2023年深圳小产权房行情解析

　　2023年深圳小产权房行情解析
　　【一】深圳小产权房回顾2022
　　1、经历了前两年的鸡犬升天后，2022年深圳小产权房领域基本整体态势是量价齐跌。这里说的整体是大家较为直观的感受。其实说量价齐跌也是有失偏颇，因为更多的业主选择了躺平，卖不到合适的价位先拿着再说。
　　实际市场是：长持者因实力、因心态、因成本，无惧市场风波；定投者伺机而动，欣然接过别人带血的筹码；自住者波澜不惊与世无争。拿不住的基本要么就是较差的标的（这里的较差，比如是缺乏现金流支撑或缺乏卖点没法流动），要么就是实力不够不得不以空间换时间。举个例子，如果你前几年野蛮操作，加大杠杆贷款出来入手，遇到2022年这种行情，拿不住，怎么办？只能割肉，只能止血。当然，我们也遇到好几个与投资客这个词没有任何关系的业主因各种原因急用钱，只能折价出掉的，有点可惜。
　　2、投资者更保守，选择标的时最基本的原则就是：进可攻退可守。具体点说，就是标的本身资质要好，现状要相对满意（鸡犬升天时很多投资者不把房子当房子看，对很多细节了解得比较粗放，毕竟追求的是货如轮转），未来要有看得见的预期而不是靠描绘的饼，最好当前有较为稳妥的现金流（最直观的就是租金收益）。
　　3、四年一度的世界杯盛宴，并没有传出多少败家子赌球卖楼的传闻。要么是大家对农民房这会生金蛋的老母鸡的认识更加深刻，再败也不敢动这个安全垫；要么是极少数出现时已经被内部盯上，根本没有流出市场。
　　4、潮水褪去裸泳者现身。仍记得前两年各金融从业者、商品房从业者、自媒体、甚至卖车的、做保险的，摇身一变，都成为了旧改专家卖回迁房指标，卖旧改规划，卖深圳梦。今何在？要么注销了账号了，要么早已转行了，要么自己把自己坑进去了。大浪淘沙，剩下的，要么是长期有积累的，要么是对行业理解比较深且熬得住的。
　　5、在过去这一年，也有一些人卖掉手头商品房置换成小产权房，因为生意或工作在变动，收入不稳定，对旷日持久的月供充满厌恶和畏惧。此外，也有一些刚需因疫情防控政策影响、因环境变动，对拥有自己的一席之地更有迫切的需求，所以购入自住。他们较为喜欢的是大两房、小三房户型，而单间纯出租户型在这一年，相对难以流动。
　　6、这一年的小产权房流动性是谁来推动的？我一直觉得有一个小产权房的橄榄型模型。橄榄是两头尖，中间段大。我们假设橄榄型两个端头分别代表的是顶端的实力雄厚投资客A底端的刚需小白C，中间段代表的是有点经济基础，并将小产权房当一个补充的投资渠道的中产阶层B。
　　行情好的时候，市场上最活跃的是B，蜂拥而至；行情差的时候，B突然来无影去无踪消失了，市场上仍然活跃着A和C，这两端，看上去没那么虚胖，但也足够尖锐的。
　　【二】展望2023
　　2023，我们认为，在深圳小产权房领域，是一个非常重要的【资产配置年】。
　　2023年，深圳小产权领域仍然可以赚到两部分的钱：
　　第一部分，是超跌补涨的钱。第二部分，是价值成长的钱。
　　超跌补涨的钱，怎么理解？2022年，我遇到不少这样的标的：比如，龙华区小产权房油松片区有业主出售两个单间，购入价62万左右（平均每套成本为31万），相当长一段时间，两套想打包45万一直出不掉，而他这两套房，在规划的地铁口500米范围内，本身两套可租2400左右（带真实租约），租金回报高接近6。5个点。比如，光明区公明街道，大三房曾经涨到130万左右，但2022年下半年，一百万内也可以买得到。像这些房，就是因为各种原因和情绪造成了被误伤而超跌，但经济企稳，信心重现，至少是要补涨回来的。
　　价值成长的钱，又该怎么理解？我们与其说是买房，不如说是真金白银投票和加仓深圳这支城市股票。城市仍在发展，深圳日新月异从未停步。我们无非是与其共成长。只要持仓，假以时日，无论是买哪里，买多大，大家基本都能够享受到城市的分红。
　　具体而言，2023年有哪里理由让我们仍抱有强烈信心呢？
　　1、三年特殊时期，虽有很多不堪回首的记忆，但终究要翻篇。目前还在阵痛期，但大家至少看得到曙光和希望，阳康们，生活逐步回到正轨。
　　2、浮华落去，潮水退时，市场上出现了不少肉眼可见的好标的和好价格，因心有余悸或失血太多，对手可能还没反应过来。
　　3、抛开宏大叙事的空洞分析，仅仅从常识的角度，可以预测出接下来大概率迎来的就是货币宽松政策，再大胆点说，会带来物价上涨吗？会引发通货膨胀吗？手持有现金流的优质资产，则是抵御该风险的最有利的武器之一。
　　4、形势会逐渐明朗，不用再担心接到的是接飞刀。熬了一个通宵，在黎明前，我们是要一起携手看日出，还是转头朝黑夜走去？