房地产三支箭和三座山（作者张岱云）

　　忽如一夜春风来，地产喜接三支箭。
　　房地产三支箭
　　第一支箭，银行信贷支持。
　　央行通过定向降准、中期借贷便利（MLF）等方式，鼓励金融机构支持企业。短短二天，几家国有银行为房企提供综合授信额度超过一万亿。
　　第二支箭，债券融资帮扶。
　　万科、金地、龙湖、美的、新城等纷纷推出债券融资计划，总额度超过千亿。
　　第三支箭，股权融资松绑。
　　上市房企股权融资被暂停12年后解禁，资本市场可为房企提供并购融资的平台，通过股权置换等方式，帮助濒临破产、希望退出的民营房企进行并购重组，以此提高房地产市场的抗风险能力，推进房地产行业加速整合。
　　房地产政策暖风频吹，地产股如久旱逢雨，地产债绝处逢生。但这些政策主要还是体现在缓解房企流动性风险、保交房、防范系统性违约风险等方面，房住不炒的总基调并没有变。房价能否撑得住，房地产市场能否重回高光时刻？至少需要面对三个问题，三个问题犹如三座山。
　　问题一：需不需买？
　　我们看几个数据：
　　1、城市化率：已达70以上，与发达国家的80相比，提升的空间不大了；
　　2、人口结构：生育主力人群占比相较10年前下降超20，生育意愿还在下降；
　　3、自住房比例：2020年达到73，高于发达国家60的水平。
　　从以上数据可见，现在及未来买房的必要性和迫切性与二十年前、十年前相比不能同日而语。几个人口持续导入的核心城市，房价可能还会有较强的支撑。
　　问题二：愿不愿买？
　　再来看几个数据：
　　1、我国一线城市房价收入比全部位居世界前列；
　　2、北上广深市中心租金回报率不到1。9，低于纽约的4。6、伦敦的3。2、东京的2。8；
　　3、北上广深居民抵押贷款是其收入的280以上，是纽约、伦敦、东京的34倍。
　　买房高回报无风险投资的逻辑一旦被打破，买房意愿大大降低；通过房价持续上涨来弥补租金低回报的部分房产投资人，开始考虑套现。
　　问题三：敢不敢买？
　　这跟经济形势、个人与家庭收入稳定与否，还有对工作、收入预期是否乐观高度相关。相关数据还不支持经济短期向好的预期。因此，以往习惯于超前一点、超过现实经济能力的买房决策和行为，现在变得更加谨慎。
　　因此，这三支箭不能也不是帮助房地产行业再创辉煌，而是给行业止血，帮扶一些基本面较好但遇到流动性问题的房地产企业。三五年房价翻一番、个人闭着眼睛买房炒房暴富的时代过去了。