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全国限购最严的城市，毫无疑问是深圳。
来看数据有多惨。
2022上半年，整个深圳二手房只成交了9000多套。
一个人口接近2000万的一线大城市，二手房占比又极大，上半年却只成交9000多套房！
平均到每个月还不到2000套！
公开数据：
同为一线城市的 上海 7月二手房成交 近2万套，北京 成交 超1万套， 就连 广州 也成交 近7000套。
二线城市 武汉 7月二手房成交 8000多套 ， 南京 成交 8000多套 ， 苏州 成交 6000多套 ， 杭州 成交 5000多套 ， 郑州 也成交 5000多套 。
成都直接成交1.7万套，堪比深圳全年了。
所以这个数据，创下了深圳楼市近15年以来的新低。
而在过去15年，最差的2008上半年也要成交2万套，最差的2012上半年也要成交2万套。
深圳市场到底怎么了？真的被冻住了吗？
在如此差的数据面前，深圳到底会不会放松？
现在是不是适合买房？该怎么买？要注意什么？
对此，我们做了一个决定：
放弃做一个口嗨者，直接飞到深圳，人肉调研深圳市场。
去看看深圳最真实的情况。
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2020年，深圳在疯狂抢房，房价一路赶超北上。
全国人民惊呼深圳要上天。
2021年依旧热情不改。
但，很快在史上最严限购和二手房指导价的威力下，偃旗息鼓。
再加上全国大环境，现在的深圳房价几乎重新跌回到了2019年。
众神归位，市场筑底，精挑细选变得前所未有的重要。
那深圳现在到底应该怎么买？
毫无疑问，深圳当下价值最大的依然是核心中的核心。
第一梯队选择：深圳湾、香蜜湖、安托山，当然总价也最高，2000万以上。
接下来是第二梯队：前海、宝安中心、福田中心、南山科技园，总价1000万以上。
具体分布看下图。
这些基本都是深圳当下价值最大的板块，价格自然也都不低。
比如正在发展中的前海， 新盘很稀缺，有倒挂的新房是首选，限价10万左右。
有些优质新房还需要摇号去抢，有些已经不需要了，能买到，有购房资格的可以重点关注。
再比如宝安中心， 也是很稀缺的填海用地，目前没有在售新房，不过接下来会有新项目入市。
宝中还不错的二手房价格都在10万以上了， 现在最大的机会就是限价新房。
今年前两轮土拍，宝中几个新地块限价都是8万多。
一二手房价倒挂明显啊。
新房供应在跟上，又有限价红利，必须值得关注！
宝中再往北的碧海板块 ， 城市界面不如宝中，房子普遍比较老，也没有好学校，价值稍弱，属于第三梯队选择。
碧海二手房均价8万左右，今年也有新地块出来，限价7万多。
同为第三梯队的还有 龙华中心的红山板块 ，房价也是7-8万。
至此，深圳价值最大的板块也就以上这些了，整体新房均价都在7万以上。
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到底是什么力量，在支撑着深圳房价？
第一无疑是产业，高端产业。
深圳最拿的出手的就是产业，特别是高端产业。
高端计算产业和金融业，还有高科技的制造业和研发。
华为、平安、招商、腾讯等世界五百强企业总部都在深圳。
可以这么说，深圳每个区的产业单拎出来都是秒杀大部分二线城市的存在。
根据最新数据，2021年深圳金融业实现税收1662亿，占全市税收的24%。
金融业增加值4739亿，占GDP15.4%，两年平均增速达8.3%， 位列一线城市首位。
这让深圳GDP顺利突破3万亿大关！
有了高端产业，才有高收入人群，才有高房价。
深圳目前房价最高的两个区域：
福田靠的是金融业鼎盛；
南山靠的是高科技和互联网大爆发。
没错，即便是一线，即便是深圳，也得拼产业。
下面就是聚集在南山和福田的5大产业集群。
注意，这些都是确定性的高端产业。
至于还在预期中的 沙井和光明 ，太遥远，我们现在只看确定性！
第二就是深圳的住宅供应其实是跟不上的。
别看全深圳有接近2000平方公里，可实际上，一大半都是山。
一线城市里面积最小，只有北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4。
万科王石2018年就提到：
深圳剩余开发的土地面积已不足20平方公里，每年新增用地面积不足2平方公里， 土地资源非常紧缺！
怎么办？
填海！
深圳招商蛇口、后海深圳湾、前海居住区、宝中、碧海等等都是填海而来。
土地产权政府持有，没有历史遗留问题和乱七八糟的厂房、民房拆迁，所以产业和配套都规划的很不错。
在全国主要城市里，深圳的人均二手房挂牌量是最少的，也说明住宅是多么稀缺！
第三，住宅供应少但需求强势，从不缺购买力。
2021年末，深圳总人口已经达到1700多万人。
七普数据显示，过去10年，深圳常住人口增加了714万人，占广东省同期增量的三分之一。
也就是说，每流入广东3个人，就有1个是去深圳，人口增量全国最高！
虽然现在深圳大部分需求被抑制，但基本盘依然供不应求。
深圳新房去化周期已经缩短至不到6个月，再创新低！
人口多，面积小，供不应求一直都是深圳的市场基本面。
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不过，从整体来看，深圳这一轮的房价还是跌了。
特别是光明和沙井两个区域。
房价曾一度破7奔8甚至冲10。
如今都回落到了5万多的正常价格。
光明标杆盘龙光玖龙台当时7万被很多人抢，现在降价也不好卖。
还有一些偏离光明中部核心位置的楼盘，精装售价还不到5万。
再看光明后续充足的新盘供应，限价挺狠，基本维持在4.5-5万之间。
注：图片来源于网络
让你们瞎炒作，直接上杀手锏！
远离就业中心，高端产业没有落地，购买力偏刚需，也无学区优势的区域，当初怎么涨上去，现在只能怎么跌回来。
当然，更偏更远的外围板块就更不用说了，你现在看觉得真便宜，可能十年八年以后还是这个价格。
深圳的区域分化正在加剧。
所以，即便是一线，即便是深圳，也不是都能买！
目前深圳可关注的房子总价至少500万起步，根据价值与价格，可以参考以下梯队建议：
第一梯队：深圳湾、香蜜湖、安托山，总价2000万以上。
第二梯队：前海、宝安中心、福田中心、南山科技园，总价1000万以上。
第三梯队：宝安碧海和龙华红山，总价700万以上。
第四梯队：光明中心、沙井、龙岗坂田、龙岗大运中心，总价500万以上。
现在深圳的高门槛二手房指导价未放松，落户3年+社保3年的超严限购未放松。
不过最近，长三角和珠三角政策都在继续放松。
到底什么时候轮到深圳？
当下这样一个时间节点，送给大家几条比较有用的建议：
1、现在是深圳最严政策，未来不会更严，市场不会更差， 想入手的话果断提前布局，一旦有政策放松就不必再等。
2、 能买新房尽量买新房，关注限价，关注倒挂，能上就上。
3、二手房还要等行情，不用太过着急。
4、别碰之前大炒特炒的高溢价学区房。
5、首选靠谱的国企央开发商，别碰有负面的开发商，即便承诺保交楼和资金安全！
