聚热点 juredian

房价天花板,到底在哪?

文 / 子木

来源: 子木聊房 (本文不代表金融五道口立场)

房价天花板,到底在哪里?

这个问题,最近常有人跟我提起。

事实上,房价“天花板”是一个极其模糊的概念,没有人可以做到完全预测。

我记得2018年时,深圳房价疯涨的那段时间,业内还天真的以为,深圳均价可以超过20万/平米,但经过连续几年“狠打”,房价停在了6万/平米左右,抬不起头。

在高度政策化的市场中,天花板就是一纸严令。

但长期来看,房价天花板是完全不可预测的吗?

也不是,政策出台的目的并不是为了敲打房价,而是矫正楼市运行方向,涨了就要降温,跌了就是扶起来。

2021年下半年到2022年上半年,我们坐了一趟历史级调控过山车,从高处俯冲向下,脸贴地,撞得生疼,之后又拼命拉升。

调控端最希望看到的景象是,房价处于“长期稳定温和上涨”的趋势中,但始终都差那么点儿意思。

所有地方的房价,最终只不过都是一条K线,至于向上走还是向下走,走到哪里,都是有迹可循的。

鹤岗的房子可能永远超不过1000块钱/平米,而北京房价现在是6W每平米,未来可能涨到10W每平米,也可能是15W每平米。

大家都在寻找“增量”,能支撑起房价天花板的“增量”,而我今年就要帮大家理清这个“房价天花板”的逻辑。

这篇文章,需要仔细揣摩,如果能彻底看懂,起码你是楼市的中级玩家,对买房了如指掌。

1

杠杆转移

很多人理不清房价的走势,是根本不懂房价的底层逻辑,认为房子就是用来住的,这只是第一层意思。

我经常给身边朋友举例:

城市就是一家企业,而居民,就是这家公司的员工,分高中基层,一般普通老百姓就是基层员工,这样一切就很好理解了。

企业的目标很简单 ——上市;而对于城市来讲,目标则是成为核心新一线城市,龙头C位。

企业发展刚开始都离不开两点:

“原始积累”和“战略投资”。

原始积累,就是员工劳动价值总和。

一家公司强不强,老板能力是一方面,更重要是员工整体的素质和效率。

一群985毕业的高材生和一群专科大学生,所在公司发展的结果肯定不一样。

战略投资,就是投资机构给企业注入的资金或者政策支持。

这决定了房价的基础。

我国最典型的战略投资是改革开放,沿海一带是最先富起来的地区,到现在为止,红利还没吃完。

战略投资可以瞬间改变一家企业的命运。

拿西安来说,在2018年之前,默默无声,此后接连被赋予国家中心城市,丝绸之路要塞,关中平原城市群核心,全运会在这里开,亚洲杯也在这里踢。

西安也顺势成了网红城市。

诸如此类,还有成渝城市群的成都、大湾区的珠海、海南的海口和三亚等等。

但你会发现,对于“原始积累”和“战略投资”来说,大多数企业获得的机会是不均等的。

这跟“出生红利”一个性质,一个人努力一生,最后发现自己认为的天花板,在别人眼里,只是地平线。

杭州吃到的政策红利,可能是呼和浩特一辈子都无法企及的。

这时候,企业要想达到目标,就只能借钱,但是借钱不还是要挨揍的,信用破产,企业就要倒闭,这时候就只能不遗余力地从员工身上赚取更多的收益。

如果直接从员工账户里取钱,这种手法历史上有过,不过结局都不太好,换来的都是陈胜吴广朱元璋之类的刀枪棍棒。

咦?房地产,是不是一个很好的媒介,拥有不错的“转移属性”。

员工都有买房的需求,住在自己的屋子里,生活也都有了奔头,而企业又能提供建造房屋的主要原料,土地。

至此一个完整的链路成型了:

企业从银行高杠杆举债,然后再把土地卖给开发商,开发商把房子卖给员工,员工从银行借钱买房。

企业顺利把债务转移到了员工的身上。

有人看到这里愤怒了,到头来都是满满套路啊……

别着急,这还要看企业举债的目的是为了什么。

2

套路与机遇

在所有“上市企业”中,深圳其实就是一个不错的模板。

早期,深圳从香港学来土地出让金制度后,疯狂卖地,积累原始资本,员工买房,趋之若鹜。

紧接着深圳用这些原始资本进行配套建设和“招商引资”,地铁、道路、桥梁、学校、医院、公园等等大型基建陆续落地,500强接踵而至。

当企业能提供更多高薪工作岗位时,更多优质的员工就会从全国各地纷涌而至。

这时候那些早期被企业转移杠杆的人们,突然发现,房子因为稀缺性增值了,自己可以把杠杆转移给后来者,而自己又可以买到更好的房子,或者直接兑换成现金。

你看,好的企业,虽然在陆续转移杠杆,但员工并未吃亏,反而能分得企业发展红利,更上一层楼。

这样深圳就进入了“经营的良性循环”。

其实深圳在2018年左右,房价还是很匹配城市价值的,那时候也就在4-5万元/平米。

问题出现在2020-2021,房地产过度扩张,导致房价极速拉升,最恐怖的时候,房价一度超越北上广,高达8.5万元/平米。

当房价严重高于员工收入时,这时候就会出现“债务泡沫”,一旦整个市场不景气,企业转移到员工身上的杠杆很容易断裂,造成系统性风险。

所以深圳这家“企业”,在2021年时遭遇了历史级的调控打压,整个市场缩回到理性区间,企业的董事长因为这事儿还被“双规”了。

在市场上,企业们分为两派,一类是投资扩张派,一类是苦心经营派。

投资扩张派,就是提前举债,以透支员工未来购买力博取发展机遇,一旦招商引资成功,房价就会从泡沫变成石头落地。

这个派别比较激进,风险大收益高,一旦赌对了,城市立马起飞,北上广深都是这样起来的。

苦心经营派则是根据员工的实际购买力,一步一个脚印,踏实前行,不让房价出现泡沫,心有多大胆地有多大产。

这个派别比较本分,风险小收益低,典型比如重庆和长沙,这些年发展也不错。

然而现在最大的问题就出现在,这些企业无论自己的底子如何,都要跟在北上广深后面,学如何投资扩张。

企业大力举债,新区遍地开花,地价房价一炒再炒,杠杆过度转移给员工,结果招商引资一塌糊涂,胡吃海喝倒是不错。

钱花光了,居民的债务没有解除,没有好的就业岗位,更没有新的员工入场,一切都玩完了。

3

静默无声

近几年,最难受的就是河南、湖北、湖南的员工。

这些地方的企业跟着北上广深学野蛮扩张,得其形而未得其髓,债务转移给员工了,但招商引资却没什么成绩。

最扯的是,开发商因为市场太差卖不出去房子,或者杠杆太高,资金链断裂跑路了,丢下了一大堆烂尾盘。

员工难啊,接杠杆无所谓,成为房奴也不怕,但不能不给房子啊,这连奔头都没了,要不是穷途末路,谁会愿意无惧黑名单,顶着烈日维权呢。

人们找不到开发商,就只能找企业讨说法。

企业呢,静默无声。为啥?

一套房子,100%利润,开发商拿20%,银行20%……。

想解决问题很简单,拿钱出来,找下一个开发商接盘继续开发。

然而问题是,钱都花光了,要么变成了钢筋水泥沉到了地下,要么变成了招商引资团队的试错成本,或者还有更多新奇的出处……

员工如果举了债,还拿不到房,就会彻底失望,哀莫大于心死,对企业也就失去了信任。

不值得信任的企业,在市场中又如何立足呢?

所以我在上一篇文章里《 》中讲到,择城买房异常重要。

“企业”就是个人成长发展的平台,“企运”好,人运才会旺。

如果这个企业没啥底子,又不会经营,买房子充其量只能自住,获得不了任何红利,运气不好,还得在“停贷协议”上签字,成为维权大军中的一员。

了解了这些,大家心里大概就清楚了:

房价的天花板,取决于企业的自身价值。

有些城市,虽然房价已经透支了,但预期不错,未来泡沫会变成石头,还会继续涨下去;

有些城市,经过这几年的疯狂举债,透支了员工购买力,可能自此一蹶不振,现在的房价就已经达到了天花板,未来只会越来越低。

4

money

那么,接下来全国房价的天花板到底是如何撑起来的,有没有对应的指标。

整体来看,在于一个企业所有员工接杠杆的“空间”和“能力”。

“空间”在于人口的规模和增量,以及经济的基本面。

很多人说成都、西安的房价有点儿高,的确,相对于平均工资来说,这话没毛病。

但是这两个城市都是常年维持人口净流入的省会城市,最主要在相对应的区域,都是龙头城市。

只要有人口流入,就有新的“有效需求” 出现 ,即使收入不高,但全家六个钱包都会支撑上车。

前段时间,新闻里采访四川绵阳的一个毕业生。小姑娘哭哭啼啼地说,现在大家都往成都跑,都在买房。

我才毕业,工资很低,但父母每天都在说要把房子卖了,换成成都的,不然怕未来买不起了。

这时候,成都这家“企业”,有2000多万信心十足的员工,房价天花板就会一直被拉升,虽然现在提供的高薪就业岗位不多,但整体趋势是向上的。

还是那句话,现在是泡沫,未来是石头。

“能力”呢,就是财富值,取决于一个城市的有钱人量级。

有钱人又分为两派,old money 和 new money。

old money,代表着传统金融业、制造业的那部分有钱人;而 new money,代表着高新技术产业的城市新贵。

很多人好奇为啥厦门作为一个不足万亿GDP的城市,房价均价可以跑到4.5万每平米以上,而且异常稳健。

这是因为厦门吸引了全福建省的old money,他们都在追求省内最顶尖的环境、教育和医疗资源,岛内 核 心区 房价一度高达6.6万/平米。

而岛外,就是整体的城市的刚需阶层,集美、海沧、同安等地方,房价普遍在3万左右。

而对于new money来说,主要指标看高新科技的硬指数排名,大家可以把下面这张图仔细观察一遍。

……

这篇文章讲的概念比较多,需要大家静下心来慢慢吸收,而且不要带任何情绪。

我非常喜欢本山大叔的一句话:“别总说大环境不好,怎么你到哪都大环境不好,你是破坏大环境的人啊!”

大环境,我们无法改变,能改变的唯有自己的思维、认知和心态。

看到坑就要避开,看到机会就要想办法握住,人生短暂,房子不是开始也不是归宿,要驾驭它,而不是被驾驭。

希望今天的文章,能让你看得更远更深。

搜索建议:房价天花板,到底在哪?  
热博

 qy意思是什么(qy是什么意思)

哈喽大家好!我是小辛,也是家长神吐槽的吐槽君~一开始这个账号是想给素不相识的家长们一个树洞互相吐槽带娃过程中的那些烦心事,后来陆续有一些家长在后台和我说:老师,...(展开)

热博

 保外就医的期限是怎样的

罪犯保外就医的期限一般为一年。对于保外就医期限将到的罪犯,监狱应当提前二个月通知罪犯到监狱进行检查,因疾病等原因不能到监狱接受检查的,监狱可以派警察和医生到罪犯...(展开)