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1个数据你就明白,房价为啥救不起来?

在中国的市场经济里,历来有“金九银十”的说法。

中秋、国庆,都是中国人典型的“消费型节日”,由此形成惯常的买卖旺季。

商家面临年度销售指标和各种回款压力,常常提前到9、10月全力搞活动促销售,为业绩宁愿牺牲一点儿利润,力争提前完成年度的指标;对比之下,消费者也到了出游旺季,加上换季物品添置、小孩上学、买房买车买家具等大小事项预算,都要在这个时候开启……

特别是在房地产市场,“金九银十”的销售旺季,一直以来深入人心。

然而,从去年到今年,“金九银十”似乎格外的清冷。

实际上,过去2年的9/10月份,不仅没有成为商品房销售的旺季,反而成为销售的滑铁卢——从2022年到2023年,国内30个大中城市,商品房成交套数和成交面积,都连续创下十年新低……

数据来源:choice

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至于价格,无论是新建住宅还是二手住宅,70个大中城市的住宅价格自2022年下半年以来持续下降,目前依然维持在2015年初以来年化最深跌幅附近……

数据来源:choice

不仅宏观上的统计数据,展示了房地产整体量缩价跌的结果,在房地产租赁买卖第一线的房产中介的统计,展示了同样的结果。

网传的一份“贝壳专家交流纪要”显示,2023年的这个“金九银十”,中国主要的大城市房地产交易都在降温,而房价短期内几乎没有上涨的可能。

按道理来说,进入2023年以来,政府连续出台救市措施,又是降低房贷利率,又是鼓励认房不认贷,又是放开限购,又是购房优惠,甚至政策利率,都降至过去几十年的最低水平,按照以往的经验,房价不应该又是一轮暴涨么?

为什么反而持续出现量减价跌的现象?

为什么这一次的房价“救不起来”?

为什么购房人不知道赶紧“抄底”?

答案其实很简单——

接盘侠越来越少了。

房价为什么会涨?

归根结底,就是有人来买嘛,就是不得不买房的年轻人,越来越多!

中国的房价能不能涨,归根结底,就是“新韭菜”是不是越来越多,越来越茁壮,只要接盘侠越来越多,不用管他们用2个钱包还是6个钱包,房价就只管涨,直到把他们最后一个铜板压榨出来就行……

这样一来,要估算中国房地产发展阶段——

就转化为估算接盘侠有多少的问题!

根据贝壳研究院发布的《2021年新居住消费调查报告》,中国35个大中城市新房和二手房购房者平均年龄约在33.3岁,具体到一线城市,购买新房的平均年龄约为34.4岁,而购买二手房的平均年龄约为35.1岁。

简化一下,我们不妨假定所有买房人的年龄都是33-34岁,这样一来,我们就能够估算出来房价接盘侠的数量,也能明白中国房地产发展的阶段……

根据2020年全国第七次人口普查数据,2020年我国15-54岁人口数量见下表。

资料来源:国家统计局,第七次人口普查报告。

考虑中国年轻人意外死亡率(约0.49%),根据以上数据,我们就可以估算,自2003年迄今,中国33-34岁人口的数量。

估算的结果一点儿也不意外——

2023年恰好是中国33-34岁人口的阶段顶峰,其人口总数略超5000万人,此后这一年龄段的人口数量将持续下滑,直到2036年的2500万人左右才会略有反弹。

更直白的说法,就从2023年开始,一直到2036年之前,中国的住宅房地产,“接盘侠”数量都是持续剧烈萎缩的!

从“接盘侠”的角度上来看,只要中国的货币不大幅度贬值,不要说2023年房价很难上涨,2024年、2025年一直到2036年,中国的房价都彻底丧失了大幅度上涨的可能!

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