在楼市下行期，做房地产数据统计分析，常有一个心态上的落差和转变，从最初每个月，期待在上月成交中能找到蛛丝马迹的好消息，到一次次失望后的无奈接受现实。一转眼2022年已所剩无几，世界上唯一不变的就是变化。 如果就此认为今年的房地产形势差不多就这样时，你也许会错过掩藏在表象下的变幻潜流。
2022年1-9月全国楼市成交情况
平常这个时候，国家统计局会发布9月全国房地产成交数据，因盛会召开而被推迟。由于传统的“金九银十”旺季，今年的金九已经被证明哑火，市场成绩就不会有意外。
一、成交规模
根据国家统计局数据，2022年1-8月，全国商品房销售面积8.8亿㎡，同比下降23%，商品房销售额8.6万亿元，同比下降27.9%。其中商品住宅销售面积同比下降26.8%，销售额同比下降30.3%。
2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势
中指研究院统计，2022年前三季度，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3143万㎡，同比下降38.1%。根据全国100城的月均走势，9月份的销售形势仍然维持7、8月淡季成交局面。今年前三季度，全国商品房销售同比大幅萎缩已是不争事实。
市场唯一的可喜变化是，二手房成交持续走强。 据CRIC数据，全国重点20城三季度二手房成交面积，稳定高于今年上半年，与去年下半年同期月度成交面积相当。二手房月度环比和同比增长率已经站在牛熊分界线上。
二、价格水平
根据全国百城价格指数系统，2022年前三季度百城新建住宅价格累计上涨0.12%，为2015年以来同期最低水平；其中三季度价格累计下跌0.03%。9月百城新建住宅均价16200元/㎡，环比下跌0.02%，已连续3个月下跌。
2020年1月至2022年9月百城新建住宅均价及环比变化
2022年9月份，除新一线及四线城市外，其余各线城市价格指数均出现环比下滑。其中，三线城市下跌幅度最高，达到-1.48%，一线、五线城市下跌幅度分别为-0.6%、-0.53%。涨幅最大为四线城市，涨幅为0.55%。
2022年9月各等级城市新建商品住宅销售价格指数
三、住房供应
据中指初步统计，2022年前三季度，重点50城商品住宅月均新批上市面积1763万㎡，同比下降45.1%。其中三季度房企推盘力度较弱，50个代表城市商品住宅月均新批上市面积1889万㎡，处近几年同期最低水平，同比下降47.7%，环比下降6.3%。市场供需两端均处于疲软状态。
2019年以来50个代表城市商品住宅月度供应面积走势
四、土地市场
2022年前三季度，全国300城住宅用地共推出4.7亿㎡，同比下降41.9%，其中三季度推出1.8亿㎡，同比下降40.9%，绝对规模处于2011年以来同期最低位。成交方面，2022年前三季度，全国300城住宅用地成交3.3亿㎡，同比下降44.7%，土地出让金2.1万亿元，同比下降39%，其中三季度成交面积同比下降20.3%，土地出让金同比止跌。
2011-2022年各季度全国300城各类用地和住宅用地成交面积同比变化
五、政策环境
今年不管市场形势如何恶劣，中央“房住不炒”底线未变。同时，国家多次强调“因城施策”，赋予地方政府更多自主权。9月底中央持续发布利好政策。根据中指监测，三季度已有约200省市出台政策超300条，其中7-8月各地因城施策频率稍缓，9月政策优化节奏再次加快。临近年终收官，预计四季度楼市宽松政策会再次密集推出。
2022年以来各地因城施策频次对比
今年前三季度的弱市成绩并不出乎意料，只是过程有些折腾。经过上半年艰难探底后，6月份的量价齐升给人短暂回暖的假象。7月份，断供停贷潮等多因素合力，市场再度下行，又开始重走长征路。7、8月淡季成交态势到金九季节也未有太大改观。房地产底在何方？似乎已没太多悬念，市场何时回暖才是大众最关心话题。
三季度至今全国房地产销售形势
国庆黄金周是今年最后一个长假，也是今年“金九银十”能否成立的又一个考验。中国地标城策院国庆前后连发了两篇关于黄金周市场研判文章，最终的不意外之处给人莫大的意外：国庆长假全国旅游出行人数和楼市销售面积同比均大幅下跌。 在疫情和经济前景的巨大不确定下，旅游和楼市没有呈现前三年此消彼涨的反差。居民“一个都不要”的选择是当下市场心态的真实反应。
抛开对黄金周销售不切实际的期待。以平常心打量10月前半个月的楼市业绩，市场仍然是依惯性正常滑行，谈不上有多好，也没有太多悲观。
全国重点城市新房、二手房成交面积（22.10.1-10.14）
综合10月前两周数据，全国64城新房成交同比-32%，节后第二周成交有所改善。10月前两周增速与前三季度均值相当。分城市能级看，10月前两周，一线、二线、三线及以下城市新房成交面积分别同比-25%、-28%、-56%，一线城市更具韧性，但规模不及去年同期。
二手房继续强势反弹。10月前两周，重点城市二手房成交面积同比+59%。分能级看，10月前两周，一线、二线、三线及以下城市二手房成交分别同比+38%、+69%、+11%。各线城市二手房数据全面飘红。
2021年以来100城及长三角、珠三角代表城市商品住宅月度成交面积同比走势
今年剩余时间，市场会有何变化？从过去的行情轨迹可以增强些许信心。从2021年以来100城及长三角、珠三角代表城市商品住宅月度成交面积同比走势可以看出，去年下半年至今，楼市都在探底回升过程中，市场曲线走出一个大的浅U型底。三季度以来，全国100城月度销售面积已经逐渐盘出底部，正跃跃欲试向上突破。至少说明市场最艰难时期已过。
全国各线城市新房和二手房滚动12周（季度平均值）同比数据的趋势更加直观。各线城市新房滚动12周同比数据在7月份出现最低值，随后稳步回升。特别是一线城市季度均线已经强于去年同期，二线城市也接近恢复正常，只有三线城市表现稍弱。
各线城市二手房滚动12周同比数据完全是雨过天晴，艳阳高照。一、二线城市二手房季度均线经过长期平躺后，从三季度起开始强势雄起，同比数据均已转正，三线城市也已回升至去年正常水平。
从三季度至今的同比成交数据上，全国主要城市新房销售已经缓慢地由弱转强；二手房几乎已经摆脱了房地产大调整的下跌阴影。 一二三线城市依能级的分化走势则是目前市场的正常表征。
房地产市场新动态及未来趋势研判
三季度起，商品房月度销售数据累计同比继续下跌和环比跌幅收窄成为楼市运行的基本特征。但市场的回升转势根本取决于客户的投资信心。从近期央行公布的三季度城镇储户问卷调查中，可以看出居民投资消费的真实心态。
城镇储户问卷调查显示，未来3个月预计增加购房支出占比的储户比重为17.1%，环比微升了0.2个百分点，居民购房意愿仍然低迷。而居民储蓄意愿持续较强，倾向于“更多储蓄”的居民占 58.1%，仍处于历史高位，今年以来疫情反复、经济下行压力较大，居民更倾向于降低杠杆、减少投资、增加储蓄。
在储户问卷调查中，三季度房价预期上涨的比例为14.8%，处于2010年有该调查数据以来的最低点，同比下降5.1个百分点，环比下降1.4个百分点。
客户买房意愿低迷，对房价预期悲观是制约楼市后期走强的最大不利因素。
三季度以来，已入市的客户成交结构中的显著变化是，改善型需求占比环比上升。2022年9月全国32城商品住宅成交中，90㎡以下套数占比环比降1.6%至19.6%，90-140㎡套数占比环比升0.8%至64.2%，140㎡以上套数占比环比升0.7%至16.3%，改善型需求（90㎡以上）占比环比持续上升。
今年时间已所剩无几，从9个半月的全国楼市成交数据来看， 在供需两端，商品房和土地成交量均创下历史性跌幅记录。居民买房意愿和价格预期也是多年来的最低值。2022年成为房地产史上的黑色记忆年份当无悬念。 但已经走过最低谷的楼市现在回看起来，并不是世界末日。新房成交的修复回升，二手房市场的转势走强和改善性购房的持续爆发是市场引人关注的积极信号。
生活还在继续，太阳每天都在升起。明年的房地产形势会比今年更好，不仅是所有人的期望，也会是确凿无疑的事实。（申明：本文非投资建议。凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自【中国地标城策院】头条号@许子 原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）