◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探君
近日，坊间爆料“地产央企一哥”的保利发展也开始做“非标”融资了。
也就是说，银行贷款及银行间和沪深交易所的境内发债这些渠道，已难以满足这家逆市凶猛扩储的央企大鳄了。
地产密探了解到，这笔非标融资来自长安信托近日受托发售的“长安权·保利地产西安长安区地铁口品质住宅股权投资1号集合资金信托计划”，计划募资2.5亿元。
这笔信托计划期限2年，业绩报酬计提基准8%-8.9%+50%浮动收益，强调属于股权投资，融资方为西安中尚璟房地产开发有限公司，最终投向保利西安项目。
有意思的是，该信托计划的“股权投资”属性。到底是真股权还是“明股实债”操作？
9月底，长安信托联合西安云谷杰创科技发展有限公司共同成立西安飞新巨宇咨询有限公司，也即此次信托计划的SPV公司，注册资本500万元，其中信托方持股99%。
然后，该SPV公司从厦门辰灏（有限合伙）平价收购其所持西安中尚璟房地产开发有限公司40%股权，剩余资金进入该融资方的资本公积。
从信托资金用途安排看，最终具体用于股权收购支付、CA16-12-1地块开发投入、标的项目拆迁补偿款支付或置换合作方超比例投入。
西安中尚璟房地产开发有限公司成立于今年6月中旬，前述交易完成前，由保利发展旗下陕西保利持股60%，厦门辰灏（有限合伙）持股40%，而厦门辰灏的LP为一自然人出资，GP最终来自保利集团旗下的“Grantwell Fund LP”。
8月中旬，陕西保利旗下“西安中尚璟”以2.8亿元底价摘得西安市长安区紧邻地铁2号线西安财大常宁宫站附近一地块，占地约58.4亩，容积率3.49，楼面价约5153元/㎡，也就是9月上旬亮相的“保利·阅云台”，应为刚需楼盘。
如今，厦门辰灏（有限合伙）已完成使命，长安信托计划及其台前的SPV公司接棒，为西安“保利·阅云台”开发建设等不断输血。
地产密探调查获悉，保利发展目前腾挪资金的路数绝不亚于一般民营房企，今年9月下旬，建信信托新增对“珠海建和利信股权投资合伙企业（有限合伙）”的投资。
目前，该合伙基金的注册资本高达40.2亿元，出资人为建信信托、保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司、建信基金、广州保利和泰金融控股有限公司。
其中，保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司为保利发展旗下“广州保利和泰金控”的全资子公司，也就是说，背后还是保利发展。
另查询，今年4月中旬，保利发展曾披露参与设立及认购租赁住房基金一案，即保利瑞驰认购100万元；广州保利和泰金控股认购20亿元。截至披露时，均未实际出资。
该租赁住房基金将由保利瑞驰与建信基金作为普通合伙人共同起立，主要收购保利方或市场化租赁住房项目，通过股权投资持有项目公司（SPV）股权，该基金投资期5 年，投资结束起2年为退出期，但可延长。
既然建信基金也是GP，其出资估计也是100万元，按照40.2亿元资本金，这意味着建信信托要出资20亿元，资金来源无疑是通过集合信托计划外部募资。
目前为止，“珠海建和利信”暂未对相关企业的收购或投资动作，但也不难看出，保利发展试图通过“1：1”的杠杆撬动外部资金腾挪自身资产等，以变现资金流。
截至9月底，保利发展经营性净现金流-298亿元，相比去年同期-187.5亿元则说明公司经营活动净现金持续流出却继续扩大，这并不是一件好事。
之所以大耗血，这应跟保利发展同期逆市迅猛拿地投资密切有关。前三季度，其累计新增拿地总地价1235亿元，全口径拿地销售比38.6%，权益地价785亿元。
保利发展拿地生猛的底气，应跟其再融资较为通畅密切关联。据机构统计，今年前9个月，保利发展发行公司债、中期票据合计融资198亿元，平均资金成本3.04%。
从财报看，保利发展继续扩表。 截至9月底，剔预后负债率66.4%，净负债率73%，比年初55.1%明显增加17.9个百分点，现金短债比（未扣除受限资金）1.9，比年初2.3明显趋弱。
截至9月底，保利发展货币资金1303.5亿元，比年初1713.8亿元减少510.3亿元，短债余额12.7亿元，比年初40.9亿元下降了28.2亿元，一年内到期有息负债660亿元，比年初605.7亿元增加54.3亿元，应付账款1240亿元，其他应付款1300.7亿元。
注意！ 保利发展手上还有186.8亿元较高成本的永续债余额，如果考虑到这些，其三道红线指标估计就更不好看了 。
比如，2017年发行永续中票共计50亿元，期限“5+N”；2019年，发行信托永续债91.8亿元，期限“3+N”；2020年，发行永续中票39亿元，期限“3+N”及永续中票6亿元，期限“5+N”。
今年10月，保利发展实现签约销售额约430亿元，环比增加12%，同比减少14%；前10个月签约销售额约3631亿元，同比减少21.1%。
如今，保利发展又罕见用上集合信托隐蔽募资“补血”，足以看出即使大型地产央企也有“捉襟见肘”的时候，但相对于民企，其最大优势应是强大的央企背景了吧。
