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最近，美的置业发中报了。
从 相对靠前的发报时间， 可以感觉出美的置业的自信，但交出的成绩单吧，就有点……
不仅 经营指标 清一色地往下走——
而且，上半年的 销售额 直接腰斩——
当然，现在整体都是下行的，单说美的置业一家往下可能并不公允。
但可供对比的数据是，今年上半年，Top 50房企销售额的平均降幅不过50.74%， 这个数据还包含了大量类似于 恒大、佳兆业这种， 因为爆雷导致业绩暴跌80%的开发商。
况且，跟同行相比，美的置业并没有太大的资金压力，也没有同行普遍面临的“流动性危机”——
简单来说就是 没那么差钱， 所以并不会因为现金流枯竭引发开工、交付等一系列问题，那为啥美的置业的销售额跌幅， 居然还高于行业均值 呢？
这就蛮奇怪的。
就像我们此前在 所写的， 因为背靠一个“制造业基 因”的大股东， 美 的置业 是 真的不差钱。
首先，集团能输血。
2017-2020年，公司从集团取得的资金输血比例， 一直稳定在20%左右。
其次，美的置业在信用、资本面获得的支撑，令一众房企望尘莫及。
今年以来，美的置业 作为优质民企的代表， 和 龙湖、 碧桂园一起，收获了监管层对于 公司境内发债 的帮扶。
就在这周，市场传出好消息——
美的置业即将发中票了，由招商银行、浙商银行和民生银行三家一起，创设信用保护工具。
如此特别的优待，放眼望去， 真没几个民企能享受得到。
在财报上，美的置业也秀了一把“财力”——
账面躺着305亿元现金， 平均融资成本降低至4.6%， 比隔壁的“宇宙房企”碧桂园还低，此外，还有尚未动用的银行授信额度为1056亿元。
说白了，1000多亿的额度可以 算是美的置业的“尚方宝剑”了 ，只要财务不恶化，银行大佬们还是很愿意锦上添花的。
那么，重点来了，为啥美的置业完全不缺钱，却依然活不好这一生，哦不，卖不好这个房子呢？
这就要从它的开发模式说起了。
美的置业擅长并习惯于做 合作开发 。
2020年新增的60个项目里，只有12个是由自己独立操盘；
而去年公布的300多个项目里，合作项目的占比达到1/3。
而且， 美的合作的对象，大多以民企为主。
当友商们自身难保，这样的开发模式，意味着美的 随时要成为“接盘侠”。
这不，从去年底开始，美的就被迫不停接下各位合作伙伴的股份。
彼时，很多开发商还没躺平，还在竭尽全力为自己寻找过冬的棉袄，美的置业当时已经为爆雷的 花样年 和资金紧张的 雅居乐 接盘。
随后，春节复工回来，打着“提升操盘比例、保障业主权益”的旗号，又收购了出险房企 金科 和 正荣 的4个楼盘。
在业绩会上，管理层透露，美的置业自去年启动收并购动作以来，已经完成了 29个项目的股权交易， 这财大气粗的架势，比龙头大哥万科还要凶猛。
不过话说回来，虽然沉迷于接盘，但花出去的钱并没有给美的置业带来太多资金上的困扰。
公司高管透露，上半年的交易蛮划算的，收购9个项目只花了15亿元。
这可能是因为，这些合作项目 大部分都在二三四线城市 吧，本来也没有很值钱……
总之，在过去开发商蒙眼冲规模的年代，各种股权合作、并表的加杠杆手段能给房企带来成倍的业绩增长。
但是，当行情往下，合作开发模式，犹如三国火烧赤壁时相连的战船，太容易被拖累了——
更关键的是，还带来了 毛利率下降 、 资金调度不力 、 明股实债 等隐忧。
同时我们发现，在“优化员工”方面，美的置业也很积极。
与去年底相比， 半年时间就“蒸发”了2400多人， 相当于员工总数的六分之一。
当然，销售额锐减的另外一个原因，是 美的置业的土储结构 。
虽说近年来，美的置业在有意识地调整资产质量，但我们看到，截止今年上半年，美的置业 一线城市的土储 一直稳定保持在1%的比例，四舍五入之后， 约等于没有。
就算有， 区位也 让人捏一把汗。
就拿广州和上海举个栗子吧。
我们翻了一下去年年报，美的置业 在北京和深圳没有项目， 而广州和上海的楼盘，分别处于远离广州市区的 南沙 ，以及……离上海市区更遥远的 崇明岛。
还好二线城市的土储面积挽救了一把颜面，加上最近的收购动作，美的置业在二线城市及以上的土储占比从几年前的50%出头，来到了今年上半年的67%。
剩下的，就是大量的三四线城市了。
但如今三四五线小城的楼市现状是怎么样的，相信大家伙心里基本都清楚的——
这一轮楼市周期中， 三四线城市的回调力度比一线二线城市要大得多，也正因为如此，深受影响的宇宙第一房企，上半年的股东应占净利润，同比下滑 96%。
于是，我们看到美的置业管理层宣称，接下来会进一步聚焦到25个城市甚至更少，以现金流为先，确保项目的安全。
已经有了比别人更大的牌面，理应玩得比别人更好才对。
但我们看到，被老师官方背过书、表扬过的好学生，还是在这次期中考试中，考砸了。
以上为正文，来自熊先生
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