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“机遇之城”南京:TOD“+速度”驱动城市重塑新格局

近日,链接大江两岸的和燕路过江通道实现全线贯通,南京地铁1号线北延线、7号线北段正在进行为期三个月的不载客试运行……近年来,随着南京一批重大交通基础设施项目建成通车,以公共交通为导向发展模式的TOD或迎来“+速度”。据不完全统计,南京目前已有20多家TOD项目已运营、在建或规划中。

TOD作为全球流行的城市开发建设模式,对周边400-800米半径范围内的土地进行高强度的开发,在有限的空间内带动产业聚能提升,重塑城市发展新形态。

入围“机遇之城” TOD激荡城市新活力

在2022年中国国际服务贸易交易会上,中国发展研究基金会与普华永道联合发布了《机遇之城2022》报告。报告选取全国47座城市为观察对象,覆盖了多个主要城市群的中心城市。值得一提的是,南京在“交通和城市规划”这个细分维度跃升3位,位居全国第一。

正在向拥江发展战略不断迈进的南京,正在以重大城建及交通工程串联起一江两岸。而得益于城建交通大发展之下的TOD,即transit-oriented development,又和单纯的地铁上盖不同,TOD模式包含居民区、写字楼、产业园、商业配套等多种复合功能,实现生产、生活、生态的高度和谐统一。

南京地铁10号线是江苏省首条过江地铁,全长21.6km,共设站14座,连接了江南主城与江北新区,对南京拥江发展的都市格局意义深远。雨山路是南京地铁10号线的起始站,从这里经过珠江镇,便可穿越长江直达江心洲及河西新城。周边居住氛围浓厚,雨山板块聚集了龙湖天曜、北江锦城、融创臻园、雍宁府、保利云禧、中交锦兰荟等多个小区,3公里内常住人口约21万人,5公里范围内约33万人。但商业等配套资源亟待提升,走出“家门口”就能满足吃喝玩乐“一站式”需求一直是周边居民的热切期望。

商业承载公共生活,是城市活力的来源。为满足区域经济发展及需求,雨山路也迎来了版图上极具价值的一块拼图。根据南京市浦口区2022年经济社会发展重大项目计划表,龙湖雨山天街TOD项目赫然在列。建设起止年限为2022-2023年,项目建成后将弥补雨山路板块没有大型商业综合体的空缺,改善周边居民的生活环境,也能更好吸引年轻人跨江而居,满足产业集聚、人口导入的需求。

重塑城市空间 TOD助力城市效率“+速度”

日前,《南京市城市更新办法(试行)》向公众征求意见。近年来,南京一直在推动有温度的城市更新,持续重塑城市空间,但是也面临资源环境约束趋紧,空间资源增量有限等问题。引导城市功能向轨交站点高密度集中、提升城市运行效率的TOD模式便成了主攻方向之一,实行办法征求意见稿中提出,“整合轨道交通、人防、 市政、水利、应急等方面功能,实现地上、地表、地下分层规划和复合高效利用”,“结合广场、绿地、学校操场、公交场站、轨道站场等公共设施更新改造,可建设连接通道、地下商业、公共停车场、应急救灾、人防及体育等设施,可分层办理供地手续。”

同时,南京正在全面推进国际消费中心城市建设,根据仲量联行发布的报告分析,南京都市圈的战略定位,是南京建设国际消费中心城市的重要优势。城市价值的不断跃迁,使得TOD在城市开发中的重要性不断被提升。

在南京也不乏TOD模式的体现。漫步在新街口、百家湖两大商圈,人们会发现,这里商场的地下空间与轨交站点紧密相连,交通十分便利,深受消费者欢迎,也成了南京消费主阵地。龙湖雨山天街TOD项目集商业、办公、公寓、住宅、公交枢纽、地铁枢纽为一体。其中,地铁10号线雨山路始发站与综合体项目无缝融合,高效打通城市资源与界面。为了让市民通过不同的交通方式更方便抵达商圈核心,项目顺应地形高差,规划了“三个首层”,更利用天街与街区商业之间天然形成的谷地空间,结合垂直绿化打造绿谷生态空间,串联核心广场,形成项目景观主轴;利用街区商业街巷尺度有限的特点,扩展竖向空间,通过趣味节点的设置,打造特色商业街道,形成项目景观次轴,自然而然地将生态环境、健康理念融入现代生活。

“龙湖雨山天街TOD项目虽然是在雨山路地铁口,但以此为切口,可以辐射更广范围。”南京相关房地产观察人士分析认为,“雨山路板块的位置,坐拥一桥一隧一轨一站,以这里为圆心,能通过交通连接到整个江北、江心洲、河西新城,乃至更加深入江南主城的位置。一个地铁站的TOD,就是这个地方的‘封面’,公共交通的客流从这里抵达或出发,迎接他们的是越来越繁华的江北新区的样子。”

探索站城融合 TOD驱动城市竞争力新增长

整体策划规划、统筹连片实施,TOD项目为触发城市新场景带来可能,也成为商业创新的出发点。此前,全球知名商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)在发布的《十四五南京城市竞争力发展要素洞察》中,便将TOD模式列为南京提升城市竞争力的核心要素之一。今年,国家发改委《「十四五」新型城镇化实施方案》又明确提出:“支持TOD模式,打造站城融合综合体。”从地方发展的需求,到国家的大力支持,TOD已然成为城市高质量发展的“必需品”。

但总体来看,TOD在国内仍处于探索阶段,因为它不是纯粹的地产项目,而是需要作为城市空间的组成部分去悉心营造、精心管理。“最直接的,就是认为与轨交接驳就能一劳永逸地解决获客问题,容易在运营上产生惰性,从而忽略后期维护的重要性”,业内人士分析,此前南京的不少TOD项目在高负荷、高便捷性和业态布局等方面还有很大的提升空间。

2020年9月,龙湖集团参与起草编制的《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》和《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》正式发布。据介绍,龙湖已形成了自己的一套TOD体系,多航道的产业资源和开发经验累积,能通过商业与产业的充分互动,带动城市经济发展。如重庆龙湖光年,就是龙湖与政府协同推进的一个“全国示范样板”:龙湖光年以沙坪坝铁路综合交通枢纽站为圆心,建立集联合天街商业等多维业态为一身的一体化城区。此外,它还连接沙坪坝三峡广场周边,扩容沙坪坝三峡广场商圈,实现大规模的商业联动,实现沙坪坝三峡广场商圈的蝶变升级。

“龙湖雨山天街TOD项目,我们还将凭借系统性的科技支撑体系,结合大数据智能分析深度刻画空间场景服务,将‘人-空间-服务’打通,形成端到端的闭环,助力南京提升城市服务能力。”龙湖集团相关负责人表示。

“外观上看,TOD是一个大的综合体,内在的,它起到了一个‘微循环’的作用。TOD的存在,使得工作、医疗、学习等等需求,都能在5-10分钟的步行距离里解决,这会大大提升人们每天的效率,能把更多的精力放到享受生活中去。”业内人士这样评价,南京还是全国首批“一刻钟便民生活圈”建设试点地区,以TOD为抓手,促进高质量发展的城市更新,在不断满足人民群众对美好生活的向往的同时,城市创造力和新动能也将迎来整体提升。

龙湖集团一直扮演着“城市开拓者”的角色,自2014年首进南京开始,接连在鼓楼滨江、城南、江宁等区域落子。同时,已经运营的4座龙湖天街也成为多数板块内首个大型购物中心,不仅提升了周边居民消费体验,还起到了激活区域经济活力,促进人口就业的虹吸作用。特别是作为较早一批重点布局江北的开发企业,参与及推动了城市的折叠发展。

不断向新的南京,将丰富“机遇之城”的更多维度及内涵,未来将迎来无限可能!

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