学区房正在成为财富“收割机”
近日，全国楼市风向标深圳的学区房最高跌幅超过了680万，而另一座楼市大热门城市杭州，最新成交的学区房价格几乎腰斩，这是不容我们忽视的信号。
据钱江晚报道，2021年文鼎苑一套58.66㎡的小户型房源以746万元成交，单价高达12.7万元。实际上，翻看文鼎苑2021年的挂牌记录，当时不少房东都把挂牌单价涨至了12万元左右，也是当时涨得最猛的学区房小区。而今年文鼎苑挂牌成交价约6.8万元。这个价格相比起最高点时，几乎腰斩。一套100平的房子，一年就让你亏了600万，而且能够看到跌幅的都是成交过的，而更多的是降价大几十万依旧无人问津的。
如果你觉得杭州的代表性还不够的话，看看深圳顶级名校百花小学和深圳实验中学的学区房金茂礼都，一套46平方米一房一厅房源，业主挂盘价降至630万元，单价约13.7万元/平方米。最高光的时候，这个“百花顶流”学区房，成交价一度高达30万元/平方米。业主甚至高傲地拒绝贷款买家，“资金不在手，勿扰”现在，足足跌出一辆劳斯莱斯了。
而同样的例子数不胜数，在过去的十年里，所有的楼盘中，学区房莫过于最保险、最值得投资的“理财产品”。因为买个学区房不但可以享受子女优质的教育，而且在上完学之后转手卖出，价格甚至能翻一倍，世界上恐怕没有多少比他更优质的资产了。
为什么学区房出现暴跌？
随着全国的房价由涨转跌，学区房也无法独善其身。
去年，深圳就发布了深圳经济特区社会建设条例草案征求意见稿，在里面明确提出，
第一，在义务教育阶段不建立特殊学校、豪华学校；
第二，推行大学区招生和办学管理模式；
第三，建立义务教育学校教师交流制度；
这些明确提出了要整顿教育模式，从条例发布之后，学区房的高房价就戛然而止了。
近期，校长教师轮岗制度从光明区正式开始，这对学区房来说无疑是一个重磅炸弹。再加上深圳从去年开始推荐的二手房指导价，让定价过高的房子更难出手。
所谓二手房指导价，就是房管局给这个房子定个价格，然后银行只能以这个价格为准的30%来给买家贷款，假如这个房子的指导价是100万，那么最多只能贷70万，哪怕房主要卖500万，那购房者也必须一次性支付430万。
可以看到，成交价和指导价的偏差越来越小，因为高房价加上限制贷款，必然会带来流动性紧张，从而使得成交量暴跌。 所以说二手房指导价和教师轮岗制度给所有的学区房套了个紧箍咒。
目前深圳的楼市几乎来到了史上最冷阶段，上半年成交量比去年足足跌了64%，那么在如此大的下行压力之下，那些老破小的学区房由于之前背离自己本身价格太高了，所以跌下来自然也摔得最狠。
而杭州方面虽然没有进行教师轮岗，但是及时跟进了上海发布的高中名额分配到校制度，同样削弱了好校区的优势，那些前期被炒上天的楼盘变是成为第一个遭殃的。
学区房的未来会怎么样？
关于学区房给你三点建议：
1、不可忽视的一点，目前我们的人口是持续下降，今年上小学的主要是2016年出生的孩子，当年全国出生人口1786万，而再过五年2020年的出生人口只有2016年的56%，人数少了一半，那到时候上学的情况会怎么样呢？教育资源会和现在一样紧缺嘛？
2、目前跌得比较狠的主要是两种，一种是前期炒得太高，泡沫太大的神盘必然会迎来调整。第二种就是居住属性太差的老破小，随着社会发展，年轻人买房更会看重居住环境，再加上现在一直强调的房住不炒，对于这种只能炒不能住的房子，无疑是调控价的众矢之地。这房子本身毕竟还是商品，几十年房价的上涨大周期里，我们都忽略了房子折旧属性。但事实上，当泡沫被刺破时，这些居住条件过差的房子一定会暴露它原本的价格。
3、 今年9月秋季开学后，全市所有区都将开展教师交流轮岗， 这是全国首个全辖区开展教师轮岗的城市，而且是在北京，这一定会起到不可忽视的示范作用。目前公布的轮岗对象包括公办小学和初中的教师和校长，这就直接改变了学区房的逻辑，如果一个名校他的老师换了，那还有人花重金去上这所学校吗？消息落地之后，北京的顶级学区德胜的房源直降200万，未来的趋势只会进一步推进教育公平。
这个世界上本就不存在只涨不跌的资产，泡沫吹得太大了，一定会有破裂的那一天，每个人都觉得击鼓传花的最后一棒不可能是自己，当然最后的那个人也是这么想的。
现在这个经济情况，大家赚点钱都不容易，不要再轻易被楼市收割了。
