投50万，5年躺着赚200万，靠谱吗？

　　有家民宿向投资人开出了诱人条件，但高回报的故事暂时只存在于理想模型中。
　　投资50万元，1。1年能回本，5年总收益408。24万元，总利润228。24万元，这样的项目放在你面前，你投不投？
　　民宿平台有家民宿就把自己设计成了这样一个充满诱惑的投资项目。
　　这个创立不到半年的民宿品牌出自蚂蚁短租CEO申志强之手，他同时担任有家民宿CEO，董事长则是携程董事长梁建章。最近，有家民宿还高调宣布获得来自携程、途家、58产业基金领投的数千万美元战略投资。
　　根据公开资料，有家民宿主打连锁民宿产品，在一份面向投资人的合作计划中，有家民宿以成都一套月租金3000元、平均转租房价每晚450元、出租率75的二居房源为模型，得出前述可观的投资回报数据。
　　尽管民宿市场潜力巨大，有家民宿又有行业巨头支持，但这笔听起来高收益的民宿投资生意，真的能如企业所描述的那样吗？
　　连锁酒店式的民宿
　　比起其他民宿平台，有家民宿堪称富二代。
　　几个亲爹干爹中，携程是国内规模最大的OTA平台，蚂蚁短租原属国内最大的分类信息平台58集团，2016年蚂蚁短租卖给民宿行业领头羊途家，成为途家全资子公司，58集团也成为途家的新股东。
　　在线旅游、资讯、短租从诞生起，几大垂直行业小巨头就让有家民宿占据了极为有利的市场先发条件。
　　今年2月开始实际运营后，情况也基本如预期。截至目前，携程、去哪儿、艺龙等多家携程系OTA平台，以及蚂蚁短租、途家等民宿平台，还包括58赶集等分类信息网站，都接入了有家民宿。申志强说，投资方给了大量的流量和数据。
　　除了天生自带资源，有家民宿打出的另一张牌是模式创新。据有家民宿官方资料显示，其定位为国内首个舒适型民宿品牌连锁。
　　众所周知，民宿一大特色就是C2C，房东对租户。这种个性化特色极强的产品，也能像酒店一样做连锁？
　　实际上，有家民宿在房源上依然以普通民居住宅为主，户型则囊括了1至4居的住宅，并无太多特殊之处，但其运营方式却与传统民宿模式大相径庭合伙经营、全程托管模式。
　　它的意思是有家民宿和外部投资人（可以不是原房东）合伙把房子租下来，有家民宿负责软装改造（投资人出装修费），租出去后，投资人当甩手掌柜，有家民宿全权负责房源的运营，包括宣传推广、接待用户、布草洗涤、清洁房间等工作，获得的房租收益再三七分成，投资人七成。
　　客观来看，这一模式的确前所未有，目前在线民宿平台大多承担房产中介角色，主要负责撮合房东和租户，虽然也有一些平台代管代运营，但都是平台全包资金，不会和外部投资人合伙。
　　除了房租收益，按照有家民宿的介绍，另一项收益来自场景营销，通过民宿房间内部设计，向消费者展示产品。比如和网易严选合作，在房间里用网易严选平台的家居和日用品，看上这些产品的消费者可以直接购买拿走，销售利润的30～50也向投资人分成。
　　50万变200万
　　按照投资计划，投资人向有家民宿投资50万元可获得目标城市10套房源收益，投资100万元可获得20套房源收益，250万元可获得50套收益。
　　在具体收益模型中，有家民宿以成都春熙路商圈10套二居房源为例计算，假设投资人提供10套房源，需要再投资约50万元的软装改造费。完成改造后，将房源交付给平台，平台负责上线运营。
　　运营过程中，有家民宿将承担民宿托管过程中产生的水电等消耗，保洁、管家等人力成本以及品牌推广费用。
　　投资人的利润则由总收益减去品牌使用费、平台管理费、平台提成和房租后，净剩的利润。
　　考虑到目前有家民宿平台的出租率为73（截止到6月25日数据），有家民宿将出租率定为75，以每晚450元的费用计算，10套房源的第一年总收益为123。2万元。
　　同时，平台将收取占年收益4的平台管理费和占30总收益的提成。经过计算，第一年投资人的实际收益为82。8万元，扣去房租成本，第一年的净利润则为46。8万元。
　　有家民宿规定，提供10套房源及以上的投资人在第一年，可享受平台管理费优惠，第二年开始以6计算，因此后4年的年净利润为45万元。加上一次性交齐的品牌使用费，5年总利润为228。24万元。
　　按此计算模型，投资人确实能获得超高回报。同时，前期改造完成后，有家民宿将对房源进行全方位托管。这意味着，房东还不需要操心后续管理，完全可以把它当成一个金融产品。
　　设计出这一模式的有家民宿，当然也能从中获益。对平台而言，不用投资购买或租赁房产，仅需覆盖运营中产生的人员、物资费用，现金流压力大大减小，让平台能够快速铺开市场。
　　同时，运营之中产生的费用可以在产生收益时，通过平台管理费收回。此外，平台还能获得房源年收益的三成提成。
　　未注明的不稳定因素
　　怎么看，这都是一笔双赢的买卖。
　　不过，如果将收益模型拆开仔细分析，就会发现看似稳定的收益结构中，隐藏了一些不稳定因素。
　　首先是房租问题。在投资计划中，有家民宿提及了投资人的初始投资额为50万元起，而每年均要投入数十万之多的房租未明确指出。这也是一笔大额投资。
　　有家民宿对于房源选址要求符合商圈要求（城市核心地段或热门景区），如例如成都春熙路、杭州西湖景区、上海迪士尼乐园附近。《财经国家周刊》记者通过查询各个城市的房租价格，发现各地房租成本不一，相较于成都，房价更高的上海和杭州核心商圈，根本不可能以3000元价格租下二居房源。
　　而另一边，由于当前民宿市场处于上升期，竞争激烈，导致房源转租价格也不宜过高。
　　以杭州西湖景区为例，有家民宿平台上一套房源为98平米的三居室，其价格为一晚628元（视节假日价格略有浮动）。按收益模型计算，10套房源一年的总收益为172万元，扣除管理费和平台的分成，投资人将获得115。5万元的收益。
　　而在某房屋租赁平台上，相同地区的相似房源房租为每月8000元。这意味着投资人总共需要支付房租96万元，如果再加上50多万元的前期投资和品牌使用费，5年收益远达不到200万元。
　　出租率是另一个有待商榷的因素。在有家民宿的收益模型中，有家民宿以75的出租率计算。以旅游业的淡旺季概念看，4、5、6月都包括小长假，理论上属于旅游旺季。而一旦进入淡季，出租率可能低于73，届时年度总出租率是否能达到75，会成为一个问题。
　　申志强曾表示，预计到今年年底，有家民宿将进入40多个城市，房源将超过1万套。可当越来越多标准化竞品出现于城市的同一个商圈，出租率也将面临新的压力。
　　此外，虽然有家民宿称之为模式创新，但在华美顾问首席知识官、高级经济师赵焕焱看来，类酒店的标准化环境和服务模式，其实与民宿的初始特点相违背。
　　在他看来，民宿突破标准化酒店的封锁，正是依靠个性化服务以及体现当地风土人情、休养生息的环境和生活方式，这些特征让民宿区别于连锁酒店。
　　一旦民宿回归标准化，奔着个性化去的民宿用户，还会为此买单吗？
　　来源：财经国家周刊