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提问：雕叔你好！鲁能城和雪松in天府谁好一点呢？麻烦分析一下东站板块和槐树店板块。
回答：鲁能城前段时间出来新房，整体看是极致刚需才有机会的，目前来看无房家庭也只有不到一半的概率买到。主要是基于单价便宜，同样的新房,IN天府很可能也只有刚需才有机会，甚至于刚一刚二才有机会。性价比也是不错的，但比鲁能城要差点。槐树店板块和东客站板块的最大差别就是槐树店更加刚需一些，东客站新盘更加豪改一些。槐树店目前来说新盘已经没有了，主要是待售地块和周边的二手房支撑，基本面是比较刚需的品质。东客站除了IN天赋，还有人居九林语甚至于塔子山的建发央玺这类豪宅来提升板块品质，加上也是有大量的空余土地，所以未来不乏成为成华版本的攀成钢。从配套来说，地铁槐树店有4、7号线，东客站有2、7号线，平分秋色；教育的话，东客站有渥太华公学，目前来看估计会按照主干道划片，极大可能会倾斜到东客站的豪宅板块。商业的话都比较稀稀拉拉，槐树店可以去万象城，东客站就稍微差一些，目前可以看看华宇广场。整体来说东客站板块是优于槐树店板块的。
提问：新人首问雕叔您好!为了买房，很焦虑。两个问题:问题1:现有资金92万，成都，40岁，目前岗位不稳定，或许面临换岗或换工作，离异，父母和女儿。想买个套三,不想压力太大，想总预算控制在120,可选择:1、双流的小套三(地铁三号线，航道大道站、或东升站)，5年内的新房。2、五城主区，武侯、青羊区(工作便利)但是只能买到10-15年的电梯房，环境比较差;或者步梯房， 环境比较差3、五城区的北三环附近，5年内的新房。4、近来看到双流东升镇的“王府花园御锦”的尾盘，124万能买到110平，新盘清水; 3号地铁线，值得入手吗?哪个选择更好?
回答：方案二，区位潜力更大，双流不建议太偏远了。其实你首付比较充足，但是你把总价控制120,其实作为买房来说投资思路不对。刚需首套一定要充分利用好首套资格，首付3成，所以贷款要贷足，这样一旦房价上涨，资产就会被放大坐实。如果考虑短期换岗有压力，可以留20万作为抵抗风险压力，拿70万作为首付，可以买到总价200万左右的标，这样选择范围会更多。尽量买房龄新一点的电梯房，方便自住也有利于长持升值。
提问：感谢雕叔，我对雕叔很是认同。请问我如何优化资产，想在成都再购住房一套，最好买哪个区域哪个楼盘为好？1、有户口与社保：户口高新南1年内，社保天府3年。2、有资格：除龙泉驿，新都，温江，双流，郫都区以外所有成都范围。3、在成都有1套旧住房：在成都高新南已有住房1套，是2004年老房，多层无电梯，五楼，物业9角5。4、有公寓一套，在地铁口，已办公用装修。出租。无房贷。6、购房目的：两个儿子2～3年后大学毕业工作住，另想投资增值。7、最近看了蓝湖国际，恒大天府半岛，复地，保利公园里，中南樾府（洋房）等。8、预算：首付30%,首笔资金计划100万元。
回答：根据你的描述，我的建议是这样的，第一，直接卖掉高新南的老房子，04年的多层，而且还是5楼，对于升值来说肯定是不理想的。其次，如果你的公寓年租金收益率能达到6%以上可以留着，如果不能，就直接卖掉。第二、蓝湖国际，恒大天府半岛，复地这几个盘都还是可以，对于投资来说都是比较有价值的。至于保利公园里自住还是可以，投资像大丰这些地方，15000左右的单价，还是有点高了。根据你的预算，除了你说的这些楼盘，你还可以关注一下，华润24城、二仙桥的铁投紫瑞府，中车共享城、天府新区的川发天府上城这些楼盘。
提问：雕叔你好，坐标珠海，孩子在珠海读大学，有购房资格。想买个小户型的房子做投资。预计首付50万。想问问唐家湾和金湾区那个更有投资价值。可以推荐小区吗？谢谢
回答：你好，珠海买房建议有2种选择：第一种，求稳一点，就在市中心香洲拱北、夏湾一带买中高价的品质次新。这种盘会胜过大盘平均涨幅，但也不会暴涨。第二种，博大的，在唐家湾软件园，在金湾那一带买单价比较低的近郊次新。唐家湾有产业，而且未来有深珠通道概念，开发商推地多，容易炒作，不过单价相对有点高了，多少影响点涨幅。金湾啥也没有，只有供地，博的是绝对低价。不管哪种，千万不要去横琴，单价太贵了。珠海的优势有大湾区概念，如果要买就应该这几个月决定，我觉得今年不会大涨，会有10%左右的小涨，时间窗口期就在现在，下半年应该就没行情了。长远看，珠海房价在大湾区众多城市里表现会是不错，但应该不是涨的最快的。具体价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！
提问：雕叔你好！您一直建议贷款30年，我算了下，贷款30年的利息几乎快达到我房子总价了，我真不觉得贷款30年划算，您能否详细解释一下，谢谢！
回答：按揭30年买房，利息几乎等于房价，这就是一个典型的数学问题，按揭的房款加上30年的利息，和按揭的房价相差不多，这也是事实，这是一个数学题；而真正你面对银行的贷款和利息，则是一个经济问题。网上报道的1970年一位大姐在银行存入1200元，历经47年，也就是2017年该大姐从银行获得1484元利息，本金加上利息共计2684元。这个案例和你的问题颇为相似，一个是按揭贷款还利息；一个是向银行存钱获得利息。当年1970年的1200元，相当于现在多少钱？当时普通工人的工资每月20多元钱，你可以计算一下，相当于现在多少个月的工资？有的人计算过，当年的1200元可以修建两套房子，可以在北京买一套四合院，现在北京一套四合院价值应该上亿；当年如果用这1200块钱买一套房或者二套房，现在该价值几何？如果当年用1200块钱按揭买几套房，现在该价值几何？利息重要么？你要明白一个问题，这世界最不值钱的，就是“钱”本身。因此，你不能用今天计算的按揭利息，拿到若干年后来比较。30年前如果谁有1万元，那是远近闻名，叫“万元户”；而今1万元则太普通了，也许今天的1万块钱，30年后可能就相当于我们今天的几百块钱，你说，你银行按揭的几十万块钱，30年后相当于现在多少钱？这重要么？从这个几十年前的存款案例来说明一个问题，不用数学问题来计算今天的贷款和利息，而要从经济的角度来思考按揭和利息的问题，两者是不同的。总之，在买房的时候，能够使用按揭贷款，就尽量的按揭，当你按揭买房的时候，按揭的房款和利息都是固定的，几十年后都不会有太多的变化；而未来经济是在不断地变化着的！
提问：请问雕叔，现在成都还可以买新房吗？政策这么不稳定，是现在下手比较好，还是再观望一段时间？
回答：新房可遇不可求，当下遇到合适的我认为是可以及时上车的，主要是分为几点来考虑。1、新房地块整体来说，当下真正值得大家关注的并不多，只有少数在城市开发进程中的核心区域，才值得入手，而其他绝大多数都处于比较偏僻的地段。而且从陆续上市的地块来看，也并不会好到哪里去，因此现在好地块的新房，卖一套少一套，不需要我们对赌未来。2、新房的价格，土拍价格，以及部分双限地的以后预售价格，在我们看来，也并不是很有诚意，除了个别的比如兴隆湖东的价格有些差异，新批次比老的还贵，但是绝大多数的地块，整体的地价、房价都还是在上涨的，所以买今天的好新房，没必要去赌明天的贵新房。3、新房市场因为其杠杆利用率、房贷速度，产品品质等原因，当下市场认可度远高于二手房，一旦接下来的新房便宜预售，那么必然有更多的人蜂拥而至，到时候如果你是普通资格，又一定能买到吗？如果买不到，而现在又拖着不买（被别人买光），那么是不是到头来两头空呢？所以目前新房我认为，还是有一定性价比的，包括时间周期上的性价比，如果有适合的，符合预算和预期的，应当拿下。
提问：雕叔你好。自己打算在成都买房，目前工资不能到预计月供的两倍，平常开销又大,怎么才能有合格的银行流水去贷款，想贷70万左右，但是自己目前才毕业一年，怎么操作可以多贷点款！
回答：毕业刚工作流水不够，可以吧父母作为共同还款人，加上父母的流水一起，如果是买二手房还可以做高评，多贷款，降低首付款。
提问：雕叔你好！请问西派金沙，凤起兰庭，还有青云阙可以帮忙分析一下吗？
回答：西派金沙体量比较大，有规模，周边公园和学校也有配备,不足在于地铁，出行不便，而且楼面价16700,实际价格会在3w左右。凤起兰庭，价格确实开得很高了，楼面价12600， 现在卖3.4w这个价格确实高，优势在于绿城风，采光、外立面、户型都有一定优势。周边的老破小是不足。青云阙是龙湖14300拿下的精装现房交付地块，全部是改善大户型，低密,优势在于现房和学区，并且很可能交房即交证。预计开到3.5万，周边优品道四期差不多才能达到这个价位，其余基本还是2万多的价格，单纯从改善产品的角度来说，值得1-1.5万的溢价吗?加上大户型，640万起步价，达到了区域天花板，从投资角度来看，短期已经很难有上涨空间。加上小体量的楼盘，是区域内的贵妇盘，慎重。
提问：雕叔你好，关于户型选择：都说现在是改善型市场，是不是买房要越大越好？
回答：目前成都改善型市场确实占很大比例，一个城市的所有房子其实一直处在交易置换的周期之中，只是快慢的差别，并且他们房子就跟金字塔模型一样。每一个现在住的套一或者套二的业主都是潜在的买家，卖掉小房置换大房，从下往上置换。追求更美好生活是每个人的梦想。而房子永远是与承受能力挂钩，而房子的价格永远是与地段相配。对于具备优质学区、地铁配套、环境优良等条件的房子，购买大户型不是一般人所能承受得了的，所以肯定是中小户型受青睐。从升值情况来看，普通投资买房一般建议90-140平内的套三，套四。更大户型的房子受众比较小，想要转卖脱手就比较困难了，而房子的升值和保值主要还是看附近的配套，并不是说房子的面积越大保值率就越高。
提问：雕叔你好，华润24城7期，中间楼层，单价23000，没满两年。各种税费，中介费，差不多要加20多万，单价差不多就到25000+ 是不是入手价太高了？这个楼盘，税后单价多少，可以入手？我隐约觉得成都的房价又要开启17年那波涨幅了，是不是感觉不对？
回答：这个价格入手太高了，除非业主配合满二过户，否则没有优势。楼市的启动一般有以下几个特征:阶段一：新区品质楼盘开始日光，板块炒作（前奏行情）阶段二：老城市中心二手次新开始跟涨（主升浪I）阶段三：外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨（主升浪II）阶段四：老城市中心老破房也开始跟涨（末期行情） 现在自媒体开始拿几个近郊新盘造势，但是目前的状态是成交量还没有大规模拉升，接下来看上面态度，是否会出台放水政策。比如降低房贷利率，放松人才落户，土拍走热等等。成都已经横盘3年，各区域地王盘开始拉升炒作，现在已经是新盘限价红利的末期，但也可能是新一轮行情的开始，进场越早越好，赢率更大。我们一直在强调，成都现阶段的投资策略是逢笋入，不能乱买，还没有到加速进场的时候，但是能抢到笋盘是一定要买的。不用焦虑，你已经有第一轮赚钱效应了，接下来雪球会越滚越大。
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