碧桂园莫斌房地产市场变化超出预期，预计明年6月能够恢复

　　本文来源：时代周报作者：胡天祥
　　对于房地产市场的变化，我们作为管理层也提前预判到了，但其剧烈程度确实超出预期。8月30日，碧桂园集团（02007。HK）2022年中期业绩会上，总裁莫斌并没有回避公司面临的压力。
　　碧桂园2022年中期业绩显示，公司实现总收入约1623。6亿元，毛利约172。1亿元，净利润约19。1亿元，公司股东应占核心净利润约49。1亿元。
　　此外，碧桂园连同其合营企业及联营公司，共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约1851。0亿元，归属本公司股东权益的合同销售面积约2348万平方米，权益回款率达到92，已连续7年保持90以上的高位。
　　与往年财报作比较，碧桂园今年销售及利润数据稍显逊色。但在房地产市场整体供求和成交都没有明显转暖迹象的大背景下，碧桂园的经营表现仍然可圈可点。
　　多项关键财务指标都还是正数，目前房地产这个大环境，表现已经很不错了。一位房企中层人士告诉时代周报记者。
　　更让投资者欣喜的是，房地产新形势下，碧桂园的财务安全性得到进一步增强。
　　报告期内，公司总借贷余额进一步降至2936。8亿元，比去年底再降7。6个百分点。期末公司净负债率为48。1，连续多年维持60以下的低位，继续保持在行业较低水平。期末集团现金余额约1479。8亿元，在手资金充裕。
　　良好的财务纪律、财务水平成为帮助碧桂园穿越周期的最好支撑。
　　克而瑞表示，面对此轮行业下行周期，碧桂园整体风险可控，且具备了较强的恢复力，这主要得益于企业良好的基本面以及积极主动的风险管理。在行业流动性整体趋紧的背景下，碧桂园外部输血内部造血双管齐下，为流动性提供了有力保障，展现出良好的资金实力。此外，高效回款也为企业带来充足的流动性补给。
　　申万宏源指出，中短期来看，房地产基本面底已现，后续基本面改善路径或将呈现型走势，并将演绎出强于以往的结构弹性，以碧桂园为代表的优质房企将进入长短期成长共振。
　　莫斌也在业绩会上重申，下一步公司将在市场分析、政策研判、冷静投资、区域布局、授权管理等多个方面进一步加强。同时也请广大投资者放心，管理层有信心把企业竞争力越做越好。
　　在冬天有所作为
　　《顺流逆流》是歌手徐小凤的经典作品之一，也是碧桂园创始人杨国强最喜爱的一首粤语歌。1997年，由杨国强亲自操刀的碧桂园第一支广告片，最终呈现出的风格意境，便和《顺流逆流》有异曲同工之处。
　　顺流不迷失，逆流不躺平。用这句话形容三十而立的碧桂园，再合适不过。2022年以来，面对不断变化的市场环境，如何在冬天有所作为成为碧桂园自上而下都在思考的新主题。
　　每月一次的高管会议，最能直观看出碧桂园的忧患意识和工作重点。今年4月高管会上，杨国强提出要注意两个安全：一是保证生产安全，要对生命和交付质量负责；二是重视公司资金安全，要盘活手中的资产，做好监控，以销定产。
　　6月份高管会上，碧桂园决策层提醒全体员工仍需要居安思危，保持底线思维，提前预想最坏的后果。要继续用高压态势来实现开源节流，全力以赴保证企业稳健经营。
　　7月份高管会上，莫斌要求每个项目总要从被动接受目标，转变为认真跟进项目资产、分析项目所处市场，结合自身管理能力，针对每一栋楼主动请缨，保证每一个项目做成。8月份管理会议上，莫斌要求公司所有工作都要围绕当期现金流增量来做，另外所有区域总裁都要躬身笃行。
　　战略制定后，能否成功，最终还是要落到执行层面。为此，碧桂园专门成立了3支由高管亲自挂帅的专攻队，帮助一线更好地完成目标任务。每一栋楼，每一个项目都非常之重要。莫斌说，大家都是在同一个‘战壕’，我们共同面对市场、面对客户，荣辱与共。
　　面对行业新变化，各区域也在集团总部的指导下，积极主动发现问题、解决问题。比如豫中区域经过深入分析，就将管控发力点聚焦在：削减浪费，无效成本归零；聚焦需求，优化产品设计；成本适配，做最优产品力。经过努力，截至2022年4月，该区域的无效成本金额同比去年下降了57，真正做到了不该花的钱不花，该花的钱一分不省。
　　没有退路就是胜利之路。今年上半年，碧桂园克服来自市场下行、疫情反复、合作方变化等方面的不利影响，积极调动资金和资源，推动项目进度，按时按质保证了数量庞大的产品交付，上半年累计如期交付1070个批次超25万套房屋，覆盖全国30个省份214个城市780个区县。据媒体统计，碧桂园交付量超过已披露交付量前五的其他房企的总和，遥遥领先于同行。
　　此外，2022年上半年，碧桂园累计实现权益现金回款约为1702。9亿元，权益回款率92，已连续7年回款率保持90以上。销售回款率越高，代表资金周转速度越快，财务管控能力越强，越有利于提高公司现金流的安全性。
　　报告期内，碧桂园实现经营性现金流净流入约53亿元。在行业流动性压力加剧，众多房企出现债务违约、工程停工等背景下，碧桂园仍能连续实现净经营现金流为正，这意味着公司不需借助外部融资，仅通过经营性回款就能覆盖对应的经营性支出，凸显了公司出色的经营能力。
　　8月公布的2022年《财富》世界500强榜单上，碧桂园位列第138位，比上一年再升1位，连续六年上榜并且累计提升329位，展现了公司可持续发展的综合实力。
　　碧桂园管理层（企业供图）
　　迎接春天的到来
　　在碧桂园的旧总部，至今仍悬挂着爱默生的名言：困难，是动摇者和懦夫掉队回头的便桥，但也是勇敢者前进的脚踏石。
　　不可否认，2022年是房地产行业充满挑战的一年，销售市场的预期转弱、需求疲软、价格下滑，让行业每一位参与者都倍感压力。
　　据媒体报道，今年上半年，超过50家房企发布业绩预亏公告。河南一家房企预计录得净利亏损约50亿60亿元，四川一房企预计净利亏损46亿元；河北一房企预计净利亏损18亿元24亿元。
　　再把视角放大，来自克而瑞的数据显示，2022年上半年，百强房企累计销售操盘金额的同比降幅达到50。3。在公开披露年度目标的规模上市房企中，有近半数企业截至6月末的目标完成率不足30。
　　但危机之中往往孕育着希望。碧桂园表示，中国经济的韧性极强，长期向好的基本面没有改变，新型城镇化还有很长的路要走。所以地产行业永远都会存在，而具备竞争力的优秀企业始终会有一席之地。
　　业绩会上，莫斌也明确表达了对房地产行业的乐观与信心。
　　我认为国家政策的调控目的都是让房地产行业健康发展，从去年6月份市场下行到今天，房地产市场已经进入了底部，而且到了底部盘整的时候。莫斌表示，现在最重要的就是市场信心的恢复，碧桂园把预算从今年6月份做到了明年6月份，公司认为在明年6月份市场应该恢复到健康发展的阶段。
　　为了迎来春天的到来，碧桂园在投融资等方面也提前做了优化调整。比如投资策略，管理层表示要布局确定性的市场，要向人口流入、市场能级较高、市场厚度较厚的方向调节。资金端，管理层强调已做好未来12个月的滚动现金流计划，会结合销售波动、直接融资渠道是否通畅、债务到期安排、现金等元素，形成闭环管理。
　　碧桂园常务副总裁程光煜还提出，为进一步提高与合作方在项目层面资金使用效率，公司还建立了合作白名单制，合作方在黑名单的就不合作，如果是介于两者之间的，就采用资金封闭管理的方式来解决，或者最好采取资金由我方归集的方式解决。
　　更可喜的是，为机器人建房子而成立的广东博智林机器人有限公司（下称博智林），现在已经取得了丰硕的成果。截至2022年7月底，博智林已有30款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖28个省份（直辖市、自治区）超550个项目，累计交付超1200台，应用施工面积超1000万平方米。
　　莫斌表示，建筑机器人的发展对公司主营业务来说，就像老虎插上翅膀，将会为主营业务带来更多的效益，也能为国家、社会及投资人创造更大的价值。
　　中国工程院院士、清华大学人工智能研究院院长张尧学教授表示：碧桂园集团旗下广东博智林机器人公司通过BIM数字化、建筑机器人、新型建筑工业化等技术创新，在多个复杂的施工场景上成功实现多机协同施工，在国内智能建造领域属于首创，对中国乃至世界建筑行业的发展做出了突出贡献。