对于阿拆来 说，最近 发生了两件大事！
一件是，网友们在后台热议番禺，产业不行、有钱人看不上、 南站会被削弱 ...
另一件是，番禺一口气公布了今年第四批到明年第四批的供地情况。
这意味着， 提前预透楼市2023-2024年的发展方向和格局！
烟笼寒水月笼沙，不如直看ZF的规划；跟随发展脉络走，甜言蜜语混不怕。
还在担忧买房跑错方向吗？我们一起来看看ZF到底怎么想的？
番禺员岗村 @细鹏 摄 番禺没产业？那是曾经！
昨日后台中热度最高的，莫过于网友纷纷吐槽：番禺没有产业，所以沦为睡城。
曾几何时，阿拆也是这样一副恨铁不成钢的心境，但是昨日座谈会开门见山点出番禺的产业布局，直击灵魂。
别以为就海珠、黄埔可以有经济带、发展轴，番禺也有：
一个是纵向贯穿番禺广场、万博长隆片区的文商旅融合发展轴；
一个是环形串联南站商务区、万博长隆片区、国际科技创新城、番禺汽车城、莲花湾片区的南大干线产业创新轴。
图源：2022年供地蓝皮书
西侧的南站片区是大湾区门户枢纽，中部的 万博片区是番禺CBD！
中东部的国际科技创新城是国际科技产业孵化基地和人才培养皿。
东部的莲花湾是湾区数字经济发展的创新灯塔。
到了南部的番禺广场片区，是TOD综合大城。
这不明摆着，以新型交通运输业、文商旅游业、创新科研教育、现代化数字科技、总部经济为主要发展产业吗？
就像一位懂行的网友留言那样， 番禺目前有三家上市且市值超千亿的企业， 本土化的 产业有万博 YY 、虎牙等。
若硬要说番禺没有产业，那确实有点偏心了。
阿拆曾经压力很大的时候，经常从汉溪长隆地铁站走到万博地铁口，川流不息的人车，高耸的大楼，现代化的城市界面...
有时候站在马路边，看着繁华的夜灯初上，会有一种在珠江新城的错觉。
住在周围的小伙伴，不止一次跟我说，“若是在周围上班，其实很舒服的，上班没有珠江新城堵，但是却可以享受到珠江新城的配套待遇。”
番禺南村万博 @细鹏 摄
所以 呀，长点心吧，士别三日 当刮目相看。
看到这里，你以为阿拆是在画大饼，吹牛皮吗？
非也！非也！上面一通阐述，其实就在告诉你，ZF未来的发展方向。
当产业的发展脉络定下来之后，发展资源都会向着这些方向倾斜。
都说人随产业走，产业的发展不仅会聚集高素质人才，还会提升片区价值，从而提升片区住宅房价。
大学城 广东科学中心 @细鹏 摄
同样， 官方的卖地热点也聚集在这些片区，毕竟地价在意一定程度上也决定了 房价走势。
挂地频次，自然就流露出官方对这里的喜爱程度。
2023年楼市怎么走？官方解答了
根据番禺最新的供 地计划，即将到来的第四批次，会挂3宗地：
兴业大道南侧组团地块、星河湾西侧地块、番禺客运站北侧地块（水电地块） 。
华南快速 @细鹏 摄
兴业大道南侧组团地块 ，位于国际科技创新城板块，片区以高教研发、科技服务、创新产业为主导发展方向。
项目地处番禺目前最火的南大干线动脉，隔壁就是华南理工大学国际校区。
周围网红盘云集，主打品质教育的越秀星汇文玺最新成交均价约4.3万/平，主打公园大城的越秀·大学城·和樾府最新成交均价约5.6万/平。
兴业大道南侧组团地块 红线图
星河湾西侧地块 ，位于番禺大石街，紧邻星河湾，10分钟可到达珠江新城。
项目最大的优点就是近中心城区＋距珠江100多米＋周围居住配套十分成熟。
项目周围已经多年没有新楼盘入市了，隔壁的星河湾有近20年楼龄了，目前二手均价约3.4万/平。
项目东侧3.3km处的新盘珠江铂世湾在售均价约4.6万/平。
星河湾西侧地块 区位图
番禺客运站北侧地块（水电地块） ，距番禺客运站综合体约200米， 集 TOD地铁、大型公交首末站、汽车客运站于一体。
顾名思义，地处亚运大道经济带，TOD是片区的特色产业。
项目周围有一个网红盘龙湖·金地天峯，目前在售均价约4.1-4.4万/平。
除此之外，周围已无过多在售楼盘，其中典型的二手房，金海岸花园南向望江的房价达4.9万/平，平均售价在3.3-3.8万/平。
番禺客运站北侧地块（水电地块）区位图
总体来看，这3宗地都处在不错的板块，周围楼市都比较健康，要是成功出让的话，预计明年下半年会开盘入市。
新货持续入市，还是好楼盘的话，将直接冲击市场。
所以2023年的番禺楼市，万博板块、国际创新城板块、番禺广场客运站板块都会是不错的选择。
番禺广场地铁站 @细鹏 摄 一口气，2024年楼市走向也告诉你！
不得不说，ZF有时候比你想得还周到，想知道2024年的楼市方向吗？
没问题，通通都告诉你！
2024年预计会出让的地块，如下：
番禺区福愉路南侧地块、北斗大桥东侧地块、化龙镇HL18J-04化龙大道东侧地块、德宝花园东侧地块、飘峰路西侧地块一和地块二。
大学城 @细鹏 摄
番禺区福愉路南侧地块， 位于桥南的沙湾古镇，是一块绝好的南向望江地块， 项目西北侧就是 北斗大桥东侧地块。
番禺区福愉路南侧地块、北斗大桥东侧地块红线图
德宝花 园东侧地块 ， 临近 桥南卓越晴翠府 ， 是一块不错的 北向望江地块 。
德宝花园东侧地块红线图
以上两宗地块，我们之前做过详细的介绍，有兴趣可以看看下面的链接：
飘峰路西侧地块一和地块二， 对于熟悉土拍的小伙伴们都知道，这是老朋友了，去年的回炉重造地块。
两块地加起来总建面达45万方，名副其实的巨无霸。
项目位于南大干线经济带，东邻长隆旅游度假区，南邻广州南站谢村组团。
项目周围其实也没有什么持销的新盘了，处于尾盘状态的藏珑府最新成交均价约5.2万/平。
化龙镇HL18J-04化龙大道东侧地块， 位于重点战略平台莲花山片区，且属 于先行启动建设的区域。
交通方面，项目距在建的化龙城际站约500米，多条轻轨线路汇集于此。临近兴业大道、化龙大道、新化快速。
环境 方面，西临化龙大观园居住环境不错，只是周围的发展成果还需要时间来转化。
化龙镇HL18J-04化龙大道东侧地块区位图
一路看下来，2024年楼盘的补货点集中在桥南板块、创新城板块、以及万博长隆片区。
万 博鸟瞰图 @细鹏 摄
给予买房者的建议：
番禺万博依旧是发展中心 ，如果有资金实力想要置换的客户，是可以考虑万博的越秀和樾府之类的品质改善盘的。
南站板块不会因为其它片区的发展而黯然失色 ，毕竟新鸿基要出来了，岭南城投府已经入市，越秀星寰TOD产品也抗打， 以后南站会吸引越来越多的人。
创新城板块不仅今年、明年，后年乃至大后年都会是番禺的热门板块 ，毕竟未来的教育重点就在这里了。
番禺广场 是众多广州地铁大动脉交汇处，又有TOD撑腰，未来将是 番禺南部的发展极。
桥南板块沉寂多年也将迎来新的热闹期 ，本地客＋多年新盘较少，周围的 功能性＋品质性改善需求 将是以后的一个发展路径。
因此，番禺楼市的发展方向，你看懂了吗？
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