最近关于二手房取消指导价的报道铺天盖地，截止到目前，自去年2月份相继开启二手房官方指导价的15个城市，已经有13个城市直接取消或放松了。除了上海和深圳以外，西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡实质性取消二手房指导价制度。针对这一现象，不管有房没房的应该都有诸多疑问，取消二手房指导价制度对楼市和我们个人都有哪些影响呢？为此，西经论坛连线西北大学中国西部发展研究中心企业资本研究院研究员王静女士，针对此事和我们做一些探讨。
谈论此事，我们要先回顾制度出台的背景。国家经济特区深圳是在2021年2月8日率全国之先，开创了二手房官方定价时代，发布二手房官方指导价，并且覆盖全市所有存量小区的第一城市。当时深圳面临的是楼市火热、二手房价格上涨速猛的情景。指导价出台之后，在当年信贷收紧威力下，行情渐渐趋向平稳。
看到了二手房官方指导价的效果后，一些楼市过热的城市也纷纷跟进，例如西安、成都、宁波、上海、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡14个城市也加入二手房官方指导价阵营，意图打压二手房市场高窜的火苗。
然而，随着去年下半年楼市冷场，进入2022年之后更加低迷，很多城市都扛不住了，虽然没有明令取消，但在实际操作过程中，已经不再采用指导价了。根据机构调研显示，目前除了深圳、上海仍在执行外，其余13个城市全部取消或放松。西安方面目前是公开不按照官方指导价执行，也是第一个“官宣”暂停发布二手房指导价。挂牌价都不再显示参考价。
截至目前，除了上海和深圳以外，已有13个城市二手房指导价制度实质性取消，这13个城市包括：西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。
成都方面，成都的银行在对二手房贷款时已按照评估价而非参考价进行放贷，不过公积金贷款仍受指导价影响。宁波、绍兴、三亚都不再显示参考价。至于温州、金华、衢州、合肥去年放了响亮的一声之后，到现在还没有公布细则，应该是不了了之了。北京和无锡指导价偏高，不少项目指导价甚至高出业主挂牌价1万元/平方米。
广州从去年11月开始，部分银行就已经开始以二手房的真实成交价作为发放贷款的依据。这些城市不论是取消还是放松参考价，都是在行情冷却之下，想要通过这些手段升杠杆，让杠杆回归，释放市场需求，稳定楼市。在全国楼市急速降温向下之后，其他城市也陆续效仿，希望给冷清的二手房市场点一把火。此后二手房官方指导价在13个城市名存实消。
事实上，二手房指导价的取消，是与现下楼市政策匹配的结果。当前的房地产市场空前低迷，救市政策一波接着一波扑面而来，继续执行二手房指导价，已经不合时宜了。
根据央行公布的上半年与一季度新增人民币贷款与新增个人住房贷款数据可以计算出，二季度新增人民币贷款为-1105亿元，新增个人住房贷款200亿元。新增个人住房只有200亿，基本处在历史最低水平。新增人民币贷款更是负数，说明提前还款的规模比贷款的规模还要大。
这些数据和现象，无不说明，在整个上半年密集出台的各种救市策略，尤其是五六月份浩浩荡荡的降首付、取消限售、放松乃至放开限购、给补贴、大蒜小麦换房、降税等一系列招数，效果都不明显。包括近期出现的买房得一半产权的政策，对于楼市都没有起到什么作用。
目前的形势来看，绝大多数城市二手房价格下跌是必然趋势。“三月已出现住房价格全面性下跌，六月上半月虽稍有平稳，但是烂尾楼停贷事件之后便已全面下跌。因此，二手房住房价格全面下跌是必然趋势。”同时数据显示二手房整体挂牌量在短期内暴增一倍以上，也会压制二手房交易价格，进一步促使价格全面下降。
行业类知名人士表示：房地产市场从土拍开始，到新房市场，再到二手房市场，都必须有一个闭环，并且，二手房市场才是楼市的根本，“基于一、二手房联动效应，二手房流动性如果能够率先修复，置换新房等需求才能充分释放，如果二手房一直卖不掉，最后，新房市场也会受到影响，新房也会逐步卖不掉的，新房卖不掉，进一步就会导致土地卖不掉，然后，整个房地产市场就会崩塌了。
未来一段时间内，核心城市二手房市场将先于新房转暖。但对于整个市场来说，二手房的市场发展空间是相对有限的，而且整体市场的发展趋势已经发生了一些根本性的改变。西北大学中国西部发展研究中心企业资本研究院研究员王静认为，今年来稳定房地产市场政策不断推进，但回暖过程中屡次遭到打击，从往期经验看只有如沪京深市场开始回暖，才有可能逐步扩散最终带动全国楼市的热度。同时随着二手房指导价的松绑和取消，二手房市场流动性、活跃度也会逐步提升，这也将对新房市场信心产生正面和积极的作用。但是对于二手房市场，我们应该用更加审慎的眼光来看待，对于一些相对比较老旧的二手房来说，未来想要保持高价的状态是比较困难的，市场的发展趋势和前期已经不同了，二手房市场的分化也将是一个必然的趋势。
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作者：成果儿
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