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成都楼市,压力来了

时间:2022-11-02 11:35:13 热议 我要投稿

作者:子非鱼

01 | 成都楼市转折点出现

前两天,根据成都当下的楼市现状写过成都市场的分析文章,当时给出的结论是:

成都楼市的压力,全都交给了四季度。

这个结论在最近完成的土拍中,得到了印证。成都10月27日完成的第三轮集中供地,一片肃杀。

第一,流拍率4宗,流拍率8%。

推出的48宗地,成交了44宗,揽金325亿。流拍了4宗,这个流拍率看起来并不高,但要知道这次土拍是国资房企兜底的结果,民企存在感极低,大多都成了捧人气的角色。

第二,国资房企兜底率84%。

此次成交的40宗地,有37宗土地被“央国平”拿下,占成交土地的比重约84%。其中,成都高投2块,成都城投3块,成都兴城人居2块,武侯区仁居荟2块。

民企中只有龙湖一家品牌房企,其余都是四川本地的小民企,包括冠能、康斯佳置业、四川希望、瑞新汇创。5家民企中龙湖拿了3宗,其余各拿下1宗。

第三,溢价率跌幅谷底。

成交的44宗地块,42宗底价成交,只有2宗有溢价,平均溢价率跌至0.44%,和第一轮的5%、第二轮的5.25%有云泥之别。

更为关键的是,成都这次供地比第一轮第二轮都要优质,供应建面中有56%位于市区范围内。

而且,放松了地块的项目限价,给予了房企更高的利润空间。其中天府新区锦江生态板块放松力度最大,第二轮供地的商品房限价是2.3万元/平方米,现在直接放宽至3万元/平方米。

02 | 成都房价正在转向中

土地市场的转折,其实与二级商品房成交市场直接相关,两者互为表里。

二级商品房成交市场冷,一级土地市场早晚也得冷。同样的,土地市场冷,商品房成交也不会好受。反过来也是一样,土地市场激烈能带动商品房转热,商品房火热土地市场也会迎来大卖。

成都第三轮集中供地转冷,根源就在于商品房市场已经转冷。

在前几天的文章中,我已经说过,表面上看,成都今年新房和二手房价格涨幅始终位居全国前列。

10月24日,国家统计局披露的数据显示, 成都新房环比与合肥并列位居第一,同比涨幅均位居全国第二,二手房环比涨幅与昆明并列位居第三,同比涨幅位居第一。

数据:国家统计局

但民间机构披露的数据却显示,成都当下新房打折普遍,二手房降价出售不断。

9月份因为疫情因素,成都 新房成交面积环比缩量47%,同比缩量59%,都是腰斩力度,难受程度和其他城市比,一点也不小。

二手房成交7406套,相较于8月份的14609套同样腰斩。

新房价格方面,有机构披露,当下成都14个片区中,7个在下调,1个不变,6个上涨。主城区中的青羊、成华、金牛也在调整。

此外,开发商打折非常普遍。直接优惠,全款优惠8%,按揭优惠5%。还有工抵房、员工房、渠道房等名义上的折扣房。还有以砸金蛋,砸出黄金或几万现金等方式给优惠的,至于首付分期,零首付等形式也是常见的事情。

二手房价格方面,诸葛找房数据研究中心披露,当下的成都市场,降价房源远多于涨价房源。

来源:诸葛找房

另外一家机构给出的数据类似。

换句话说,国家统计局统计中的上涨,在民间机构这里都变成了降级才是主流。

为何会存在种冲突呢?可能存在的原因有二:

第一,国家统计局统计的数据存在滞后性。一般来说,成交与网签之间存在时间间隔,统计局披露的数据,往往都是一个月前的数据,也就是说,统计局披露的9月份房价表现,大多都是七八月份的网签价。

而机构都是掌握着一手资讯,相对来说,反映的都是最近的状况。

第二,或者说成都当下有涨有调整,调整的数量虽多,但幅度偏小,在整体反映上,还不足以让成都的房价转向。

也就是说,成都房价在9月份其实已经转向,只是统计局存在数据滞后性。同时也意味着,成都的楼市压力,交给了四季度。

03 | 没有谁能置身事外

成都之所以这么能扛,其实和楼市的轮动效应有很大关系。不光成都,西安也很能扛,此外西部的银川、兰州等城市在当下的情况下,比东部、中部的市场都表现更好一些。

这主要是楼市存在轮动效应。

每一轮上涨,基本上都是由东南沿海热点城市掀起,然后再轮动到中部热点城市,次第传导给西部城市。

比如上一轮牛市行情由深圳出发,立刻传导给上海、杭州、南京、苏州、合肥、厦门等东部城市,之后传导给武汉、南昌、郑州,最后才传导给成都、西安等。

到成都、西安开涨的时候,深圳、上海等城市都开启了调控。

这一轮调整亦是如此,同样是深圳掀起,去年2月份的二手房指导价是导火索,深圳房价开始转向,在去年年中,市场整体转向之下,宁波、广州、苏州等城市转向,到今年,中部的武汉、南昌、郑州都成为了调整中的典型。

重庆已经先知先觉,成为了下部调整的代表。下面的表演,会交给成都、西安等西部城市。

当然,调整幅度应该不会太大。

一方面,成都、西安的房价泡沫相比于东部城市小很多。

另一方面,两座城市的人口增量始终表现不错。去年公布的七普数据显示, 成都过去十年(2010年至2020年)常住人口增量高达581.9万人,增量仅次于深圳、广州,位居全国第三。西安增加了448.5万,全国第四。

去年,在人口增量整体降档换速的背景下,成都依旧增加了24.5万人,位居第二。西安增加了20.3万人,位居第四。

数据:各城市统计局

从目前深圳、广州、杭州的调整情况来看,调整已经从外围区蔓延至了主城区。成都已经开启的这场调整,全面调整在所难免 。

但从人口角度、产业角度和 角度来看,明显外围区压力会更大。

数据:成都市统计局

目前,成都的人口、产业和经济主要集中在市区,外围区人口密度非常小,每年增加的人口也大多流入了主城区,库存则主要积压在外围区和外围县市。

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