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这些省会城市或扩容无望 边界楼市不配做梦?

出品 | 凤凰网风财讯fengcaixun

作者 | 王婷婷

近日有一条关于“河北燕郊25岁女孩因房贷跳楼,房子只值150万却要还500万贷款”的帖子传得沸沸扬扬。后经媒体致电三河警方了解称,”确有警情发生,但不是这个原因”。

上述表述已经正式被确认为谣言,不过有两个延伸细节却引人深思。

一是“因高位接盘、房贷压力过大而轻生”的案例并非没有。

例如今年6月4日山东滨州公安局通报一起居民跳楼事件,据业主称小区房价暴跌近20%,高位接盘、房贷压力、离婚压力等都是诱因。也有湖北襄阳襄州区一男子因还不起房贷跳楼,砸中28岁乘凉女子,该报道一度成为2017年的热闻。

二是,燕郊的房价从暴涨到暴跌,确是事实。

“环京第一镇”燕郊的房价在2017年一度突破4.5万/平,当时很多人还预测能破6万、破8万。一夜间,燕郊聚集了京津冀乃至全国的购房人、炒房客。谁料,2023年,燕郊房价已经跌到2万/平,并且还在降。一套300万的房子,利息就要还将近200万(7成贷款4.95%利率),但现在房子挂到150万可能都没人买,压力可想而知。

实际上,“燕郊神话”是大城市周边地带发展沉浮的缩影,也表演了城镇化上一个阶段楼市的梦起梦碎。

在广深、武汉、成都、西安、郑州、合肥、济南、长春、太原等大城市中,这样的“神话故事”还有更激烈的演绎。当城镇化进入新阶段,它们的结局会是怎样?

大城市扩容,“野心”倒在家门口

过去几年,中央先后批复了西安都市圈、武汉都市圈、成都都市圈、南京都市圈、重庆都市圈、沈阳都市圈、福州都市圈、长株潭都市圈等多个都市圈城市群。

随之, 武汉 伸进鄂州,规划武汉新城; 西安 北跨咸阳,设计了西咸新区; 成都 接盘部分眉山市、简阳市区域打造天府新区和东部新城; 郑州 规划将中牟、荥阳、新郑撤县(市)改区; 济南 合并莱芜市,提升省会城市首位度; 长春 代管公主岭市以扩容; 合肥 谋划将肥东、肥西、长丰县改区,提升城市能级; 太原 提出实质性推动阳曲、清徐撤县设区……

传闻方面更踊跃——珠海、中山合并为香山市;汕头、潮州、揭阳合并为潮汕市;沈阳下辖抚顺部分区域,南昌拓管丰城、高安、奉新、永修;更有深圳合并东莞、惠州,武汉完全合并鄂州,西安全面接盘咸阳等大胆言论。几乎每一个省会城市和中心城市,都主动或被动卷入了扩容的猜想中。

但时至今日,城市群和都市圈依然是新型城镇化的主要战略, 方法却已经大为不同。

很明显的一点是,在官方文件中关于“撤市设区”、“代管建区”等表述已经明显减少,“一体化”三个字被频繁强调。

“一体化”妙在一个“化”字 ——可以亲密无间,但非真一体;可以协力合作,但不打破行政边界。

例如最新《西安都市圈发展规划》和《关中平原城市群建设“十四五”实施方案》,就不再强调西咸新城,反而定调“西咸一体化”;成都天府新区规划中,成都代管区域未再继续扩容,且成都片区和眉山片区差别逐渐凸显。

“北三县”(京津冀交汇处的三河、大厂、香河)更为纠结,2017年房价翻涨背后,是当时“北京副中心与北三县合并”的传闻甚嚣尘上。

但其实从2016年官方文件提出“北京东部地区与北三县协调发展”,到2018年提出通州与北三县“三统一”、2019年变为“四统一”,再到“十四五”规划指出推动通州区与北三县一体化联动发展,打造京津冀协同发展桥头堡……北京强调一体化协同发展,却从未明确扩容合并、户籍一体、学籍共享、进京检查站外迁等关键点。

即使北京与河北之间的首条跨省地铁线路(北京轨道交通22号线)已进入全面工程建设阶段。但就像今年6月,上海到苏州昆山花桥的地铁已经实现运营使用,两地一体化程度大幅提升,却没有丝毫合并的可能。

“楼市神话”不是梦碎,而是不配做梦

实际上,自2022年国家发改委《“十四五”新型城镇化实施方案》就明确要求,超大特大城市瘦身健体,科学确定城市规模和开发强度,合理控制人口密度。言下之意,中心大城市不能再随意扩张了。

最显著的“时代变化”体现在房价。

除了 燕郊和北三县 的疯狂与落寞,还有很多案例。例如 在武汉与鄂州交界的葛店 ,2017年房子火爆大卖、2018年部分楼盘房价3倍翻涨,却在2019年开始走下坡路,近年区域内特价房频出,销售效果却迟迟不振。

在西安与咸阳打造的西咸新区 ,即使“限跌令”在手,房价依然是波动式下跌的状态。

天府新区 ,在成都连续领涨全国楼市16个月的情况下,天府新区(成都片区)新房价格两年多持续阴跌,截止今年6月二手房挂牌量突破1.6万套则是城区挂牌最多的。

房价虽然不是准确全面的区域“测评仪”,却能灵敏反应人们对区域发展的预测和信心指数。而真正能支撑区域房价的,是当地的产业、人口、配套,带起这些因素的基底则是两个字——经济。

当“摊大饼”模式结束,身处超大城市旁,无法吸收和争抢资源,那就只有成为大城市吸引资源的工具、跨域合作的桥梁,借力打力获取经济发展机遇。

这就是城市群中的新发展逻辑——明确自己的角色,才能在舞台上有自己的发挥空间。

实际上,也只有当核心城市更强、周边地域角色更鲜明,也才更有融合的可能。

就像十余年前的深圳,2011年挂牌成立深汕合作区,2017年深汕合作区由深圳正式接收,2018年深汕特别合作区成为深圳第“10 1”区,如今深汕合作区的居民户籍已转为深户,合作转变为管理。

深圳比较特殊,只有不到2000平方公里,这或许是它收归深汕合作区的动因。但“深圳模式”这种从合作到合并,一步步探索验证再推行的方式,仍值得很多城市思考。

毕竟,合并不是目的,发展才是。同样,以合并推涨房价不是目的,区域值价才是。这或许应是当下看待城市边界楼市的正确态度。

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