◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探财经
近日，房企前8个月的销售数据出来了，碧桂园、万科、保利名列前三，而昔日争霸的恒大，榜单上虽未出局，但黯然无光。
参考克而瑞， 今年前8个月，销售规模上千亿房企，跟前7个月一样还是那10家，但3比去年同期27家减少17家， 相比去年前7个月23家减少13家，千亿房企减少量扩大。
这说明：按以往节点，楼市年中的这几个“红月”正是房企冲量的窗口期，今年虽有救市政策空前大松绑，但复苏依然疲软。
房地产作为支柱产业，为何会走到今天这个尴尬地步，绝非一句房企“高杠杆模式”埋下祸根所能一概而论的。 日前，同策资管发过一篇《楼市何时回暖？》的文章，从制图解析看，倒是简单明了。
8月底，经济学家管清友做过一个点评，“房地产这个行业，从去年下半年以来遇到了前所未有的调整，分化和出清十分剧烈。”
他说，有的房企在卖资产，有的在接触AMC，但在当前关键时刻，政府对于经营稳健的优质房企是有政策倾斜的，甚至做了信用担保来改善他们的流动性预期。
“比如看看碧桂园等这类示范房企半年报， 尽管今年业绩有波动，利润率也逐渐回归合理水平，但财务、现金流和杠杆率都还是比较稳的，加上监管部门对其流动性的支持，大概率会是这一轮调整后的‘剩者为王’。 ”
除了万科是个特例之外，就典型民营房企来看，今年中期业绩较优的唯有龙湖、金辉等极个别大型房企，而中期业绩波动比较大的，除了“带头大哥”碧桂园之外，还有金地、旭辉和滨江等大家过去眼里的“示范生”。
在民营房企中，截至目前，获得标普、穆迪和惠誉给予“全投资级”评级的仅有龙湖一家；再看号称“闽系最后一棵独苗”的金辉，在8月底穆迪颇不给情面，将其主体评级从“B1”调低到“B2”，评级展望“负面”，理由是“销售下滑幅度超预期，将减少流动性缓冲，未来12-18个月内导致信用指标恶化”。
目前，债务爆雷或展期的知名房企近50家，其中12家被监管点名重点纾困，涉及恒大、融创、世茂、中梁、绿地、中南、奥园、荣盛、阳光城、融信、佳兆业、富力。除了“上海国企一哥”绿地之外，其他全部为民企。
这12家出险房企之外，比如“河南王”建业3，在日前河南铁投以“战投”身份及时纾困。上半年，建业地产归母净利巨亏56亿元，毛利率已降到7.6%，在中期业绩会上， 掌舵人胡葆森重拾信心，感慨说“建业已稳住了” 。
对行业而言，这是一个可喜的事情。更多悬崖之上的民营房企，看到了曙光。 近期，世茂作价33亿元向华润置地出售北京分钟寺项目；奥园6月与绿城管理达成代建战略合作以来，已从总部广州的典型项目铺开到了西安区域；继佳兆业之后，富力也得到了总部在深圳央企招商蛇口的大力驰援。
前不久，AMC大鳄之一的华融资产与逾期债务约377亿元的阳光城达成纾困战略合作，中南建设作为江苏房企一哥，已得到江苏国有资管公司的纾困帮扶安排等。
目前看，AMC纾困房企主流模式，以AMC为牵头人联手社会资本及被纾困房企的项目公司一起设立合伙基金，然后注资停工项目盘活销售，逐步恢复出险房企的信用。
当然，过去一年多，这些出险的重点民营房企几乎都停止了拿地，加上处置资产变现或折价向AMC等“白武士”们让出部分项目股权，虽能获得喘息机会甚至东山再起，但势必已是大伤了元气。
2022年中期业绩会上，就像“央企一哥”华润置地首席战略官谢骥说的， 未来土地市场会以央国企为主 ！说得如此直白，让民营房企看了很不是滋味。
过去一年多，“拿地大户”的央国企也开始加剧分化。 以央企为例，除了保利、中海、华润、招商、金茂、中铁建等之外，中交地产也很恼火，信达地产也表现一般。看中海、华润、招商等，中报业绩集体下滑。
再看国企，目前势头生猛的也就属建发、越秀和华发，绿地暂时不说了，城投类平台公司虽拿了不少地，给外界感觉很猛，其实体虚得很。
从克而瑞的最新调研文章看，城投类平台公司的开工率明显低于规模房企，除了“托底”市场之外，自身财务风险也在集聚，近期拿地明显放缓了。
业内分析说，“ 很多城投有盈利要求，资金也开始“枯竭”；“吃”得太多，消化不良。据说编制没变，但项目大幅增加，已面临开发与管理能力及人手不足等问题。 ”
相对于央国企，民营房企的一大优势就是机制灵活，以及他们暂时受挫后，被隐藏起来的那股子拼劲儿。
在微信公众号后台，近日有网友强烈要求地产密探可否分析一下“ 当下，万科和保利哪家强？ ”，借这一选题机会，稍作精要分析。
大家都知道，万科过去很多年都是房企“规模一哥”，相对于如今最大规模的碧桂园，保利去年以来又萌生了做“老大”野心，早些年“铁娘子”宋广菊掌舵时代的一大夙愿。
图源：证券时报
巧合的是，回味今年中期业绩，万科和保利同一天做了发布，相对于保利，媒体给万科中期业绩的评价是“竟超大多央企”。到底如何？
其一，营收和归母净利均“双增”，但万科盈利增幅好于保利。
万科：上半年营收2069亿元，同比增长23.8%；归母净利122亿，同比增长10.6%；扣非归母净利117亿，同比增长9.26%。
保利：上半年营收1107亿，同比增长23.1%；归母净利108亿，同比增长5.1%；扣非归母净利101亿，同比增长0.76%。
其二，毛利率和净利率均有下滑，但保利好于万科。
保利：上半年毛利率25.55%，同比下降6.95个百分点，净利率13.47%，同比下降2.85个百分点。
万科：上半年毛利率20.46%，同比下降2.48个百分点，净利率8.75%，同比下降0.93个百分点。
其三，销售规模势均力敌，但万科降幅大于保利且超过全国平均降幅。
万科：上半年销售额2152亿元，同比下降39%； 销售面积1290万平方米，同比下降41%。
保利：上半年销售额2102亿元，同比下降26%；销售面积1307万平方米，同比下降21%。
全国：上半年商品房销售额6.6万亿元，同比下降29%；销售面积6.9亿平方米，同比下降22%；
从地产密探观察看，万科降幅较大除了受市场低迷影响之外，还有一个因素就是2019年至2020年左右，不少新一线乃至二线城市周边搞了一些产城大项目，优势是地价便宜，销售定价灵活，但楼市骤冷首当其冲，这部分销售及结转不会很理想。
其四，新增土储规模上，万科领先保利。
其五，财务指标上，万科好于保利。
截至6月底，万科剔除预收账款后的资产负债率68.4%， 净负债率35.5% ，现金短债比1.5 倍， 总有息负债2802.3 亿元 ，比年初增加142.6亿元，上半年经营净现金流82.9亿元。
同期末，保利扣除预收款后的资产负债率66.45%、 净负债率64.14 %、现金短债比1.41倍， 总有息负债3635亿元 ，比年初增加253亿元，上半年经营净现金流-224.6亿元。
从以上5个维度对比看，相信大家心里已有了答案。
借用一位投资人士的话说，“保利在疯狂扩张想要冲规模第一当老大，而万科有意控制规模和负债确保安全和健康。 保利还是央企，有各种政策和制度上的优势。万科全凭自己拼出来的 ”。