初审意见转报市房地局，由市房地局在收件后三天内对审查合格的项目核发《上海市外销商品房预售许可证》。
　　凡经审查后不符合预售规定的，则应在受理预售申请后的十天内通知开发经营企业，说明不核发《上海市外销商品房预售许可证》的理由。
　　第十一条凡审查合格，准予发放预售许可证的，应由市房地局或浦东新区规土局和区、县房管局在发放预售许可证的同时，将准予上市的商品房抄告市、区、县房地产交易管理所。准予核发预售许可证的外销商品房，统一由市房地局定期在报刊上发布公告。
　　第十二条市和浦东新区、区、县房地产交易管理所是具体办理房地产交易手续的管理机构。
　　市房地产交易管理所（以下简称市交易管理所）负责办理本市外销商品房、外资内销商品房、内销高标准商品房交易手续。
　　浦东新区和区、县房地产交易管理所负责办理本行政区域内的内资投资开发经营的内销一般标准商品房交易手续。
　　第十三条开发经营企业预售商品房，必须在经营场所的显著位置张贴或悬挂商品房预售许可证，以备承购人查验。开发经营企业可以根据业务需要，向审批机关申领商品房预售许可证副本。
　　第十四条开发经营企业预售商品房的广告，必须符合《中华人民共和国广告法》《广告管理条例》及《关于加强商品房广告管理的通知》，内销商品房不得在中华人民共和国境外发布广告。外销商品房在境外发布广告，需经具有出口广告代理权的广告公司代理，并按有关规定办理审批手续。
　　开发经营企业及其委托代理商发布预售、销售的商品房广告或说明书，必须载明商品房预售许可证的编号。
　　第十五条开发经营企业及其委托代理商应当对商品房广告及说明书内容的真实性负责。广告、说明书的内容及样板房等建筑平面布局、建筑结构、装修标准、设备标准均应与实际提供的商品房相一致。
　　第十六条开发经营企业与承购人签订内销或外销商品房预售合同，均须使用由上海市房地局印制，上海市工商行政管理局监制的标准合同文本。预售所需的标准合同（包括出售合同文本，下同），由开发经营企业按本细则第十二条分工，向房地产交易管理所购取。
　　第十七条开发经营企业向房地产交易管理所购取的标准合同，由房地产交易管理所按预售商品房项目进行统一编号，开发经营企业在使用时，如发生缺号或有余号，应及时向房地产交易管理所备案。
　　第十八条开发经营企业预售外销商品房与承购人签订的预售合同，须经上海市公证处公证。内销商品房的预售合同的公证或见证以承购人自愿为原则。
　　第十九条开发经营企业取得外销商品房预售许可证后，凡委托在中华人民共和国境外代理商预售的，开发经营企业与代理商须签订代销合同；外销商品房委托本市代理商或内销商品房委托代理商预售的，代理商必须是已向本市工商行政管理部门注册登记，并向房地产管理部门备案的房地产经纪人。
　　第二十条商品房预售合同签订后十天内，由开发经营企业按本细则第十二条规定，将预售合同交房地产交易管理所审核。预售合同交房地产交易管理所审核时，需提交以下材料：
　　（一）申报成交商品房的预售价格；
　　（二）买受人身份证件或有关证明；
　　（三）华侨、港、澳、台胞或本市的三资企业购买内销高标准商品房时，则应分别提交经上海市人民政府台湾事务办公室、上海市人民政府侨务办公室批准的购买本市商品房申请表，或经市房地局批准的上海市外商投资企业购买内销高标准商品房申请表。
　　对符合交易手续的预售合同，由房地产交易管理所在合同上加盖公章。凡未经房地产交易管理所办理交易审核手续的，不予办理预售合同登记备案。
　　第二十一条商品房预售合同经房地产交易管理所审核合格后，统一由房地产交易管理所向房地产登记发证管理部门办理预售合同登记备案。
　　第二十二条买受人如需将预购的商品房再转让，应按本细则第十二条规定，由买受人向房地产交易管理所提出申请，并应当符合下列条件：
　　（一）买受人预购商品房的预售合同已按规定办妥商品房预售合同审核和登记手续；
　　（二）买受人已向开发经营企业缴付购房价款定额的25以上的商品房预售款。
　　第二十三条经房地产交易管理所同意转让的预售商品房，应由原买受人与受让人和开发经营企业三方共同签订预售商品房转让合同，该转让合同作为原预售合同的背书，由预售商品房转让双方当事人在二十天内按本细则第十二条规定到房地产交易管理所办理交易变更手续，并按规定缴纳土地增值税等有关税费。
　　第二十四条房地产交易管理所在受理预售合同转让的交易变更手续的同时受理代办预售商品房转让变更登记。
　　凡未按规定到房地产交易管理所办理交易变更手续的商品房，不得再行转让；预售商品房竣工交付后，不予办理交易过户手续。
　　凡按规定办理预售商品房转让手续的，该商品房可继续再转让。
　　第二十五条商品房在境内预售，预售款应由开发经营企业委托监管银行代收。且预售款必须按该预售商品房项目工程进度分期收取。外销商品房在中华人民共和国境外预售的，应委托律师将所取得的预售款按监管银行提供的汇交线路，如期汇入该预售款专用帐户。开发经营企业进行商品房预售所收取的预售款在竣工前，按专款专用的原则用于该预售商品房项目的有关工程建设，并接受监管银行的监督。
　　开发经营企业发生违反专款专用行为的，监管银行有权提出监管质询，或采取拒付预售款，直至冻结全部预售款等措施。
　　第二十六条商品房竣工并取得建设工程质量监督站验收合格证书后，开发经营企业应向市房屋土地测绘中心或市房地局认定的测绘机构，申请房屋和土地使用权面积测定。并在房屋竣工验收接受后的三个月内（移交给买受人之前），到房地产登记部门办理新建商品房注册登记，领取上海市新建商品房屋登记注册证，方可办理出售手续。
　　第二十七条对违反本细则规定的行为当事人，由市房地局或浦东新区规土局和区、县房管局给予处罚：
　　（一）开发经营企业未取得商品房预售许可证而擅自预售商品房的，应处以已收预售款总额10以下的罚款，并处警告，责令纠正；
　　（二）预售的商品房在建设期间，开发经营企业的预售款未按规定委托监管银行代收或将预售款项挪作他用，一经发现，由房地产管理部门没收挪用款项，上交市财政；
　　（三）交易双方当事人未按规定时限办理交易审核，应责令其纠正，补办有关手续，对每逾期一天，处以预售价款千分之一的罚款。
　　第二十八条本细则由市房地局负责解释。
　　第二十九条本细则自一九九五年七月一日起施行，凡在此以前颁布的有关办法或规定与本细则有相悖之处，以本细则为准。
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