什么是模拟拆迁，有什么利弊？

　　一、什么是模拟拆迁，有什么利弊？
　　1、模拟拆迁的概念
　　从字面意思了解，模拟的意思对真实实物或者过程的虚拟，模拟经常采用虚拟具体假想情形的方法，所以模拟拆迁并不是正式意义上的拆迁，既然不是正式拆迁就不能下发拆迁通告，是当地相关部门在没有经过相关征收程序的情况下，对模拟拆迁区域内的民众意见收集，如果意见达到一定高比例，就启动征收程序。
　　模拟拆迁多出现在旧城改造、棚户区改造当中，有关部门确定拆迁范围前，探访该区域民众的意见，如果绝大多数都有意向拆迁，民众通过居委会联名向政府提交改造的申请，后政府对该区域的房屋进行评估，将拟定安置房区域的地价、位置、面积等告知民众，民众再决定是否同意拆迁，如果签订模拟拆迁协议的比例达到90或者以上，政府就可发布正式的征收公告，如果在规定期限内没有发布公告的，此次模拟拆迁协议自动失效。
　　2、模拟拆迁利弊
　　整个模拟拆迁过程不够透明，被征收人看不到其中的环节，比如，被征收人看不到有多少人同意拆迁，一些人感觉大部分人都同意，自己也是跟风同意，可以说决定权在于征收方，此环节中有很大的操作空间。
　　主体的问题，很多协议中大多都是用地方的签字，并不是政府部门，所以，我们看作是民事协议，而在后期工作中，往往不具备法律效力，如果此时拆迁方不承认协议，这时被征收人的处境非常被动，这也就是协议中签字的主体不具备资格。
　　在现实中的模拟拆迁，拆迁方为了利益，一般不会告诉被征收人要签订的协议是模拟的，经常是签完协议后，在很长一段时间里也没有收到征收决定，这就会造成评估结果出现较大的变化，因被征收人无法接受之前的评估结果，此时矛盾就会出现。
　　二、房屋拆迁合同签订注意事项
　　1、拆迁人与被拆迁人的名称、工商营业执照、税务证及其他法定资质证书，该拆迁项目的房屋拆迁许可证、建设项目批准文件、建设用地规划许可证、土地使用权批准文件等；被拆迁人被拆迁的房产产权证书、未取得产权证书的要提供建设规划许可证或当地建设管理部门、土管部门出具的证明材料、居委会（村委会）出具的证明材料，身份证明，户口本，受委托的应有委托人的公证委托书等。
　　2、拆迁计划该拆迁项目官方批准的拆迁整体方案，如拆迁范围在什么范围之内，四至的至线参照物，拆迁的详细开始时间和截止日期，提前拆迁的补偿奖励措施和标准，临时安置的补偿如租房补偿等事项。
　　3、新建项目拆迁后建筑物的建筑名称、建筑面积、绿地面积、荷载等级、抗震等级、配套措施、开工时间、竣工时间、建筑项目验收等级、平面图纸、布局鸟瞰图建设施工单位、设计单位、监理单位等。
　　4、征收补偿标准对拆迁的房产的价值征收补偿标准、征收补偿标准的依据、出具评估报告的评估公司名称、法定的评估资质证、评估的程序、评估的标的等；对不满意拆迁公司委托的评估公司出具的评估报告可以申请其他评估公司重新评估等事项。
　　5、征收补偿方式对拆迁补偿的标准无异议后拆迁人可以一次性向被征收人选择货币补偿，被征收人也可以选择房屋回迁，若协议回迁的要注明回迁的面积、楼层、及其他事项。
　　6、协调异议在确定征收范围后，被拆迁人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；被拆迁征收人若对拆迁补偿协议有异议协商不成的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
　　现在看来，模拟拆迁是存在着很大的问题的，甚至在某种程度上，民众根本就看不到模拟拆迁到底有什么好处，唯一的好处可能就是让政府部门提前看到，此次组织的拆迁方案可能会发生哪些问题。正因为模拟拆迁太混乱了，所以模拟拆迁的适用范围也很有限。
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