拆迁补偿项目实际怎样计算

　　其实，现实中的大部分的被拆迁人都是“中间选民”，一方面，它们并不是最激进的那一拨，他们还是向往小确幸的生活，因此并不会愿意选择穷尽法律收到同拆迁房斗争到底以博得最大利益这一条路。
　　毕竟，我承认，虽然通过穷尽法律途径同拆迁方博弈完全不同于“钉子户”的行径，但其所要耗费的精力和要顶受的压力，也仍然会十分耗神。
　　另一方面，他们也并不会傻傻地做言听计从的“好好先生”，毕竟法治文明发展至此，大家都知道自己与政府不再是草民与衙门老爷的关系，保障自身合法权益是大家的共识。
　　因此，整体上来说，大部分人是愿意接受计算补偿标准达成补偿协议的办法。
　　对于大部分这类“中间选民”的问题，只是在于，从公正客观的角度，如何去计算纷繁复杂的各项补偿。
　　企业作为用益物权人获得补偿
　　依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
　　第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
　　具体办法由省、自治区、直辖市制定。
　　依据《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。
　　依据《民法典》的规定“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，
　　”用益物权包括占有权、使用权和收益权，主体主要为土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人和地役权等。
　　《民法典》的规定“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照民法典的规定获得相应补偿。
　　依据上述法条，我们可以归纳出，企业主作为其已取得的建设用地的用益物权人，是其获得拆迁补偿的法律基础。
　　企业在拆迁中的权利
　　1、有权获得搬迁补助费、停产停业损失，给付补助费的义务主体是拆迁人。
　　2、主要的两大类补偿是土地使用权补偿和地上物补偿。
　　土地使用权是合法土地使用权人所拥有的重要资产。
　　城市房屋拆迁中对土地资产即土地使用权价值的补偿。
　　土地使用权的补偿有时会根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
　　而地上物的补偿类似于财产的补偿，一般是评估确定地上附作物，例如树木、泵井、雕塑等物品的价值进行补偿。
　　企业拆迁补偿方式：按照法律规定，有货币补偿和房屋产权调换两种方式，但是房屋产权调换通常是居住用房的补偿方式，作为企业拆迁补偿方式一般为货币补偿。
　　停产停业综合补助费：根据拆迁房屋的区位、使用性质，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（590号令）出台后的规定，按每建筑平米800元至3000元一次性给予。
　　地方性规章可能会作出更具体的规定，但任何地方性规章都不得同国务院规章想抵触。
　　停产停业损失：停产停业损失包括两方面一方面是经济损失，即因停产、停业使被拆迁人失去了获得利润额机会，经济损失其实就是被拆迁人的利润损失；另一方面和是因拆迁而必须发生的一些费用。
　　一般有以下几项：
　　1、设备、仪器、生产成品、半成品或商品的搬迁运输费用；
　　2、设备、仪器、搬迁过程中发生损坏的费用及重新安装调试的费用；
　　3、生产成品、半成品或商品搬迁过程中发生损坏的费用；
　　4、停产、停业期间职工（包括离退人员）工资、福利费、各种保险等社会基金；
　　5、企业因拆迁倒闭、解散后支援的安置费用；
　　6、为特定经营环境而设的牌匾及其他装饰物的报废损坏的费用；
　　7、生产、经营证照的重新办理或变更的费用；
　　8、因解除房屋租赁关系而发生的房租损失及违约赔偿金或安置房屋承租人的费用。
　　以上这些停产停业的费用一般需要企业主提供相应的往期经营账本或设备具体型号来证明具体损失数目。
　　如果被拆迁的企业主无法证明，拆迁方一般也会提供一定参考数据，但拆迁方提供的参考数据一般很低，所以还是建议企业主在拆迁前就留存好经营状况和厂房设备的证明材料。
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