广州第三轮土拍虽然成交规模上涨，但土拍热度反之明显下降。
◎ 作者 / 谢杨春、吴嘉茗
■■■
作为节后首个进行集中供地的城市，广州于10月10日完成第三轮集中供地，共计成功出让15宗地块，总建面353万平方米，成交总金额479亿元，较第二轮大幅提升213%，也成为广州今年成交总金额最高的一轮集中供地；但与规模的回升相反的是，本轮土拍成交热度明显回落，整体溢价率仅0.5%，较第二轮下降近6个百分点，且仅有2宗地块溢价成交。
供应增加但中心城区地块明显减少 “回炉”地块价格下调15%-22%“保”成交
本轮广州共计出让20宗含宅用地，总规划建面达到388.73万平方米，供应体量较上一轮大幅提升165%，自2021年第三轮供应量减少的势头得到遏制。但与第二轮规模小、质量高的供地结构相比，本轮供应位于中心六区的地块幅数、建面占比均有所回落：第二轮中心六区地块建面占比达到61%，而本轮中心六区地块建面占比为46.8%， 中心城区地块占比下降了接近15个百分点。
虽然中心城区比例下降，但仍有几宗亮点地块： 例如荔湾区芳村大道南侧“巨无霸”地块，总建筑面积达到97.9万平方米，起拍总价高达187.6亿元，仅次于2009年出让的广州亚运村地块，对于拿地房企的资金要求也较高；另外海珠区3宗地块和番禺区大龙街地块配套均相对醇熟，且盈利空间较大，因此吸引了较多房企参拍。
值得一提的是， 本轮供应地块中不乏回炉地块，且地价明显下降， 今年2批次中流拍的育新街南侧地块和小坪村地块均重新上架，起拍价分别下调至20.7亿元和10.7亿元，与 上一轮挂牌价相比降幅分别达到15%和22%， 可谓是“诚意满满”；另外荔湾珠江隧道口地块、番禺谢村地块也均是回炉地块。
溢价率下滑、回炉地块再流拍 第三轮土拍显著遇冷
本次出让的20宗地块中，有2宗在开拍前终止出让，3宗由于无人竞拍而流拍，最终成功出让15宗地，总成交金额为479亿元，整体溢价率仅有0.5%。与上轮相比，本轮土拍呈现截然相反的特征：第二轮土拍在“少而精”的地块供应下，土地市场热度回升， 第三轮供应规模提升、中心区域地块比例减少后，市场再度降温，仅2宗地溢价成交。
溢价成交的2宗地块均位于海珠区，分别为洛溪桥西侧地块和广州大道南地块，两宗地块的地理位置均非常优越：洛溪桥西侧地块位于临江区域，容积率3.0适宜打造江景豪宅，周边中海观澜府、观澔府、观云府等项目已将售价推至7-8万元/平方米，地块3公里内配套齐全，周边有地铁2号线、广佛线，且未来规划也可看高一线，经历了2家房企10轮竞拍后， 中国铁建以总价16.4亿元，溢价6.49%成交； 广州大道南地块位置更优，同样具备交通便利、配套齐全的优势，周边海珠半岛花园三期售价超过9万元/平方米，地块有5家房企参拍， 最终竞拍15轮后由保利以13.6亿元、11.51%溢价率成交。
其余13宗地块均底价成交，值得一提的是，回炉5宗地块中，白云区小坪村地块再度流拍、花都区中轴线地块终止出让，其余3宗地均底价成交。
地块整体仍保有较大盈利空间 但对房企拿地积极性提振作用在衰减
盈利空间上，广州本轮成交地块楼板价与周边房价之间仍存在较大的差值，整体盈利能力较高。从统计的几宗纯住宅用地楼板价与周边住宅售价来看，地价房价比平均值大约为0.46，平均房价地价差超过21000元/平方米。
尤其洛溪桥西地块，成交楼板价为39106元/平方米，与周边项目售价的平均房价地价差高达3.2万元/平方米，地理优势和盈利空间都较为明显的情况下，地块吸引了房企的竞拍，最终溢价成交。
但从其他地块在盈利空间尚可的情况下，依旧以底价成交来看，即便是当下提升 盈利空间也难以大幅刺激房企拿地的积极性，现金流压力、销售不畅仍是悬在房企头顶的达摩克利斯之剑。
城投参与超七成地块 “托底率”一线城市中最高
从最终拿地企业来看，也足以见得广州土拍的冷清。第三轮广州本轮土拍也 延续了国企央企和地方平台“包场”的状态， 其中成交的15宗地块中，有11宗地由地方城投类公司（或以联合体形式）竞得，与北京、上海、深圳一线城市相比，广州托底的现象无疑更加严重。
另外4宗地中，保利竞得本次溢价率最高、最热门的海珠区广州大道南侧地块，总价13.6亿元，中国铁建竞得海珠区另一热门的洛溪桥西地块，中信泰富与中国船舶合作拿下的荔湾区芳村大道“巨无霸”地块，总价高达187.6亿元，此外另一龙头房企华润底价竞得白鹅潭新隆沙地块。
其他相对较冷门的区域如南沙区、花都区、增城区和从化区出让地块则均有地方城投类公司底价拿下，整场土拍没有民企现身。
整体来看，广州第三轮土拍虽然成交规模上涨，但土拍热度反之明显下降。 从土地质量来看，仅有特别优质、特别突出的地块能引起多轮竞拍，多数地块底价成交，拿地房企方面继续由城投托底，整场没有民企现身，市场信心仍未恢复。
作为节后首个进行集中供地的城市，广州本次土拍热度的表现依然凉意十足，仅有的两宗溢价成交的地块，也是本次成交楼板价最高的地块，意味着从土地端来看，市场对于核心区域、核心地块的认可进一步提升，城市之内不同板块间的热度分化将更加明显。
排版 | 太阳
往期精彩回顾
本文版权归 克而瑞研究中心 所有 未经授权请勿转载 以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考
转载注明出处 ： 克而瑞地产研究(cricyjzx) 多谢配合
