现阶段的楼市，像极了2014年。
房企正面临资金链断裂风险，房价破天荒地迎来下跌。
同样，万科也是第一个站出来发声： 房地产即将进入白银时代。
在当时，库存更是高得吓人。
2014年全国库存22亿平，历时4年时间，借助棚改拆迁的红利，直到2018年楼市库存才降到15亿平。
一时间激起了无数国人的买房热情，多数城市轮番涨价，中国楼市也实现了由死海向珠峰跳跃的壮举。
这一切，在2022年以后又重新上演一遍。涨了20多年的房价，又再次跌入1万以内，在这个时候，万科又是第一个站出来发声：
要么活、要么死，房地产已经进入黑铁时代。
国人观望的预期，让楼市库存越积越多，现在全国商品房待售面积涨了8.4%，上升到5.57亿平。
人均40平，这些没卖出去的房子，再容纳1300万人也不是问题。
不要忘记，各大城市还在不断卖地，这也导致广义库存量直接达到了38.4亿，也就是说还能再容纳1亿人。
数据很壮观，但现实呢？
房子越建越多，新生人口却越来越少，将来这些房子到底要买给谁呢？
疫情之下，百强房企的库存量上升到6亿平，去化周期逼近25个月。
更令人意想不到的是，一个名为防城港的小城市，去化周期竟然达到了152个月。
按照当地的平均去化速度，卖完现在的这些库存房，需要花费12年零7个月。
什么概念？
一个学生，从小学读到高中毕业再上大学，防城港的房子还卖不完。
之所以变成这样，还要从头说起。
01
防城港是广西北部湾的一个港口城市，人口满打满算只有100万。从人口层面来看，在这座城市发展房地产，肯定会缺乏人气与购买力。
但这座城市偏偏反其道而行之。
2018年，防城港楼市迎来“转折”。
土拍方面： 2017年，防城港土地出让面积353万平，可到了2018年，出让面积翻了近乎1倍，达到了689万平，许多知名大型房地产企业纷纷前来拿地，一次又一次地刷新了土拍记录。
即便到了2019和2020年，出让面积也达到了737万平和604万平。
销量方面： 仅2018年一年，销售总量同比涨幅85.46%，达到了4.85万套，销售面积涨幅更是一度超过了70%。
房价方面： 2018年之前，防城港平均房价连5000元都不到，经过一轮洗礼后，每平飙升到8500元，部分地区甚至直接突破了万元大关。
人口只有百万的城市，楼市能够达到这样的状态，确实不太科学。
在当时，同级别城市鹤岗，房价只有2000，甚至连1/4都没有达到。
防城港楼市的疯狂，肯定是有原因的。
在《广西北部湾发展规划》中明确提到，致力于打造城市新格局，推进“三岛三湾一核心”发展，而身处北部湾的防城港就在其中。
随后东盟自由贸易区成立，防城港无疑成了第一城，而后又成了海上丝绸之路的重要枢纽……
这些噱头足以让房价翻一番。
2018年海南全面实施限购，许多炒房客将注意打到了防城港，随后周边多个城市也开始限购，许多外地购房者纷纷拥有防城港，再次助推房价上涨。
当然，房价涨得如此之快，肯定少不了炒房客的推波助澜。
政策规划导向加上周边城市限购，许多外地人疯狂涌入，一次性购买十几二十几套房子的大有人在。
在当时，买房就真和赶大集一样。
受诸多因素影响，直接让防城港楼市坐上了飞机。
02
泡沫堆积的防城港，注定长久不了。
2020年春节刚过，商品房销量几近腰斩，同比降幅一度超过45%，一年下来只卖了2万多套。
2021年销量继续下滑，全年只卖了1.86万套，满打满算销售额只有88亿。
今年以后，销量更是惨淡，前5个月加起来甚至连500套都不到。
房价也是一再触底，5月份防城港住房均价降到了4900元/平。
房价的迅速衰败，完全在情理之中。
直到传销窝点被一个个端掉的时候，我们才突然意识到，原来防城港的楼市还与传销有关联。
2019年，防城港打掉70多个传销窝点，总共11万人，最终不足千人留在了防城港。
这批人的“出走”，让人口雪上加霜。
除此之外，疫情之下没有哪个楼市能够置身事外，况且防城港70%还都是外地人，反反复复地疫情让有能力买房的人再次锐减。
另外，防城港的库存实在是太多了。
16-20年期间，防城港总的供地面积为143.67万平，结果却是后来建造的这些房屋全部成了库存，根本卖不出去。
没了需求，还一个劲地盖房，房价下跌也并不奇怪。
这么多的库存，最后该卖给谁呢？
03
不光防城港，现在全国楼市库存也已经够多了。
上世纪90年代初，每年新建商品房面积不过1000万平，可到了2017年以后呢？
涨到了17亿平，整整170倍，这是过去连想都不敢想的。
新建的这部分倒是好控制，可剩下卖不出去的库存该怎么办呢？
2015年全国库存143亿平，像拿完地还没开发的这种，还有60亿平，这样算下来，去化周期起码需要10年左右。
也就是说，2015年的库存要等到2025年才能消化完。
不要忘记，2015年之后的每一年还有不小的增量。
库存多，倒也不可怕，问题是得有人买，但房地产偏偏在这个时候没了需求。
现在城市化率也快到头了，老年人变得越来越多，不愿生孩子的人也开始越来越多。
2021年全国上下净增48万人，半只脚已经迈入“负增长”的门槛。
说来也可笑，没了人口，靠什么消化这么多库存呢？
有人想到了棚改——“涨价去库存”。
八成是脑子有泡，涨价去库存不仅不会去杠杆，反而会直接走向极端。
不信你看恒大，杠杆去了5年，最后负债涨了1.36万亿。
所以，防城港是一个“警惕”。