又一千亿级别房企爆雷，房地产行业路在何方？

　　下半年一开始，又一千亿级别房企爆雷。7月3日，世茂集团发布了一则公告，今年7月3日到期的票据10。24亿美元（约合68亿人民币）公司未能支付。和融创一样，因美元债违约而爆雷。而在这之前，连续六年入选世界500强的恒大的1。97万亿债务风波依然未度过。
　　其实房企陷入流动性危机并不是刚开始的，早在2021年时，全国就有396家房企发布破产公告。今年爆雷的企业不过是潮水褪去又一个裸泳者。而且房企到期债券规模与日俱增，今年7月份约830亿债券到期达到年内高峰。一旦房企无法通过新发债或销售回款回笼资金，到期债务压顶，违约事件还将持续增加。
　　前不久还看过一个婚房烂尾600天90后女孩不敢告诉家人的新闻，现在各地房贷断供潮也纷纷来袭，房地产行业造成危机让所有人都感到了风雨欲来之势。（此处已添加书籍卡片，请到今日头条客户端查看）
　　一、为什么会出现大量烂尾楼呢
　　烂尾楼的出现要从期房概念说起。所谓期房，就是房地产开发商正在建设中，或是还没有动工的房地产项目提前预售。而购买者需要先行付款，在房子建好之后才能入住其中。像这种没见到东西却得先付钱的购房方式是怎么发展起来了呢？答案很简单便宜。我们中国的购房者，购买房产时大多都会选择首付加月供这一购买模式。当同样的户型、面积、环境，期房比现房的价格便宜数十万时，你很难不动心。
　　对大多数人而言，房子都是家庭中最大的资产，甚至要掏空多个腰包，能有便宜和折扣自然抢手。而对于房企而言，期房可以加快资金回笼速度，提高资金周转率，让房企可以同时做更多的项目。期房好处很多，但唯一弊端就是未知性，房地产开发商是否能够按照合同规定如约将期房项目做好。万一开发商卷款跑路，购房者就只能白白承受损失。所以消费者在这一交易环节中，从始至终都处于弱势地位。
　　早期的期房，都是些有实力有背景的老牌房企，有实力背书，自然能得到人们的信任。后来当国家大力发展房地产时，众多房地产公司如雨后春笋的冒出，资质参差不齐。部分企业利用杠杆不停地拿地、贷款、预售，最后再建房，循环往复，竞争之下使得房地产行业整体进入了快车道。
　　数据统计我国现有房子已经可以容纳34亿人口了，为什么还是不停地建，因为他们根本停不下来了。有不少房企本身资金很少，完全靠着贷款和高周转进行运作，由于贷款压力，开发商只能进行预售，完全等不及房子建好后再卖。高周转使得这些房企只能不停地建房子，继续向银行贷款才能维持运作，一旦卡在某一环节就会引起连锁反应，造成资金链直接断裂的可能。
　　当房地产市场开始朝着这种不健康的方向发展，国家开始出台调控政策，三道红线应运而生，限制负债率高和现金短债高的企业有息负债规模增速，或不得增加。房地产本就是一门高杠杆、高周转的行业，一旦遇到调控非死即伤。房企拿不到新的贷款，资金链断裂，周转一下就停了，大量无法交付的烂尾楼就出现了。（此处已添加书籍卡片，请到今日头条客户端查看）
　　二、恒大之流的房企现状
　　曾经的恒大的发展迅速，一步一步走到行业的巅峰。随后恒大的发展步伐跨得更大，2016年疯狂的拿地，2017年营收就达到了3000亿，到了2018年许家印更是豪气的立下了8000亿的小目标。房地产业本身就是资本密集型行业，有融资需求大、投资高、财务杠杆高、资本回收期长等特点，这些特点带来了很高的潜在财务风险。当针对房地产行业的重拳打压来势汹汹时，金融机构贷款难，终端销售迅速降温。哪怕老牌房企的恒大现金流也撑不住了，爆出了近2万亿的负债，留下了众多的烂尾楼。
　　三十年河东，三十年河西。曾经的房企在房地产行业发展浪潮中有多风光，现在在政策调控之下就有多狼狈。个别房企着急了，纷纷采用降首付、降利率的方式哄老人家买房，继续搞棚改的一系列骚操作。被网友们亲切地称为绝户网政策。不少企业将能质押的子公司，几乎都质押了一个遍，力图注入资金带动周转以盘活企业。
　　房地产行业的调控短期内明显不会结束，今年公开土拍市场，房企已经很少拿地了，甚至民营市场已有90的房企不拿地了。房地产是中国经济的支柱，他对整个上下游产业都有拉动作用，对GDP、地方财政也有突出的贡献。然而，也正是因为他，占用了发展高科技产业大量的资金和资源。在国家当前面临着中等收入陷阱的时期，产业升级迫在眉睫，必须得壮士断腕！房企想要存活唯有改革、自救。（此处已添加书籍卡片，请到今日头条客户端查看）
　　三、我国房地产未来的走向
　　现在所有人都明白，以前房地产行业一路腾飞的光景一去不复返，那种高融资、高周转运作的投机者也只会万劫不复，房价傻瓜式上涨买就赚钱的炒房时代注定成为历史，这是无比残酷而又非常肯定的现实。
　　如果你运气好，所买期房的开发商搞到钱自救成功，你的房子还有住进去的机会，这种只限于净借贷比率较低的房企。如果是那种一直靠高借贷比率运作的房企，即便搞到钱大概率还利息都不够。因为这种操作手法本身就需要借助房地产行业一浪高过一浪的浪潮来前进，一旦房地产行业发展降速，房子正常建起再卖掉后赚的利润完全不足以负担自身的周转成本和融资利息，你说他有钱了还会继续把房子建起来吗？
　　国家是要降低房产企业杠杆，去金融化，资不抵债的房企想再从银行拿到钱那是想多了。在房价下跌、降低首付、延长贷款年限、发放房票等各种刺激房市政策的前提下，房子还是卖不出去，利润一再降低或者已经在亏损，并且亏损越来越大，而拖得时间越长，需要还的利息也越高。未来房企资金链断裂、爆雷、破产的会越来越多。
　　作为一个十万亿级别的市场，房地产行业并不会一朝崩塌。机会还是有的，只不过会聚焦部分资产状况良好的房企，比如央企国企，比如以前低杠杆经营加上自身规模优势能自救成功的民企。未来的房地产行业，良好的现金流是企业运行的基础，是可以盘活企业项目的关键，也是决定企业能走多远的核心。
　　结语
　　有专家说房地产行业是有周期的，都是这样的，过了这次又会好起来的。但实际上周期运转是有颈口的，这次度过了，那下个周期呢？早晚会爆发。国家只是在房地产行业车速120的时候给拦了下来，避免它跑到200码才撞车，到时的问题会更严重。
　　再者爆雷问题本就应该是涉事企业为此负责任，国家曾支持房地产行业发展，但并不是让你不择手段。企业经营造成的问题不应该成为现在的社会性问题，让大量民众去代为承担后果。一代一代拼搏的年轻人，众多的购房者凭什么要为此买单？这才是国家政策应该来救助的群体？
　　期房未来仍然会存在，作为消费者，我们要做的就是在购买房屋时擦亮双眼，提前对开发商进行背调，以保证未来自己能安稳住进自己的房子。
　　你买过期房吗？你的周边是否有烂尾楼？