看新闻楼市要凉，看数据房价在涨，到底是谁在说谎？

　　自9月6日恒大主席许老板宣布全国楼盘全线7折以来，线上线下各路人奔走相告：恒大又打折了！
　　恒大年年都打折，甚至可以说每个季度都打折，上次我们记忆中，全国人民为恒大打折奔走呼号，还是疫情刚过去的恒房通撒钱时代。
　　其他房企营销策划估计又得被领导叫去喝茶，成天整那花里胡哨的英伦府邸宽宅大院圈层文化有什么用？还不如人家一句打折管用！
　　确实，无论是盖房子、造车子还是做营销，许老板的敞亮是很多人学不来的。但是其他开发商也乐于看到恒大爆出这样的消息，乐于相互传播：
　　因为房地产市场太需要信心了！
　　数月以来，市场纷纷扰扰，消极情绪极速蔓延，太需要正向信息提振市场。
　　而恒大史上最强的特大优惠政策就像一枚深水炸弹，开发商希望市场能够借此破冰，成功打开金九银十的大门，购房者也寄希望于正式打开房企规模性降价，双方都对接下来的楼市跃跃欲试！
　　但是距离7折口号过去一周多，恒大在郑州的销售并没有一飞冲天，市场好像也并没有如愿被点燃。
　　如图所示，上周六（9月11日）恒大在郑州有两个楼盘开盘，分别是航空港区的恒大未来之光和荥阳的恒大养生谷，当天去化率分别为22。06和72。06。
　　荥阳恒大养生谷72的去化还好，但是航空港区恒大未来之光22的去化率简直没眼看，如果说对比8月21日推售92套，当天去化9套，去化率9。78的成绩来看，确实有了不少提升，但是要说是全线7折强心针的急救作用就太牵强了！
　　而且恒大不仅没有像想象中的那样开启火爆卖房模式，也没有如愿重启整个楼市。
　　郑州一周内开盘的项目几乎都是惨不忍睹，主城区优质改善盘和昌优地去化也才刚过半，航空港区永威的项目也差强人意，高新区美的翰悦府推售132套，当天去化仅16套让人止不住的心疼
　　8月份，郑州全域共计推出房源4142套，当天去化2249套，去化率为54。30。
　　2020年8月份郑州楼市开盘统计
　　实指望金九银十能挽尊，没想到许老板的金口玉言也不管用，老百姓就是不买账！
　　哪怕你把首付分期、零首付、组合贷等各种乱七八糟的招数全用上也没用了，明明房价在等人，甚至在降价，明明首付门槛也降低了，为什么购房者却还不买账？
　　观望！都在观望！
　　不只是购房者，开发商也是如此，因为今年的推货量与去年同期相比大幅下降！
　　买卖双方都裹足不前，明显是都对市场信心不足：
　　开发商信心不足，挤牙膏式推盘，等待市场旺季或者回暖；
　　购房者信心不足，追涨杀跌和渴望抄底的心理，加上对政策的一点点了解，对房价长期不看好，观望情绪浓厚。
　　2hr其实郑州开盘数据惨不忍睹已经很久了，但是67月份还处于观察期，大概从8月份开始，铺天盖地的降价信息开始像雪花一样洋洋洒洒，因为是真的卖不动了！比如南边二七区万科大都会10500元11000元的特价房
　　北边金水区华瑞紫金嘉苑14800元的特价房
　　西边高新区东原阅城13200元的特价房
　　东边腾威城15900元的特价房
　　主城区四面八方都被特价房淹没，更不用说远郊的平原新区、荥阳、中牟、开封等。
　　进入8月份，我们看到关于郑州房价最多的信息恐怕就是降价了，现在在街上随便抓个人估计都能感受到楼市传递的阵阵寒意。
　　但神奇的是，官方数据显示，郑州的房价在稳步上涨！
　　首先看一下郑州房管局每月发布的郑州市房地产市场销售情况：
　　房管局公布郑州17月商品住宅价格
　　目前8月份数据还没出来，7月份郑州市商品住宅销售均价为12100元。
　　除了4月份和5月份房价略有下降，其余看图表的话，我们的房价属于稳定的、缓慢增长。
　　再看一下国家统计局每个月发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况：
　　国家统计局公布郑州18月房价变动指数
　　国家统计局都公布了8月份郑州房价变动情况了，郑州市房管局还没有更新，也许是国家级的统计工具更高级、更快速吧。
　　从图表中我们能看到在国家统计局中，郑州8个月以来的房价指数环比有三个月小幅度下跌，两个月持平，有三个月房价是上涨的，分别是4月、6月和刚刚过去的8月。
　　尤其是我们感受最寒冷的8月，恰恰是统计数据中涨幅最大的一个月，涨幅为0。6个百分点。
　　是不是有点懵，明明感受到阵阵寒意，官方爸爸却告诉你：不，你不仅不冷，似乎还有点热。
　　不仅郑州如此，最近我们感受到的全国房价系统似乎也是两条平行线：一条来自自媒体，一条来自官方。
　　新闻里的房价是这样的：国内至少有12个地级市整套房子低于10万元；
　　铁岭2万元就能买套学区房；
　　天津房价暴跌5000元
　　几乎每个城市都要撑不住了，房价随时都要崩！每天一款白菜价房源让你挑花眼！
　　但是官方数据里的房价是这样的：6月70个大中城市中有61城新建商品住宅价格环比上涨；
　　7月有59城新建商品住宅价格环比上涨；
　　8月有59城新建商品住宅价格环比上涨。
　　几乎每个月都有超80的城市房价环比在不断上涨，按照这个比例和趋势，国内房价不仅早已摆脱疫情影响，应该是又进入一轮上涨通道了，那还等啥，打他！
　　于是：8月20日，住建部和央行召开重点房企座谈会，提出骇人听闻的三条红线；
　　8月26日，住建部又召开部分城市房地产工作会商会，6城被点名参会；
　　8月30日，无锡官方正式发布楼市调控新政。
　　据中原地产研究中心统计数据显示，8月单月全国房地产调控累计次数为32次，而18月全国房地产调控次数高达368次，与2019年同期基本持平。
　　一边是房地产市场哀嚎遍野，一边是高层的充耳不闻和赶尽杀绝。
　　这样的环境下，很多人刚开始对房价的信心开始动摇：刷屏的烂尾楼新闻是不是预示着什么不好的结果？不断爆雷的长租公寓是不是也在暗示着楼市也会走到这一步？
　　3hr首先我们应该明确两点：
　　1、以郑州为代表的城市房价下跌是真的。
　　且不说遍地特价房的新房市场，以能最真实反应房价走势的二手房来说，在国家统计局的70个城市样本中，就有27个城市的房价回到了一年前，而郑州以4。4的降幅位列第四，紧随热门城市天津，都属于降价城市中比较瞩目的二线城市。
　　房价回到一年前城市
　　2、以深圳为代表的城市房价活跃也是真的。
　　同样以二手房房价为例，有房价降幅近10的，就有涨幅超过10的。
　　样本城市中，涨幅最高的就是深圳，达到15。9！最近的热点城市沈阳、无锡、成都也都赫然在列，房价涨幅分别在9。5、9。4和7。5。
　　这些城市中也确实又现土拍地王、万人摇等盛况，市场活跃有目共睹。
　　过去一年房价涨幅最高10城
　　前些年全国除了一两个典型城市外，楼市走向基本都是一致的，要涨就普涨，要跌就都跌，要维权就全国售楼处都在打砸。
　　但是随着调控工具越来越多，市场干扰因素不断增加，不同城市间的楼市表现越来越个性化，原来房价风向标城市的风向标作用开始减弱，人们以点到面的预测房价走势变得更难。
　　搞清楚局面以后，就明白为什么一边惨兮兮，一边还不断加码调控，不同的主体，不同的口径，想要传达的信息不一致。
　　再说郑州的。二手房最能代表市场真实情况，所以二手房房价下跌，说明郑州的市场的基本面已经进入下行通道，这与大盘向好，局部小打小闹是有区别的。
　　新房整体房价为什么会持续、稳定上涨？因为房管局统计的是备案数据，这个数据不能说假，只能说不够准确。
　　因为他可以通过调控备案，来控制房价输出。
　　比如房价低的每个月多分配点备案名额，房价高的每个月就少分配点，具体配比情况视想要的房价结果而定，不信你问问买豪宅的朋友，房子多久网签的就知道了。
　　而且备案具有滞后性，进一步加剧了数据失真的程度。
　　写在最后
　　对比其他城市，基本可以得出，开发商想要政策上的信心是没有希望的，郑州应该也会一直乖下去。
　　但是开发商还有任务，有业绩要完成啊，deadline一天比一天近，唯一能想到的办法就是继续加大推货量，加大优惠力度，恒大的7折虽然没有理想中那么厉害，也算是有用，不失为一种参考。
　　接下来购房者会更有优势，拥有更多选择权和议价权，可以开始行动了！