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成都楼市:大部分人看不起的房产,投资客却悄悄买入等待上涨

我是雕叔,房地产从业15年,已为上千人提供买房解决方案,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问:雕叔老师好,目前我在成华区,预算总价450万的改善性住房,需要考虑学区,套四最优,想在青羊区买房。意向区域:青羊的草堂、浣花溪、金沙、优品道。

回答:450万整体来说,我认为预算还是很不错的了,基本上你看上的区域,问题都不大,目前存在两方面的做法和问题。第一点是新房市场青羊基本没有什么神盘了,大多数属于普通或者低顺位度的刚需入手的阶段,除非是看鹭岛金沙壹品这类,本身就在内金沙板块,是青五片区,但作为高层产品,两梯四户谈不上非常改善,而且,因为你的资格顺位度未知,我只能说不好抢到。如果要稳妥一些,我建议可以着重去看建发央著这个楼盘,虽然号称是低配版的建发央玺,但整体的水准还是在的,除去个别小户型,从大户型的预期来看,450万基本是可以买入套四改善的,而且周边配套齐全,不论是地铁还是医疗、商业等,都不错,它旁边还有泡小和草堂,所以当属新房里最为丰富的配套,我建议你应该重点关注。第二点是二手房市场,如今绝大多数热点板块都受制于指导价,因此下架了很多房源,所以哪些楼盘是否有套四改善,是否有在售,都进入了盲猜时代,只能说按照我的经验,这些楼盘是值得你去关注打探的,缩小你的选筹范围,这样你再继续到线下实地查看一番,就能清楚地把脉整个市场,继而得出结论和方向。比如我建议可以看看青五板块,这个是比较兼顾孩子上学方便已经自住改善的区域,楼盘其实就那么几个,比如内金沙的中大君悦金沙系列、金沙鹭岛系列,然后就是内光华的中铁西子香荷、优品道四期曦岸、天合凯旋城、保利贝森公馆等。至于你说的浣花溪草堂这边,可选的就非常少了,比如浣花香、龙景花园这些稍微次新一些,但是单价总价也不便宜,可以连带着看,而主要的还是看新房和青五板块的。

提问:请问兴隆湖边上的鹿溪樾府二期值得买吗?单价2.4万而且装修不如一期的装修,有点介意。

回答:我长期的一个观点是,任何楼盘,(基本上)最后每一套房源都卖得出去,没有值不值得的一概而论,只有是否互相匹配,是否看对眼的缘分,比如楼盘对购房者的挑选,购房者对房价的评估。鹿溪樾府这个楼盘我曾经也说过很多次哈,整体来说值不值得买,主要看你是怎样类型的购房者,比如你的天府顺位度较高,或者说整体预算偏高,四五六七百万那种豪改客户,那它肯定不值得你买,毕竟有更合适你的其他神盘或者豪宅可选。但是如果你是普通资格,顺位度较低的,预算刚好卡在鹿溪悦府总价范围,同时也偏向于认可这个版块的未来发展潜力,那么我就觉得它值得你买。总的来说,从来没有值不值得,只有是否适合。再说鹿溪悦府这个楼盘,整体是刚改性质的,价格2.4万虽然略高,但还算可控,整体我们看它,是更偏重于这个兴隆湖东版块,独角兽产业等未来的形态,配套的完善,天府新区整体的发展态势,这些是我们认可的。而短期的一些地铁问题,人气问题,以及价格稍高和装修问题,我认为成大事者不拘小节,如果你是普通资格又认可版块,那么这个价格和装修,不是一个严峻的问题。当然,这个版块也存在一些动态的矛盾,比如周边陆续有多块限价地出炉,价格相对鹿溪来说,是更便宜的。所以大家很是介意,不过反过来想一想,自己是否等得起,自己又是否一定能买得到呢?每个人的观点和评估侧重是不同的,楼盘,包括你自身的利弊你都应该认真分析,如果利大于弊,那我想你就很清楚答案了。

提问:请问买二手房,该关注房子哪些细节?买房小白不懂望指教!

回答:第一,白天看采光,晚上听噪音。采光只有白天看才能感觉,如果有条件,有太阳看一次,没太阳再看一次。噪音只有晚上才需要规避,白天影响不大。如果晚上没什么噪音,白天喧嚣一点,对大部分上班族,其实没有很大影响。第二,晴天看采光,雨天看渗水。采光同上。有些房子,尤其是顶楼和东边套,雨天的时候最容易看出来是否渗水。如果没有条件,注意四角的墙皮,一般也能看出端倪。第三,多看房型,少看装修。房型是很难改的,是否方正,是否通透,该怎样就是怎样。装修却是随时能敲的。不要为了装修的漂亮,却选择有房型有问题的房子。第四,注意楼层朝向。多层的顶楼,高层的底楼,都是硬伤。出手难,住着也不舒服。亚热带地区,南北通风的户型住着更舒服。买房的时候,需要提前规避硬伤。第五,看外立面,看小区环境,看物业费。基本上,外立面整洁,大概率物业也很负责。同样的,物业费会贵一些。实际上,物业费贵,未必是缺点。同样五年过去,一个小区一塌糊涂,一个小区整洁,哪个小区更舒适更保值,一目了然。

提问:户口和社保在高新区,由于只有一年多,新房摇号难进,想买套二手房,总价一百四十万,看了两个小区,交大万通格外和长虹和悦府,那个小区更好,另外你们有更好的建议买那个小区?

回答:如果你的预算是140万左右的话,在高新区确实基本没法买新房了,但是从资格来说,青羊的长虹和悦府和武侯的交大万通格外也的确是可也买到的。交大万通格外整体的板块是相当成熟,楼盘林立,地铁环绕,什么都是刚刚好,但什么又不是很突出的优点,是一个比较适合求安稳的,求自住的群体,板块本身热度一般,已经进入了老化阶段,下一步就是走神仙树、桐梓林一带的路子,如果你是寻求自住属性,然后偏向于南门生活工作的话,我认为它的性价比其实不低,单价只要2万出头,就能买到一个南门套二,已经不好选了。周围的维港、丽都世家A区也是比较类似的概念,可以一并看看。长虹和悦府则在西三环外的外光华板块,整体来说板块的热度是比较高的,加上青羊的重心往这边发展,地铁、商业、产业和医疗等资源都逐渐配齐,是一个比较有未来的区域。长虹和悦府房龄比较新(相应税费高一些),整体价格体系和交大类似,稍高一点,也十分满足你的预算,适合于偏重板块成长性,适合年轻人,然后主要的工作和生活圈子在西门的购房者,周边的东原时光道、保利香槟光华、光华逸家等也都是类似的产品和概念,可以一并看看。一个侧重自住,一个看重未来,所以说两个小区或者说两个板块,我认为都是比较好的,主要是看你侧重哪些点,或者说你的气质需求更符合哪个板块然后就选择哪个。

提问:请问雕叔,如果是买二圈层,那么北门有地铁的新都好还是东门没地铁的东山好?

回答:如果要自住的话,非要在新都城区和龙泉东山二选一的话,我建议还是新都城区吧。毕竟地铁直达,如果在市中心上班的话,交通是比较方便的,比如很多春熙路、牛市口、红星路附近的工作的人,据我所知把家都按在了性价比很高的新都城区。锦澜悦山在东山板块,最大的问题就是没有很好的解决通勤问题,6年后,或许13号线二期才立项,等真正修建起来了,可能都要2030年以后了,而且关键是,还不一定会途径锦澜悦山附近,所以具有很大的风险性。近郊买房,一定要地铁配套,而且是稳妥的地铁配套,而不是预期中的,不论是自住,还是今后的流通,我认为都是需要特别看重的一个点。

提问:请问雕叔,现在成都还可以买新房吗?政策这么不稳定,是现在下手比较好,还是再观望一段时间?

回答:新房可遇不可求,当下遇到合适的我认为是可以及时上车的,主要是分为几点来考虑。1、新房地块整体来说,当下真正值得大家关注的并不多,只有少数在城市开发进程中的核心区域,才值得入手,而其他绝大多数都处于比较偏僻的地段。而且从陆续上市的地块来看,也并不会好到哪里去,因此现在好地块的新房,卖一套少一套,不需要我们对赌未来。2、新房的价格,土拍价格,以及部分双限地的以后预售价格,在我们看来,也并不是很有诚意,除了个别的比如兴隆湖东的价格有些差异,新批次比老的还贵,但是绝大多数的地块,整体的地价、房价都还是在上涨的,所以买今天的好新房,没必要去赌明天的贵新房。3、新房市场因为其杠杆利用率、房贷速度,产品品质等原因,当下市场认可度远高于二手房,一旦接下来的新房便宜预售,那么必然有更多的人蜂拥而至,到时候如果你是普通资格,又一定能买到吗?如果买不到,而现在又拖着不买(被别人买光),那么是不是到头来两头空呢?所以目前新房我认为,还是有一定性价比的,包括时间周期上的性价比,如果有适合的,符合预算和预期的,应当拿下。

提问:雕叔老师好,知园第二批次的楼盘选房应该按照怎样的原则选取呢?分别是4,7,8,9栋?这样户型的楼层应该怎么选择呢?(7,8栋有17层,4,9栋是18层),以及优选图上左边的B还是右边的B户型呢?

回答:首选南北通透的吧,7、8栋的B户型是可以的,其次4栋的B户型(实际是朝西北-东南)和9栋的B户型(同4栋,但是视野不如4栋)。然后再看不通透的户型,也就是A户型,依旧是先看7、8栋,然后4、9栋的就旗鼓相当了。楼层就尽量选择总楼层的1/3以上楼层,与此同时还要排除掉4、14、18楼以及顶楼这种。你算一下。优先哪种B户型,那就看该户型周边是否有楼栋靠近,遮挡,尽量选择宽阔无遮挡的(边户),比如7栋靠右,8栋靠左,9栋和4栋靠南的。

提问:请问雕叔,我现在想主打投资,目前看重温江的光华新城,还有新都三河场这边的观澜鹭岛,价格很低,是洼地吧?值得投资吗?

回答:现在一般来说都不要动辄谈投资了,在成都一方面是投资很难,另一方面你看重的这些地方,房价之所以便宜,真不该找找自身的原因吗?目前可以说,他们基本没有潜力了,光华大道这一带,自住的属性比较高,也比较宜居,可以说是有一定的性价比,但是投资的话,一方面发展方向不在这里,另一方面楼市的表现也很不尽如人意,此前指导价覆盖这个板块,很快房东都扛不住,纷纷降价到指导价,可以看得出这一带房价承压能力是多差,因此遑论投资潜力,是没意义的。至于观澜鹭岛,投资不合适,整体虽然价格便宜,但是二手房也差不多,这个地段相对偏僻,配套不足,只能说适合本地置业者吧,然后能基础保值就不错了,增值动力是不足的,需要整体楼市的行情抬升,而目前看不到行情。

提问:雕叔你好,最近又有新的买房计划,麻烦雕叔给些建议。买二套房,想通过法拍房来买,中学学区考虑在前,兼顾投资自住,麻烦分析一下,三圣乡蓝润锦江春天和天府新区滨江新城,谢谢。

回答:蓝润锦江春天对口的是三圣小学,中学对口的是成都市七中育才学校银杏校区,单一划片,就只能读这个了,和三圣乡大名鼎鼎的盐道街小学卓锦分校是一样的出口,就算小学质量不咋的,基础打不牢,但是中学是一样的,算是捡漏了。滨江和城在梓州大道东侧,所以属于D片区,而不是B片区,辖区内的什么天府二小、六小、万安、白沙,都是村小级别的,对口初中是万安中学和天府三中,这两所中学完全比不上七中育才学校银杏校区了。所以教育上,蓝润是赢的。蓝润目前单价2万多,和滨江差不多(滨江指导价1.9万),滨江偏极度刚需,但是无脑人士太多了,所以价格居高不下,性价比反而不高的,整体更推荐你看看蓝润。

提问:最近很多城市楼市严管,随着调控政策的不断加码以及调控效果的逐渐显现,现在大多购房者观望情绪浓。与此同时,很多房企资金链也持续收紧,但是为什么不见房企为加快回款以价换量?本打算买房,就怕后面开发商撑不下去普遍降价,怕买在高位了。怎么办?

回答:今年以来,各地楼市调控继续加码,从下半年楼市调控政策来看,延续了今年上半年的特点,即全覆盖、打补丁。一方面不少城市出台了二手房参考价格机制,将二手房价纳入到调控之中;另一方面对房地产经纪机构的监管也在趋严,对市场乱象打击的力度持续加强。热点城市调控将呈常态化!不断出台的调控政策对于市场情绪的影响非常明显,加速了部分热点城市的降温进程。很多人就会有疑问,为什么明明市场冷了,开发商还是要硬抗?他们不是要急着还债吗?提到房价就不得不提到土拍,土拍市场的变化可以说是楼市的风向标,土地和房子是面粉和面包的关系。面粉涨价了,那面包会降价吗?恐怕有点难……为什么开发商死扛也不会大幅降价?有几点原因——1、 降价就被维权!一旦房价降了,之前买房人就不愿意了,这矛盾就激化了!2、降价就面临约谈!“三稳”政策,为防范楼市风险,开发商只要降价就会被约谈,一些价格低于备案价的楼盘影响楼市稳定,也会被点名批评。3.买涨不买跌!盲从心理助推房价!人们都有一种盲从心理,买涨不买跌。房价涨的时候,各种抢雕叔戏,找七大姑八大婶宁愿借钱都要把首付给了;一旦房价出现下跌的势头,立马清心寡欲,观望了起来……那么买房的人该怎么办?现在的方向真的让人很迷惑,就像你知道一个东西要涨价但是就是担心没买到最低点!这种心理太多太多了……对于刚需,永远没有最好的时机,因为何时上涨是很难预判的,不要想着能在大涨前夜抄底。最好的时机就是你的钱可以付一个首付,就尽快选择上车,毕竟是刚需未来要自住,同时选择尽快买入提前站位,能做的就是等待下一波行情的到来!

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