托底！地方城投公司，开始大举ampampquot买地ampa

　　2021年12月24日，北京京投公司以175。3亿元的地价全部拿下朝阳区东坝的三宗地块，平均楼面价接近5万平米。
　　京投公司一下子就创造2021年北京总价地王。
　　京投公司是谁？
　　全名是北京市基础设施投资有限公司，是北京市国资委下属的国有独资企业，主要负责北京轨道交通为主的投融资。
　　毫无疑问，京投是北京地方上最大的城投公司之一。
　　2021年，地方城投公司大举买地，已经成为楼市的主要特征。
　　【01】
　　土地拍卖惨淡收尾
　　地方城投公司不得不救场
　　中国楼市国进民退
　　2021年12月29日，随着北京第三次集中供地的落幕，中国所有城市基本完成了本年度的最后一轮集中供地。
　　不过，多数城市的土地市场，都以惨淡收尾。
　　2021年22个城市试行三轮集中供地以来，首轮土拍热度最高，但随后多个城市开始打补丁，第二轮集中土拍已经凉意十足，到了第三轮土拍已经是强弩之末了。
　　比如12月27日的北京第三轮集中土拍，北京一共拿出12宗地，最终2块用地流拍，剩余的地块多数以底价成交，溢价率也是在三轮中最低。
　　郑州更惨，供地25宗地11宗地流拍，12宗地底价成交，溢价率猛跌到0。64，流拍率高达44。
　　在这种背景下，大量的国企、央企和地方城投公司不得不出来大量买地，实施托底，中国楼市上演了一出国进民退的戏码。
　　尤其是在第三轮集中供地中，央企国企和城投公司是拿地主力。
　　比如深圳一共出让了11宗地，其中9块地被当地城投公司拿下，占比高达82，几乎全部都是城投公司出来托底。
　　广州13块地，9块被广州当地的城投公司拿下，3块地被国企拿下，民企仅有一家拿地。
　　北京情况比较特殊，10块地中5块地被国企央企拿下，城投公司拿了3块，民营企业只拿了2块地。
　　上海一共拍出27块地，其中12块地由地方城投公司来接盘。而天津一共拍出11块地，其中的7块是国企央企接盘。
　　由此可见，连中国的一线城市土拍都要由国企国企和地方城投公司来托底接盘，可见中国的民营房企是真的没钱了，也干不动了。
　　2021年12月20日，央行和银保监会还联合发布了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，要求银行业金融机构，要重点支持优质房企并购风险房企的优质项目。
　　其实背后的含义，就是鼓励国企、央企去收购优质的房地产项目，以帮助目前民营房企摆脱困境，不然很多高债务房企就很难通过卖资产来实现脱困。
　　比如像恒大，华夏幸福等房企，欠了一屁股债，只能通过卖资产来还债，但是现在各个房企都没钱，怎么办？
　　就只能卖给国企央企了。
　　但是国企央企也没钱怎办？没问题，央行这次明确指示，由金融机构来出钱支持，最终这个雷还是得由中国金融机构来摘除。
　　甚至我们认为，已经出现烂尾的住宅项目也有可能最终将由国企央企来接盘，实现保交房的最终目的。
　　一句话，国企央企和地方城投公司，不仅仅为地方土地财政买单，同时也要为民营房企烂尾买单。
　　肩负着中国房地产健康发展的巨大责任。
　　【02】
　　城市化已经接近尾声
　　中国新房市场销售见顶
　　谁来拯救国企央企？
　　从2017年开始，中国的新房销售面积的增速就开始出现下降，到了2020年全国商品房销售面积增速仅有2。6。
　　预计2022年全国商品房销售面积将下降5，并开始连续下降，这说明中国的城市新房已经开始卖不出去了。
　　背后的原因就在于城市化率开始放缓了，进城买房的人口越来越少，能够买得起房的人越来越少了。
　　2010年2015年，中国的城市化率从47提高到56，大概有1。4亿人进城；而从2015年2020年，城市化率从56提高到63，进城的人口已经不到1个亿。
　　而且2014年以后，随着涨价去库存的政策启动，房价出现大规模上涨，很多进城的人已经买不起房了。
　　可以说，2014年2016年的那一轮炒房热已经把中国房价炒高了，导致后面大量进城的人，已经买不起房了。
　　所以中国未来新房的销售面积已经基本见顶了，从本质上讲，地方土地财政也就见顶了，想要维持高位很难了。
　　所以就算是央企国企和地方城投托底，其实也很难维持太久，中国楼市的韭菜储备量和购买力已经跟不上了。
　　未来怎么办？有没有办法解决？
　　有！两个途径：
　　第一，全面征收房产税，填补地方土地财政。
　　随着楼市见顶，卖地困难，地方土地财政必然减少，唯一的办法就是全面试点房产税，用房产税来填补地方土地财政。
　　第二，启动新一轮城市拆迁，没有需求，就创造需求
　　目前楼市行情见顶，关键就是总需求见顶，尤其是弱二线城市、三四线城市，新增人口严重不足，需求不足，但新房供应过剩。
　　所以最好的办法就是大放水，通过启动新一轮城市货币棚改，创造大量的城市拆迁户，从而创造出新的购房需求。
　　只要采用以上两招，中国新一轮楼市行情将是再次火爆。
　　所以中国楼市不是没有办法，而是要看时机，看敢不敢，看有没有需要，这个就看什么时候撑不住了。
　　综上所述，从目前看，中国民营房企已经基本躺平，几乎已经全面撤出中国土拍市场，未来只有央企国企和地方城投出来托底了。
　　这种现象的背后，凸显了地方土地财政的困境和压力。
　　但是由于城市化率已经基本饱和，加上房价过高，购买力跟不上，所以就算央企国企和城投等企业出来托底，依然只是暂时性的。
　　而一旦国家资本出来接盘，那么就意味着楼市的最终解决方案可能也要亮相了。
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