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今明两年不买房,5年后谁会后悔?懂行人“两句话”说得相当明白

根据统计部门的数据显示,前4个月,全国房屋新开工面积和房地产开发投资分别下降了6.2%和21.2%,新建住宅库存同比增长了15.4%,按照统计司司长付凌晖的话说,房地产整体仍处于休整期。

不得不说,我们的实际感受更为深刻。不知道大家有没有注意到,以往总是能看到房产中介在小区里来回穿梭,一幅幅好不热闹的画面,但如今则是门可罗雀,由此可见二手房市场有多冷清。不难理解,房子看都没人看,谁还有信心涨价。所以,统计部门给的另一组数据也显示,二手房价格4月份比3月份下降城市新增了21个。现在业主卖房心里有多苦,可能只有他们自己才知道。

当下的市场确实很迷糊,新房价格没降多少,二手房又不好卖,对于有住房需求的人,比如孩子上学、子女结婚、改善等等,虽然是自住需求,但谁也不想多花钱买房,毕竟房子是一个家庭的最大宗商品,一平米多几百、几千其总价都要增加不少成本。例如一位读者向笔者倾诉了自己的苦恼,他最近看了好几套二手房,都是被大幅度降价所吸引,但越是这样,越拿不定主意,万一后面再降呢?到底买还是不买?

从现实看,读者反馈的信息具有普遍现象。那么,今明两年不买房,5年后谁会后悔?懂行人“两句话”说得相当明白。

第一,从当下楼市现状,看今明两年楼市趋势。

要弄清这个问题,重点要看清一个大基调,这就是“房住不炒”,今年以来,国家和地方优化房地产政策超250次,都是围绕这个大基调来开展工作。像发放购房补贴、提高公积金贷款上限、降低房贷利率、税费减免等等,都是在保刚需促改善,多套的投资型房产被完美地排除在外。为什么要这么做?

如果我们回看一下就明白,国家从2020年底开始对房企设置“三道红线”,紧接着2021年初又针对商业银行设置“两道红线”。虽然期间我们的楼市面对了诸多困难,但直到现在,除了一些细调微调外,基本没有动过这“三+二条红线”。研究楼市的人就应知道,之所以要毅然决然坚持这个红线,最根本的原因就是我们的家庭负债基本接近发达国家,房企普遍80%以上负债,有的甚至百分之几百,远超世界平均40%-50%的负债。说白了,对比90年代日本房地产崩盘惨烈教训,如果再不把居民杠杆和开发商杠杆降下来,那么,我们的金融系统、经济就有可能重蹈覆辙。一句话,降居民杠杆和开发商杠杆势在必行,而且需要好几年时间才能逐步达到目标。

所以,看到这里我们应该清楚,从2021年到现在,我们的市场一直处于不温不火,都是在温和地去杠杆。眼下,虽然我们一些专家天天喊要这样那样“救市”,但怎么可能因为你几句话就改变?怎么可能还未达目标就功亏一篑?所以,我们有理由相信,今明两年,楼市还会继续坚持出清杠杆风险,投资型买房仍然被排除在外,不要有什么幻想。不要看到楼市这里松点、那里支持点,都觉得国家改变初衷了,请不要有什么幻想,不可改变大原则,顶多是修修补补。既然如此,对这两年的楼市趋势就应该好看清了,即不会出现大幅波动,平稳是主基调。

第二,楼市已进入分化时代,买房要“长眼”,宁缺毋滥。

从第一点我们可以看出,这两年的楼市不会出现剧烈波动,对买房人而言,虽然没等来房价的大幅调整,购房成本减少不多,但市场也不会说涨就涨上去了,因为去杠杆的阵痛,会抑制一切骚动的心。平稳的市场,反而有利于我们冷静考虑,到底自己适不适合买房。假如你有买房卖房打算,还需弄清当下楼市特征,即楼市已进入3个分化时代。

一是,城市之间的分化。有一种现象不知道大家注意到没?即,不管楼市有多冷,总有一些城市比较抗跌,反之亦然,总有楼市优质的城市,也总有烂泥扶不上墙的城市。为什么会如此?主要就是城市的资源不一样,配套不一样,产业根基不一样,对人口吸引力自然大不相同,房价再高也有人去,房价再低也没人留。一般意义而言,一二线大城市及其部分区域核心三线城市,聚集了大量的医疗、教育、产业等资源,具有人口虹吸效应,即便全国总人口没什么增加,它们也能吸引其他城市的人才。而对于那种“双鹤”资源型城市,也称收缩型城市,则会面临房多人少的局面,现在是十座城有一座这样的城市,再过几年则可能有二座,购房人要关注自己城市的趋势变化。

二是,城市内部之间的分化。有的人说,买房只要城市选对了,就成功了大半,按你前面说的,我们尽力选择一二线城市不就得了。其实,这还不够,因为城市内部分化是很大的,经历过这几年楼市的应该深有感触,即便像上海、深圳、广州这样的一线城市,南京杭州成都等这样的新一线城市,远郊区域的房价也是不抗跌的,这两年跌20%-30%都是比较普遍的情况。原因就在于,非核心地段没有那么多的产业,没有居住人口,当投资客退去后只剩一地鸡毛,假如一个小区有那么两个投资客想抽身,挂出的价格都是非常有震撼力,一个小区的价格都下来了。所以,以后有人说在某个大城市买房了,你要问,你买在哪个区域,毕竟,龙生九子各不相同。

三是,小区之间的分化。相信每一位居住在城市的人都有发言权,隔条马路,隔道围墙,不同小区的房价都存在大不一样的情况,你小区的房子值2万/平米,而旁边小区可能要有4万/平米,都是100平米,总价能差一倍,这是啥情况?如果用两个字总结的话,就是“品质”二字,品质高价值就高,品质差价值就折损。实际上,像小区开发商是不是品牌、户型设计是不是合理、物业服务是不是优质、房龄如何,都是影响房价的关键因素。随着城市化速度放缓,城市房产的主流需求逐渐由刚需过渡到改善,品质不高,就没有人接盘,就卖不上价,未来都是如此。这也可以很好的解释这两年楼市的一种现象,老旧二手房挂牌量越来越高,而豪宅价格却在逆势中一路上扬。

看了以上的分析,我们的买房思路应该能理清了,在懂行人看来,这两年不买房不存在5年后后不后悔一说,主要还是要结合你所在的城市、地段,以及买什么样的房子,如果自己不缺房子住,所在的地段又不咋样,没有合适的好房子,那宁愿不买。当然,我们也没有必要继续坚持“买涨不买跌”的老观念,股市中有一个定律是5%定律,意味着95%以上的股民都是亏钱的,原因就在于老是“追涨杀跌”,心手不一。楼市何尝不是如此,如果我们换一种思路,即便在这两年楼市休整期,只要我们选择了好标的,何患弱市不抗跌,回暖后不一骑绝尘呢?

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