逆袭！深圳这类房产将成未来十年新风口

　　15年之前，写字楼是硬通货
　　在当年，以海岸城为例，一平方写字楼可以购买同地段两平方住宅，而现在一平方住宅可以买四平方写字楼。
　　10年之前，商铺是黄金时代
　　现在的商铺贷款都难，但是在10年前也曾经有过黄金时代，以深圳湾中心路为例，楼上住宅卖4万，楼下商铺卖20万，现如今楼上涨4倍，楼下腰斩。
　　自98年房改，住宅在各种争议中经历了20年风口期，不断登高
　　3年之前，住宅达到阶段性顶峰，
　　有多疯狂，月亮湾山庄炒到13万，赤湾的房子炒到14万，诺德国际这种刚需房炒到17万，极其恐怖。
　　复盘过去，简单说这是发展的必然规律，写字楼是城市发展的生产资源，住宅是民生问题，而商铺既是经济问题也是民生问题，必须用强力管控和天量供应解决这种问题。
　　俱往矣！看未来！
　　深圳优质公寓将逆袭，成为未来十年新风口。
　　要强调是优质公寓，未来市场大分化是必然趋势，更何况在公寓市场中地段，产品，售价差距巨大，不能一概而论。
　　从以下几个方面讲凭什么逆袭，凭什么成为新风口？
　　过去不具备涨价的基础
　　一方面过去公寓与住宅各方面的差距很大，
　　这包含了不能落户，不能积分入学，水电费高，使用率低，交易税费高，金融属性差等，现在这些所有的差距都在发生着变化。
　　第二方面公寓集中供应，内卷严重，才给市场留下了机会，
　　10年之前市场几乎没有公寓，这10年是公寓集中供应的10年，因为集中供应压制了公寓价格不能上涨，但是这个时代马上要终结了。也正是因为过去的10年没有涨价给现在留下了最佳入市窗口。
　　第三方面住宅限购留下太多窗口，公寓价值没有得到展现，自2020。7。15政策之后各种窗口关闭，公寓的价值会被市场重新审视。
　　深圳的优质公寓将是未来十年的大风口
　　第一，公寓附加值住宅化
　　2020。7。31，市规划和住建局通知停止商务公寓审批
　　待在建在售公寓卖完，深圳将进入存量时代
　　2021。2。23，深圳市住建局文件要求允许符合条件的公寓通燃气，
　　2022。3。24，深圳发改委文件要求用于居民居住用途的商务类公寓执行居民生活用电价格。
　　2022。4。2，深圳发改委与水务局文件要求用于居民居住用途的商务类公寓执行居民生活用水价格。
　　在深圳，公寓与住宅的附加值正在逐渐缩小。
　　第二，公寓产品超越住宅
　　公寓是完全市场化的产品，要获得更高的收益就要做出更加优质的产品，商品化的公寓无论从建筑品质还是户型结构与住宅已经没有差距。
　　随着住宅高增送的时代结束，在使用率方面的优势同样已经消失，随着住宅的严格执行限价，在尽可能控制成本的时代下，公寓的品质优势已经展现。
　　公寓是住宅的补充部分，但承担着不同的社会责任和扮演着不同的社会角色，随着时代的转变，公寓与住宅的优劣势正在此消彼长中易位。
　　第三，公寓的金融属性超越住宅
　　住宅的金融属性逐渐降低，这是政策的压制，随着住宅金融属性的退步对比公寓的金融属性逐渐具备优势。
　　房贷方面也只有首套标准优于公寓，二套5成，三套禁贷，而公寓无论买多少套首付都是4。5成。
　　抵押贷方面公寓没有指导价瓶颈，可以按照市场评估价70抵押贷款，住宅虽然也是按照市场评估价70贷款，但住宅摆脱不了指导价的紧箍咒。
　　房价越贵，差距越是明显，大部分情况下公寓的金融属性已经超过了住宅。
　　第四，公寓的需求超越住宅
　　公寓需求的范围超过住宅，住宅的需求在深圳，公寓的需求在全国，住宅的需求是刚的，同时也是窄的，公寓的需求是有弹性的，同时也是宽的，住宅是深圳的住宅，但公寓是全国的公寓。
　　公寓面对的购房群体无论从基数还是购买力全部超过了住宅，即使在深圳本地，公寓的需求也将越来越多。越是有钱人越是被购房指标限制，过去在不限购的时代购买多套房产，现在即使卖掉一大部分都腾不出购房名额，但换个新环境新方式生活的需求存在，而购买公寓就是好的选择。
　　公寓需求的购买力超越住宅，购买公寓的群体资产实力远超购买住宅的群体，要么是本地多套房持有者，要么是全国各地富豪。
　　第五，公寓的供需差将超过住宅
　　一方面是公寓供应切断，存量既是总量，而未来将是加大住房供应，
　　第二方面，随着购买力的积累，公寓需求将继续加大，对于首次置业的富二代深二代有需求，对于外地富人进入深圳有需求，对于多套房产者置换新生活环境有需求，所有的住房需求都是钱堆出来的，住房需求随着财富的增加而增加，既有从小到大的增加，也有从1到多的增加，需求增加是必然，供应固定是现实，社会越是向前发展，供需差越大。
　　第六，公寓的价值
　　公寓属于住宅的补充部分，房产的价值不仅在于房产本身，更在于附加值，以及商品属性金融属性和市场的供需关系。
　　为什么说只有深圳的优质公寓具备逆袭的基础，是未来十年的新风口，因为只有深圳住房自有率极低，住宅限购极严，人口流入极大，更有具备辐射全国购买需求的地位，这决定了也只有深圳的公寓有这种逆袭的基础，更有超越住宅房价的潜力。任何房产包括任何商品价值都不是单一的存在，也不是完全有自己决定的，没有苹果机之前诺基亚就是价值。
　　公寓是经济问题，没有民生责任，也没有天量供应，更不会成为被强力管控的对象，恰恰相反的是供应已经掐断。
　　第七，公寓的风口和风险
　　回顾历史，写字楼商铺是共识的时候正是风险时，住宅在争议中逆袭。共识不是保险箱，争议不是地雷阵，历史不代表现在，今天也不代表未来。因为共识的形成让房价超出了原有的价值，也因为争议的存在让部分优质公寓价格被低估。
　　虽然我们坚定看好公寓的风口，但是也要警惕当下存在的极大风险，如同我在另外一篇文章中的描述，当下50的公寓将成为负资产，也就是增值为负数。不仅公寓，住宅又何尝不是如此，即使在风口当劲的过去，买房十年亏损也有之。
　　这需要我们选择优质公寓，有价值的公寓，被低估的公寓，这就需要我们思考如何选择优质公寓，这个话题下期讲。需要公寓专栏文章的朋友后台留言，选择赠送。