房地产商的土地焦虑地产红利快速消失，新规限制房企拿地

　　我国房地产商的利润率不断下降，盈利空间受到挤压，地产红利在快速消失。
　　根据CRIC监测，2020年典型上市房企的毛利率下降4。8个百分点至24。3，净利率也已下降到10以下。房地产实际上已经是一个利润相当薄的行业。
　　甚至一些城市的项目，拿地成本很高，最终开发下来利润可能低于5，甚至亏损也很正常。比如，华润拿到的无锡XDG202073号地块，楼面价1。76万元平米，溢价率6。89，该项目的毛利率为13。3，净利率仅为3。1。龙光竞得的深圳地块，综合溢价率高达45，净利率为3。8。
　　这样的例子不是少数，尤其是国家开展集中供地以后，很多开发商都在不计成本的拿地，那么为什么在利润如此之低，甚至是亏损的情况下，开发商还要如此不计后果的拿地呢？
　　原因就在于在我国的房地产开发模式中，土地是房地产商的根本命门。
　　1、土地就是房地产开发商建造房子的原材料。没有土地，其他一切都是白搭。对房地产商而言，如果没有土地储备了，那是非常焦虑的。相当于整个公司面临断工的风险。
　　2、土地就是现金流。我们都知道房地产开发是高杠杆，非常吃现金流的行业。所有的房地产商都是7个坛子8个盖，实际的现金都是不足的，要靠新项目来为旧项目融资，如果一旦没有了新项目，那么整个公司的现金流都会面临风险，缺钱的问题会立刻暴露出来。
　　3、微利时代，小的开发商已经没有活路。这个游戏的逻辑非常像开连锁店，如果我只有一家店，利润是10。但是另一个人他有100家店，他利润2也比我赚得多，就是靠规模取胜。大的开发商也是这样，全国有很多的楼盘，虽然每个楼盘都是微利，但是总体来说也还可以，甚至个别项目亏损也问题不大，起码为公司提供了现金流是市场占有率。
　　但是这样的玩法，对资金要求很高，需要五花八门的融资渠道，什么银行、私募、信托，债券、高利贷等等，现在国家对很多的融资渠道都做了限制。所以很多房地产商玩不下去了。
　　此外就是项目的高周转率，一个项目拿到土地之后要快速回笼。比如碧桂园的456拿地之后4个月开盘，5个月资金回正，6个月资金再周转。
　　所以这一切都是建立在土地上的，所以土地就是开发商的命根，没有土地一切都玩不下去。
　　所以，我们也就理解了，目前新政下房地产商的土地焦虑。
　　在房住不炒的大背景下，各热点城市调控政策持续收紧，土地红利逐渐消失，单个项目的盈利空间下降，所以要拿地扩大总盘子。
　　现在实行集中供地，开发商的土地竞争加大。就像网文仙侠小说里面的拍卖会，拿不到这个丹药，后面的试炼就完蛋了。
　　此外，房地产的行业库存正处于低位。统计局数据显示，6月末，全国商品住宅待售面积2。3亿平方米，比年初大幅减少约1。5万亿平方米，而同期开发投资增速是15，库存越来越少，开发越来越猛，房地产企业继续补库存。
　　也正是在这个关键的时候，监管又下了更猛的政策被纳入三道红线试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40。这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获得土地的支出。
　　限制拿地这是比限制银行房贷更严厉的措施。可以预见，这些被限制的企业未来两年将面临巨大的经营压力了。