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土地增值税清算阶段税收筹划的几个小技巧

土地增值税清算阶段税收筹划的几个小技巧 发布时间: 2013-12-16中国税务报

筹划就是计划,就是事前的规划与谋略,一切筹划都讲究提前性。税收筹划也不例外,项目早期的税收筹划节税效果大,也容易实现。到了土地增值税清算阶段,税收筹划的空间已经不大,但合理筹划还是可以获得一定节税效果的。本文结合一个实际案例,介绍几个土地增值税清算阶段税收筹划的小技巧:

第一,合理选定分类方式,实现节税

某楼盘包括普通住宅、非普通住宅、商铺、地下停车位等四种类型的开发产品。若按四类产品进行清算,则该项目应缴土地增值税:

项目

普通住宅

非普通住宅

商铺

车位

合计

收入额

9494

15581

11369

6346

42790

扣除额

11708

19215

4641

6991

42555

增值额

·2214

-3634

6728

-645

235

增值率

-19%

-19%

145%

-9%

0.55%

应税额

2668

2668

若按三类产品进行清算,则应缴土地增值税:

项目

普通住宅

非普通住宅

商铺+车位

合计

收入总额

9494

15581

17715

42790

扣除合计

11708

19215

11632

42555

增值额

-2214

-3634

6083

235

增值率

·19%

·19%

52%

0.55%

应缴税颤

1852

1852

若按两类产品进行清算,则应缴土地增值税:

项目

普通住宅

非普通住宅+

商铺+停车位

合计

收入总额

9494

33296

42790

扣除合计

11708

30846

42555

增值额

-2214

2450

235

增值率

-19%

8%

0.55%

应缴税额

735

735

从以上计算可以看出,分类方式对应缴土地增值税产生直接影响:分类越粗,低增值产品拉低了高增值产品的增值率,项目总体税负越低;分类越细,高增值产品税负高,项目整体税负越高。所以,合理选择分类方式,是可以节税的。企业可以结合本地税务机关要求、项目实际情况,选择对自己最有利的方式进行清算。

第二,合理选定成本分摊方法,实现节税

一些公共开发成本,需要按某种方法分摊到各个产品的开发成本中去,例如直接成本法、占地面积法、建筑面积法、层高系数法。不同的成本分摊方法会产生不同结果,对税负会产生较大影响。比如,某地税务机关考虑到商铺的层高较大,规定商铺的建筑面积系数可以按1.4倍计算。若按此规定,上述楼盘按两类产品清算,普通住宅的土地成本将减少200万元,非普通住宅(含商铺、停车位)分摊的土地成本增加200万元,税负可以减少72万元:

项目

普通住宅

非普通住宅+商

铺+停车位

合计

收入总额

9494

33296

42790

扣除合计

11468

31086

42555

土地成本

433

1442

1875

建安成本

7896

20157

28053

开发费用

949

3330

4279

有关税金

524

1838

2362

加计20%

1666

4320

8978

增值额

-1974

2210

235

增值率

-17%

· 7%

0.55%

应缴税额

663

663

因此,在进行土地增值税清算时,预先进行多种测算,清楚了解不同成本分摊方式下的税负结果,选择对自己有利的分摊方式处理公共开发成本,是可以有效实现节税效果的。

第三,合理归类直接成本,实现节税

在核算开发成本时,将与开发产品直接相关的成本开支直接登记入对应产品的开发成本,避免错误分摊,也可以节约税金。在本案例中,商铺外墙为干挂石材,普通住宅外墙为瓷砖。此前,商铺石材成本被作为公共成本,按建筑面积在不同产品之间进行分摊。修正这个错误,普通住宅建筑安装成本减少200万元,底商建筑安装成本增加200万元,项目总税负减少72万元。

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