内地房企真的是一片狼藉，这个年头里面，不管是大房企还是小房企日子都不好过了。如果把万科也看成国企，那么内地民营地产公司中的遮羞布就剩下无数不多的公司。从华夏幸福开始，随后是恒大，现在是融创、富力，一家一家都是遇到了资金的问题。
恒大的问题最为严重，因为恒大的盘子最大，影响也是最广。恒大总计2万亿的负债震惊了全国。恒大在暴雷之后，市值也是一路下滑，如果从恒大市值最高4000多亿算起来，如今恒大市值已经蒸发了4千亿，现在恒大最新的市值只剩下200多亿。
今年预计有50家房地产公司就陷入亏损，市值蒸发七八成的为数不少。随着时间推移，顶不住的房企也将越来越多。碧桂园现在也算是为数不多的好公司，既然如此，碧桂园的利润也下滑了9成。不过至少，碧桂园还可以保住盈利，等待反击的机会。
看了内地民营房地产公司，再看看香港的几大地产龙头，突然就明白姜还是老的辣这句话，真的是非常有道理。
香港地产龙头新鸿基刚刚公布了自己一个财年的业绩报告，净利润为255亿，别人都在过苦日子，可是新鸿基好像跟他一点关系都没有。
新鸿基的业绩实在太好了，房地产开发部门赚了158亿，剩下的则是大部分来自租金方面的收入。他们的租金收入高达248亿。虽然香港市场不太好，租金下滑了3%，可是内地的租金收入上涨了4%。
新鸿基这样的公司跟恒大相比，土地储备非常少，他们的土地储备几乎没有恒大的十分之一。新鸿基在香港的土地储备是5710万平方英尺，在内地的土地储备共7060万平方英尺，大约就是1.4万亩地皮而已。恒大、碧桂园这些公司巅峰的时候土地储备都是二三十万亩，甚至更多的水平。
那么新鸿基到底是如何做到的呢？恒大这些公司倒下，有一个最大的问题，那就是他们的杠杆用得太狠了，明面上的负债率就已经在8成以上，可是实际上他们还有很多的供应商负债，恒大就至少有几千亿。
杠杆用得太狠，就无形加大了很多的风险，同时把利润给吞噬了。另外这些公司储备了太多的土地，万一情况有变，在地价上的损失就非常大。
可是对于内地一些房企来说，他们如果不加杠杆，又无法在短时间内迅速做大做强。很多人无法控制自己的野心，所以最终就走上了歧途。
新鸿基公司的负债率才2成左右，这一点就完全不一样了，关键新鸿基也没什么隐形债务。当然要做到负债低，利润高，并不是一朝一夕的事情。恒大这样的公司都是从2000年之后才发展起来的。可是新鸿基却是从60年代就发展起来的。
在原始积累上面，大家完全不是一个等级的。看看新鸿基的净资产你就知道了，这家公司的净资产高达6900多亿，而且还在逐年增加。另外一些地产公司明明负债特别高，可是赚了钱不先用来降低负债，而是都用来分红了。
段永平就说过了，如果自己搞房地产，他会尽量不用银行贷款，自己有多少钱就做多少项目。那么一些公司到底是不懂，还是另有用心，那就没人知道了。
其实如果你是做房地产的，你想用20年的时间就追上新鸿基六七十年的发展，根本是不可能的。新鸿基如今最厉害的一点就是他们每年有200多亿的租金收入，而且他们的核心物业遍布香港、北京、上海、广州等等核心大城市，抗风险能力还是比较强的。
他们有这么多物业，并不是靠着杠杆做起来的，而是靠着每一年一点一滴的积累存下来的。新鸿基的创始人郭得胜在70年代开始就不断用自己在房地产赚到的钱来开发商业地产，建写字楼、建商场等等。这些物业收到的租金又继续用来投资。
其实不随意增加杠杆，保持现金流，然后等待机会，因为这个行业里面疯子非常多，等待行业下滑的时候，就会有很多捡漏的机会。新鸿基也好、李嘉诚的长实也好，李兆基的恒基地产也好，他们都是此道的高手。
别人疯狂抢地的时候，他们都是保持低调，然后等到行情开始下滑了，大家都没钱了，他们才开始抄底。他们这几家香港地产巨头都已经经历了数个周期，他们明白一次周期之后，都会有一大批地产公司倒下，在地产这个领域奔跑，绝对不是比谁跑得快，而是比谁的耐力更好。
跑得太快容易倒下，只有耐力好一直坚持下去，你才是最后的冠军。新鸿基这样的公司绝对不是一天练成的。如今新鸿基已经发展了三代人，可是内地很多公司却想着一步登天，其实有的时候步子太大，容易扯着蛋。