政治局会议后，政策销声匿迹了

　　行情之差，压力之巨，期望之深，失望之重，无力又无奈，这可以用来形容当前的房地产市场，在行业整个发展的闭环链条内，各个主体都处在各自的无奈中，利益为先的本能考虑也就决定了且顾眼前，且顾自己，顾不得其他，顾不得他人。
　　从经济层面来看，现阶段房地产仍是高权重行业，在经济增长承压的当下，行业仍然重要，仍然不可替代，一定还有长远的发展，可是什么时候行业才能走出困境，眼下怎么办？短期不谋，短期谋不成功，怎有闲暇顾长久？
　　从自身发展上说，凭借一己之力好似无力挣扎，即使努力，即使奔波，即使坚持，仍然没有看到希望，借钱借不到了，项目卖不动了，去化率上不去了，土地拿不了了，希望在哪里？
　　所以，大家都把希望寄托在政策上，所以期待着转折，期待着拐点，但政策似乎销声匿迹，不仅政策未来，负面因素又再度袭来，多地开始着手解决项目停工烂尾项目，尽管目前也并未有什么明显进展，行业一系列问题不断积累，未来又将如何化解，如何让大家更快走出迷茫？市场行情再度趋冷，三季度回暖存疑
　　7月销售数据出台后，人们的预期兑现，经历了5、6月的销售转好后，7月又再度回归平静，这其中既有历年的规律因素和季节性因素影响，7月本就是房地产销售淡季，历年的业绩表现都不如6月，所以环比涨幅均为负值，但从同比涨幅上看，同比涨幅有所扩大，考虑到2021年7月低基数效应，同比涨幅的扩大意味着市场行情的严峻，前期略有修复的信心又再度回归原状，再度修复的难度再提升，原因在哪：
　　其一、被疫情、政策压制的需求已在56月集中释放，需求释放的持续性不足；
　　其二、中期抢收业绩，供应集中放量，7月已无推货意愿和计划；
　　其三、政策基本保持原状，对消费者的吸引力已不足，不足以支撑消费者做出购房决策。
　　其四、非预期因素，如停贷事件对消费者信心的冲击加剧，阻断了市场转好行情的持续。
　　再往后看，市场的冷淡行情一时仍难以有效改善，疫情常态化的影响已不再成为第一要素，而后续政策如何变动，何时能有更大力度的政策出台，政策的效果何时能够显现，信心何时能修复，能修复到什么程度将决定市场行情的走势，行业风险的化解程度，目前来看，3季度市场行情或仍难有明显的回暖，显性的，未显的风险化解仍需要较长期限。
　　房住不炒坚如磐石，保交房成为重点
　　剖析房地产行业的转折点，其实是始于2016年，2016年中央经济工作会议首次提出了房住不炒，自此，房住不炒已坚如磐石，成为指导房地产行业发展方向的至高准则，也成为调控的基础基调，不曾有任何动摇。后期不仅房住不炒在不断重申，不断强调，具体的政策变动也始终未脱离这一基调，调整的框架已然是确定的、框定的，不能逾越、不可逾越。
　　2020年疫情突发，经济停摆，行业发展受重挫，房住不炒没有改变；2021年行业开始进入阵痛期，房企暴雷成为常态化事件，房住不炒也没有动摇；2022年俄乌冲突，全球通胀，疫情反复，需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力未有缓解，二季度GDP增长率仅有0。4，上半年GDP同比增长2。5，距离5。5的增长目标仍有较大差距，即使如此，房住不炒的基调依旧岿然不动，429政治局会议提出要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，728政治局会议再次提出要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，房住不炒仍是最基本底线，不容触碰，不容违背。
　　除了房住不炒基调的持续强化外，728政治局会议仍有两点值得关注：一是因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求；二是压实地方政府责任，保交楼，稳民生。归结起来，结论还是两点：
　　其一、民为先，民为本，保居民权利、保居民利益是第一位的，政策的方向也在保居民权利，保居民利益，让住房需求实现，让收房顺利达成；
　　其二、问题的缓解或风险的化解主力依赖在地方政府端，地方政府要发挥主观能动性，属地化的化解好风险，房住不炒的框架下，政策工具用足用好。
　　在风险持续蔓延的当下，人们期待于政治局会议的定调，期待着有更大力度的政策出现给萎靡的市场以一剂强心剂，然而事与愿违，政治局会议如期召开，但当会议结束，政策似乎未有变动，甚至销声匿迹了。其中可能既有行业内挑战，风险蔓延的速度，突发事件的发生，政策本身的约束等等都使得政策迟迟未发，矛盾重重；也有行业外因素，俄乌战争的冲击，疫情的时时扰动等，宏观经济形势严峻，就业形势不容乐观，政策的优先级有权衡，有选择。三、三个矛盾，政策不易动，地方政府当主导信用修复
　　其实，在冷淡的行情下，各个主体之间的相互依赖链条略显脆弱，各方首要思考都在于能够最大化保证自身利益的完整保护，供应链考虑供应链的利益，金融机构秉持风险避规的基本出发点，这些主体本身并无主观意愿给予企业支持，只要能尽可能的维护好自身的利益即可，企业经营压力大小，结局如何也并无大碍，也并不特别关心，所以在各个主体组成的封闭链条内，负面的情绪和预期无法疏导至外部，而各个主体之间又相互依赖，相互联系，不可分割，所以在负面情绪笼罩的封闭链条里，一定得找出突破口，将正面的预期导入，将正向的信心注入，地方政府无非是其中核心一方，也是必然要扮演着风险化解的主导方：
　　其一、地方政府肩负治理责任，维护房地产行业稳定至关重要。地方政府肩负着地方治理的责任，而当前房地产行业对地方税收及其他的收入贡献仍未有其他替代项，地产的稳定有助于推动地方政府治理目标的达成，有助于民生保障工作的顺利推进，实现民生稳定，倘若地产出现动荡，地方政府所受波及或难以量化；
　　其二、地方政府拥有信用优势，能够带动信用修复。此轮行业冷淡行情持续蔓延的主要原因就在于信用缺失，而且始终并无有效途径推动信用的有效修复，风声鹤唳，草木皆兵来形容当前的行情毫无为过，任何负面消息出现都可能引起轩然大波，恐惧情绪都可能很快蔓延，而并没有有力的一方来稳定住各方的预期，促进预期向好发展。相较于其他各方而言，地方政府主导信心的修复，风险的化解可能有一些先发的优势存在，而这也需要各方的配合与支持，特别是监管层的指导和支持。
　　我们从已出台的各项具体政策也可以看出其主导方向和逻辑：地方政府要夯实责任，以市场化的方式化解风险，风险化解的着力处在项目上，以项目为单位推进问题解决，而非以企业为主体推进工作，只要项目端的风险都能化解，企业主体是谁倒影响不大。
　　而从政府的具体行动和可能的行动上看，怎样的动作才有效，政策工具箱是不是已不再足够动用，还要怎样的政策能使用？而当前也存在这一些矛盾点，让政策的变动面临诸多约束：
　　其一、核心城市政策需要松但不敢松的矛盾：核心城市本身需求基础是存在的，但在特定政策的约束下，一定阶段内无法释放，只要政策有开口，需求便可以有效释放出来，但从政府的角度来说，既希望市场的活力起来，但又怕政策松动后，房价失控，风险再生，所以会在松与不松，怎么松之间犹疑，所以多数的核心城市政策或仍然保持原状，迟迟未有明显动作，或即使有所放松，但是调整的方向局限，力度有限，作用迟迟未显，如多数核心城市二套房首付比例仍然居高不下，这在一定程度上削弱了购房者的购买力。
　　其二、普通城市松无可松但作用有限的矛盾：从政策出台的频率和城市分布来看，普通城市政策原本就宽松，松无可松，松无可松时，作用却极其有限，政策本身并不是真正能够促进需求释放的主因，而是需要有机制和路径能够保证消费者的收入可持续，收入有保障，无论是城市内的产业支撑住就业，还是本地居民外流到核心城市，只要就业能够满足，就业形势能够转好，需求才能够稳住，政策的松才有意义，才会有作用呈现。
　　其三、预售资金监管管好不管死的矛盾：预售资金监管持续趋严，不断收紧，根本目的是保交楼，让本该用于项目开发建设资金回归原本用途，避免资金的违规使用，确保消费者的利益不受侵害，由于事关民生，所以政策上不敢有所懈怠，尽可能的严无可严，但这种管控也存在一定管死的倾向，企业完全失去了自主权，企业经营压力上升，开始不断退却，在土地市场上不敢再有动作，即使供给断层也无奈且无力。其实我们从当前企业在土地市场上的表现也可以窥见，即使在核心城市，也仅有个别民企还在拿地，如杭州的滨江，其他城市的土地市场仍旧保持着国央企支撑的状态，深圳第二轮土拍中，拿地房企均为国央企，华润置地、招商蛇口、深圳地铁拿地金额位列前三位，华润置地以118。8亿的全口径拿地金额拔得头筹，民营房企销声匿迹。
　　任何政策的出台和落实或有既定的目标想要实现，但倘若政策走向极端，要求一步到位，而各项政策之间也并无任何交集，政策的效果可能难如预期，甚至形成负向的反馈，当前行业所经历的阵痛，一定程度上也来自于政策之间的协同与配合不足，而此时首要任务便是避免重蹈覆辙，既避免多项政策齐力打压，也需避免政策不动，任凭风险蔓延。
　　而正是由于一些矛盾存在，政策效果其实并未及预期，而且行业风险仍在快速蔓延，而在犹豫与矛盾之间，现有的稳定行业的政策举措已经无力控制风险蔓延，如何用好用足政策工具把行业风险控制住已经刻不容缓。四、三大困惑待解，两个必须必须快速去做
　　除了政策变动的三个矛盾外，事实上我们仍抱有三个困惑，倘若困惑未解，政策又该如何变动？
　　其一，以项目入手化解风险是否足够，不救企业真的能化解风险吗？
　　从当前政策应对问题的逻辑来看，项目端风险与企业端风险有严格区分，项目端风险化解为主流，企业端风险化解案例少见，企业端的发展扶持也仅仅是为了实现行业的稳定，政策的发力点多在项目端，以项目为主体进行扶持救助，但从政策的作用和效果来看，风险化解的作用微弱，当前各主体所为所做已经无力再更大程度上解决行业存在的风险，但是救助的对象真的能够从项目端过渡到企业端吗？大概率不会全面铺开，主要出于三方面的考虑：
　　（1）避免出现道德风险的考虑，若风险一出现，政策便开始救市，救企业，难保不会出现道德风险，当遇到问题，企业便开始躺倒等待外部力量救助，放弃主观努力，行业风险管控难度更大；
　　（2）调控成果巩固的考虑，若现在出现大面积的企业端救助，那就意味着前期调控成果可能完全推翻，后续进行行业调控，可能突破口更难找；
　　（3）与现有逻辑冲突的考虑，现有的风险化解方式落脚点在于属地化、市场化的方式化解风险，解决问题，而地方政府的主力仍聚焦在本地，跨地区的合作并不容易，政府的着眼点更多的仍聚焦在地方层面，地方的项目上，倘若以企业为主体，谁又将扮演起主导角色，引导企业救助的方向和走向？AMC是否可以担此大任，从企业职能上说，AMC有能力去做不良资产的风险化解工作，但从企业经营本质上说，有什么意愿去做企业救助，企业救助的资金来自哪里？
　　8月5日，中国华融集团对外公告，与阳光龙净集团已签署《纾困重组框架协议》，将对阳光龙净子公司阳光城进行纾困救助，华融集团此举被认为是AMC下场救助企业，助力行业风险化解的序幕，AMC开始救助对企业，对行业而言都是正向消息，但这种利好的效应能覆盖多少群体，有多少企业会得到AMC的救助？小范围的企业端合作或会更多，但大概率难出现整体范围的企业端救助。
　　其二、目光纷纷聚焦保交楼就真的能提振市场信心了吗？
　　7月28日，中央政治局会议首次提出保交楼，保交楼目标任务已不容有任何迟缓，及时的行动，如何行动也存在很大商讨空间，市场行情已冷却到一定程度，核心区域三四线城市楼盘去化率已经将至10以下，甚至于更低，可以想见，非核心区域内低能级城市市场的冷清程度，单单的保交楼是不是能够提振市场信心？难度可能较大，当前行业的风险的化解一方面靠政策，一方面靠企业，而企业行为的作用有多大，一方面依赖政策的变动，一方面依赖于市场行情走向，但如今两大变量均未有明显改善，多项政策无效，市场行情依旧冷淡，企业自救无望，更多企业开始自保，一保交房，注意力尽可能放在保证项目的开工建设上，在政策固定的趋势里行动；二保持不动，不拿地，不开工，这样的市场何来活力可言，风险化解又有何可期待？
　　其三、只靠国央企支撑的市场能保证行业的良性循环吗？
　　2021年下半年开始，民企已逐渐从土地市场上退出，土地市场的秩序已靠国央企来支撑，格局发生惊天逆转，抛开企业属性的差异不说，无论是怎样的主体，只要能够支撑起行业，维持住行业的秩序也非一定不可接受，但就当前整个行业内国央企的能力、数量和效率来说，整体上与民企相比还是存在一定差距，一时间完全取代民企，进而维持行业的活跃和生机显然不太现实，由于国央企本身具有的背景优势、资源优势，创新的激励可能也是不足的，这对整个行业长远的健康发展、良性循环都不会创造良好的基础。
　　所以，我们认为必须要做的事情现在必须快速的做：
　　其一、大范围救助企业不可能，但是适度的有针对性的救助已为必须。当前化解风险的主要出发点还是在项目端，从道德风险、调控成果巩固等多方面来看，针对企业端的救助很难大范围铺开，特别是对于出险房企，但是对于稳健型的，有特定优势的企业有针对性性的扶持帮助已迫不及待，单单依靠企业个体很难再抵挡住外部挑战，倘若再无举措，倒下的企业或将以批量计数。
　　其二、现有政策工具逐步失效，更快更大力度政策推出为必须。现有的政策工具调用似乎已经无法发挥更大作用，针对消费者端的政策已经很大程度上让消费者免疫，再无吸引力，从房住不炒的政策定调来看，政策的底线不会动摇，但这也不意味着政策就只能任由风险蔓延而毫无作为，倘若还是在原有的政策基础上修修补补，行业风险蔓延势头将难以遏制，风险化解难以取得成效。
　　我们都知道行业仍会有广阔的空间存在，行业前景依旧光明一片，但眼前的困难高峰如何攀爬，可能大家都是满心疑惑，到底如何去做也并不明了，躺平必然并不可选，但是挣扎着也无力，其中有多少旁观者，又有多少亲历者，政策再发力的时期已然到了。