调控出手580次，楼市复苏仍然没来？专家明年房价走势清楚了

　　过去十年，房地产堪称是无可匹敌的造富神器。口说无凭，中泰宏观计算，过去十年坚持持有全国一二线城市的房产，能获得350以上的收益。数据更显示，十年间，房地产的投资回报率更是碾压债券、股票、黄金、定存、原油等一众资产。
　　另国家统计局数据显示，2010年2021年，全国平均房价由5357元平，涨到了10658元平，涨幅接近200。这还只是平均数据，如果单看全国一二线城市的重点区域，过去十年，房价10年涨幅超过10倍的比比皆是。
　　也正是在房地产的这种造富效应的刺激下，2015年起，国内才形成了一股有钱就买房的新思潮。尤其是2018年，更是演变了全民炒房的火爆景象。西南财大发布的数据显示，投资性购房者占到了58。2，改善住房的购房者占到了26。7，而刚需购房者只占到15。1。
　　近年来，不仅个人投资炒房客的数量在大幅增加，开发商的数量更是呈现几何式上涨开发商也一门心思想分食房地产这块大蛋糕。天眼查专业版数据显示，十年来全国新增121万家开发商，且15的房企有法律诉讼记录。
　　伴随着开发商数量不断暴增的是开发商的负债率大幅增加。Wind数据显示，2021年房地产企业，整体负债率达到79。42，位居申万28个一级行业中第三位，仅次于银行和非银金融。直白点说，房企杠杆率已经处于历史高位。
　　2021年下半年至今，房地产迎来降温周期
　　民生房地产，投资属性凌驾于居住属性之上，这是国家不希望看到的，因为房子是用来住的不是用来炒的。更重要的是，房地产高杠杆，已经开始影响金融大局稳定房地产杠杆过高，甚至有超过安全红线的趋势。基于此，所以国家从2016年就喊出了去房地产杠杆的口号。
　　2016年2020年，降房地产杠杆主要是以试点现房销售、提高开发商拿地自有资金比例、封堵开发商融资常规渠道等。效果虽然有，但见效很慢。
　　这一轮的房地产降温，远超很多人的预期。房产专家卢骏形容，2021年下半年至今，房地产可谓迎来了降温周期。事实上，直到今天，房地产仍然未能走出困境。今年以来，为了提振购房者的信心，重启楼市，我们看到上至国家央行、银保监、住建部等部门，都在放宽政策，满足购房者的合理住房需求，下至地方更是千方百计给开发商纾困，甚至出台一系列创新鼓励购房的举措，比如一人购房全家帮，西瓜、大蒜、小麦换房，青岛卖房纳入社区考核，武汉公务员购房补贴15万，北京试点60岁及以上老人贷款买房首付最低35，云南大理首创个人房企共有产权房等等。
　　据不完全统计，截至今年7月底，全国各地出台的稳楼市政策已经超过580次，刷新历史记录。中原地产统计的数据显示，7月超85城发布了90多条稳楼市政策。
　　招数尽出，楼市复苏仍然没来
　　这体现在三个方面：首先，开发商销售端，仍然未能恢复往年的正常水平。克而瑞地产研究中心数据显示，今年上半年，TOP100房企的销售额均值为356。4亿元，同比下降48。6。TOP200房企全口径销售金额同比下降51。今年上半年仅有8家房企销售额过千亿，去年同期有19家。百亿房企数量也减少了41家，只有83家。
　　值得一提的是，2022年7月，百强房企中近8成单月业绩环比降低，其中29家企业的环比降幅在30至50之间，17家企业环比降幅超过50。且有近6成百强房企7月单月业绩不及上半年的月均水平。这意味着，7月份，房企但销售业绩又再次下滑了。
　　其次，房贷端，央行数据显示，今年上半年居民部门存款新增10。33万亿。但住房贷款却大幅下滑，上半年房贷只新增了1。56万亿，较2021年同期的3。43万亿，跌幅高达54。5。需要重点说明的是，今年二季度，新增人民币房地产贷款为1105亿，新增个人住房贷款为200亿。去年同期分别是7500亿和9100亿。
　　这两组数据透露的信号再明确不过，今年以来，大家都在忙着储蓄，消费意愿大幅降低，尤其是住房支出，断崖式下跌。易宪容解读称，这意味着大家都没兴趣买房了。而个人房贷急剧下降，接近于零增长，不仅仅说明房子卖得不好，还是说明很多人已经在提前还房贷了。
　　再者，土地市场也不容乐观。财政部数据显示，上半年国有土地使用权出让收入为23622亿元，比上年同期下降31。4
　　另中指研究院数据显示，今年上半年全国300城共推出住宅用地规划建筑面积2。8亿平方米，同比下降44。3；成交规划建筑面积1。9亿平方米，同比下降55。6。300城住宅用地出让金，同比下降54。91。
　　用通俗的话说就是，地也卖不掉了。另外，今年前7个月的土地市场，还发生了一件让人感到意味深长的事情，300城土地出让的土地中有近90都被央企、国企，以及地方城投公司拿走了。民营房企的拿地意愿不积极。以8月4日深圳第二轮土拍为例，流拍2宗，且以国家队包场的方式结束。
　　去年上半年以来，房地产降温，真的是政策收紧所致吗？黄奇帆认为，信贷政策收紧，固然会对市场有短期影响，但本轮房地产调整了一年多，实际上是房地产多项基本面指标迎来了拐点。其中人口是最主要的因素。
　　专家：2023年房价将严重分化，房价走势也清楚了
　　综合上述，房地产复苏爽约，以及2022年我国可能出现人口减少，房产专家直言预测，2023年房价走势清楚了：一方面，城市间的房价分化会进一步加剧。对于北上广深杭，这类一线城市，受益于源源不断的人口增量和发达的产业支撑，核心区的房价，还会进一步上涨。同时，由于信贷、限购等政策逐步宽松，叠加鼓励购房措施支持，成交量也会迎来回暖；
　　对于人口不断向外省转移、产业结构单一、经济发展落后的绝大多数二三四五线城市来说，房地产很难再恢复前两年的荣光。具体表现是，库存逐渐积压、成交量下降，继而导致房价缓慢回调。更重要的是，前些年挤破头要进驻三四线城市的开发商，未来会忙着从这些城市撤出，他们的方向很明确，就是回归全国头部一二线大城市。
　　另一方面，房价普涨时代终结，绝大多数城市将迎来调整期。依据是我国目前已经不缺房了，而且很多城市房子严重过剩。央行数据显示，城镇地区居民住房拥有率高达96，户均拥有1。5套住房，持有两套房的家庭占比41。5，持有三套房及以上的家庭占比10。5。另外，国家统计局公布的《中国人口普查年鉴2020》显示，我国家庭户人均居住面积达到41。76平方米，平均每户住房间数为3。2，平均每户居住面积达到111。18平方米，已处于发达国家水平之列。
　　这两组数据虽然有被平均的成分，但足以说明，绝大多数城市住房已经严重饱和了供大于求，房价下跌趋势明显。不过考虑到国家宏观层面调控的主基调仍然是稳，所以不会出现房价大幅下跌的情况。但也不排除，个别房价虚高、需求被掏空、库存严重积压的城市，出现资产大幅贬值的情况。