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“退房令”来了,动真格:楼市打出“两记重拳”,一切将回归正常

很多人没想到,自针对开发商的三道红线实施以来,各房企不得不压缩战线,特别是减少在土地市场上的支出,把活下去作为首要目标。身边房企的朋友无不哀叹,我们都这把年纪了,转行能做点啥呢?

一句话,对房地产行业的悲观,写在每一位房地产从业者的脸上。

这种担忧也不是没有原因。从很多民营房企拆并投拓部门来看,拿地已不是他们的工作内容。没有土地储备,所在的城市公司、项目公司干完一个项目就得缩编,或全盘解散。甚至有观点认为,未来的房地产开发会完全由国企来做,民营房企逐步退出历史舞台,楼市将进入“计划时代”。

但实际上,这种悲观是没有多大必要的。

“退房令”来了,动真格:楼市接连打出“两重拳”,一切将回归正常!

第一拳,根据财政部最新发布的信息显示,严禁地方通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。啥意思?

如果不了解房地产的人看了,不拿地跟我们购房人、跟楼市有啥关系。其实,在眼下的房地产市场行情下,这关系可大了,不妨我们来看看一组数据:根据中指院监测的数据显示,在2022年上半年国企、央企拿地金额占比高达72%,混合所有制企业拿地占比14.7%,民企拿地仅仅占13.2%。而下半年虽然没有统计数据,看实际市场情况,情况只会更明显。看到没,市场份额占据大部分的民营房企拿地占比15%都不到了,基本都由国资主导土地市场、托底楼市。

不难想象,按照两年的开发周期算,两三年后,民营房企将基本不复存在。而财政部这份加强“三公经费”管理文件则给民营房企吃了个定心丸。都知道,考虑到现在很多地方减薪、砍绩效,停工项目,说明大部分的地方国企拿地都是在打肿脸充胖子,不举债根本就没办法拿地,他们积极举债拿了地,土地款就可以按照规则名正言顺补充财政。现在坚决禁止举债拿地,意味着大部分的地方国企、城投公司都将退出土地市场,退出房地产开发。

地方国企、城投退出的市场空挡怎么办?自然是还是要让民营房企扮演起正常角色。这就是第二拳:回购房子,向开发商输血。

根据每日新闻报道,苏州拟定向回购1万套商品房,且经过核实,确实有这么个事。表面上看,这是由于苏州楼市比较低迷,为了减少市场库存,刺激楼市回暖。但仔细想想,如果仅仅为了减少库存,既然土地不好卖,那就暂时不卖地,供应少了,市场不就起来了吗?其实还有另外一层意思。

那就是给开发商输血,而且主要是向民营房企,毕竟央企国企不差钱嘛。现在很多民营开发商负债累累,流动性受限,根本不敢在土地市场拿地再开发。苏州此举,就是通过政府把房子买下来,做人才房也好,租赁房也罢,还是等后面市场好了再拿出来卖,反正就是把购房款交给开发商,让他们盘活流动性,开发、销售、拿地正常运转起来。

不得不讲,这是一个非常高明的招。实际上,不仅苏州这么干,短短几个月,已有郑州、湖州、济南、磁县、阿勒泰等城市或者地区要么政府出资回购商品房,要么鼓励当地国资回收商品房,其用途都说是用于安置房、保障房。

看到这里我们应该明白,各地回收商品房并不是“民退国进”,而恰恰是帮助民营房企渡过难关。从事过房地产的朋友应该知道,市场上的好产品往往来自于民营房企之手,因为他们相对于国企、央企,更具竞争和创新意识,民营房企回归到健康市场也是众望所归。但这里也强调一点,我们当下的房企数量确实过多,那些经营不善、杠杆过高的民营房企不值得留恋,也不指望他们能安全的把房子交到购房者手上,该淘汰要淘汰。

当然,除了让民营房企恢复正常活力,楼市回归正常也还有坚强的市场基础。

央媒经济日报在《楼市长效机制稳步推进》一文中提到,从增量看,我国还处于城镇化快速发展期,城镇每年新增上千万人口,对城市的住房等设施还有大量需求,仍有相当大的规模。对此,笔者也是充满信心。

眼下,国家通过三道红线降低房企杠杆,是从房地产长远健康发展计,展望未来,随着我们生育放开,人口年龄结构得到改善,人们生活水平提高,促使更多以提高居住品质为目标的小型化家庭产生,加上我们还有很大比例居住在老房子的居民有改善置换的需求,这些都是促使房地产健康持续发展的基础动力。放眼世界,发达国家的楼市现在都能正常发展,我们发展中国家也照样能,而且还能更持久。

所以,这两年的楼市不过是经历了一场“感冒”,终将要回归正常了!

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