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最高20%:终于允许房子降价了?

时间:2022-09-16 09:36:46 热评 我要投稿

编者荐语:

嗯,为了避免不告而别,做了中产先生mini,主打精悍短文。

1748个字 阅读时长:5分钟

中产先生 | 洞见时代  发现价值  讲述生活

从一城一策到一房一价。

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最近,楼市政策频出。

我以为昨天苏州全面取消首套房限购已经够劲爆了,没想到今天看到广州来了个更猛的:

新房价格最高可下调20% 。

一个强二线,一个一线,看来都想在金九银十有一番作为。

广州这个降价消息来自《第一财经》,已经由中介和知情人士证实:

政策已经在准备,但是还没有落地执行。

为什么会是广州?

如果大家记性好的话,我们写过一篇《 》,说的是某市郊区楼市不太好,有业主降价20%含泪卖房,还有炒房客资金链紧张,为了回血打五折抛售,导致同小区业主被砸盘误伤。

这个地方就是广州增城。

广州楼市,目前库存比较大:

一手库存达10.8万套,二手库存达11.4万套,突破20万大关 。

截至8月末,广州全市库存量1165万㎡,去化周期17个月,其中花都、南沙、从化、增城4区消化周期仍维持在20个月以上。

根据行业公认的库存警戒线, 只要库存量超过18个月 ,就被认为存销比过大, 目前广州 四区早已超过 ,全市 库存也马上要 达到 警戒线。

再看网签数据,2022年上半年,广州新房成交39618宗, 同比下跌35% ,近5年中排名第三,低于2019、2021年同期水平;二手房共成交42002宗, 同比大幅下降44.2% 。

庞大的楼市库存,持续减弱的需求,让这个一线城市的楼市感到了压力,郊区外围比如增城的房价已经在实质性的下跌。

这个时候,上半年的一城一策各种松绑限购限售没有发挥太大作用,要用点猛药了。

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目前各种预期转弱,投资者要不提前还贷,要不大玩家去豪宅市场打新,刚需住宅显得比较惨淡。

也不能怪刚需,很多人确实接不起盘,而开发商也需要新盘回笼资金:

一拍即合,降价是比较好的选择了 。

但是不让降,从去年开始各地都在推限价令不让开发商降价,原因我们也说过:

1、 居民财富 ,中国家庭财富80%在房子上,一旦缩水,居民财富化为乌有,会引发老业主的不满。

2、 地方财政 ,地方财政主要靠土地出让和房地产税收,楼市不好,地就卖不出去,财政就难以为继。

3、 金融风险 ,一旦降价放开,难免要形成踩踏,到时候系统性金融风险的压力就更大了。

虽然有限价令,但是开发商还在变相降价,比如通过高价收小麦、大蒜、水蜜桃……等,变相把降价的差额补贴给购房者,达到变相降价的目的。

还有的地方,通过补贴体制内人员,也是一种变相降价。

而当地政府也睁一只眼闭一只眼:

只要名义房价不跌就行 。

这是不是说明,房价下跌并不是不可接受的。

我们来分析下房价的构成:

地价 + 建筑成本 + 各种税收。

其中以地价的成本最高,这里的水很深,简单说两点:

有的开发商喜欢囤地捂地,拍下地块拖着不开发,等楼市大涨之后,把地转让了, 直接 省去了建房和买房的环节,俗称炒地皮,最深谙此道的就是香港开发商,有的一块地捂了十几年,xue翻了。

还有开发商看似高价拍了地块,其实是和地方做得局,由开发商高价拍出地王,推高面粉价格,然后面包当然也要涨价,房价就是这么涨上去的,但是地方事后是会给开发商返还的,事实上开发商的地价没那么高。

不管是捂了地价地块开发,还是拍地之后有返还,都说明一个问题:

部分开发商有降价的空间 。

回到金融系统这块,根据此前做得压力测试,银行系统可以承受房价下跌三成而不会形成系统性风险。

所以,才有了慢撒气、软着陆的说法。

你看啊,刚需和开发商都有降价的意愿、银行不情愿但也可以承受,现在球到了地方手里了。

以我的理解,允许部分有降价空间的开发商通过有幅度的降价回笼资金,同时减轻刚需买房压力,刺激楼市回暖。

不失为一个短期可操作的选择。

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结语

上半年,一城一策,各地花样频出,争奇斗艳:

新市民购房、农民购房、体制内购房、三胎购房、养老购房、投亲购房、大学生购房、接力贷购房、一人购房全家帮购房……

结果证明,效果不太行。

下半年, 一房一价,广州率先打响第一枪。

目前还在等待落地,后期会有其他城市跟进吗?

对楼市的影响会有多大,刚需会马上出手,还是等等再降五百?

大家可以留言说说看。

就这样。→→

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