当下的楼市，机会在哪？
不管市场如何波动，不断刷新我们认知、一直表现坚定的只有一类房子——豪宅。
01
豪宅，风景独好
北京， 今年上半年豪宅成交量逆势上涨，单价10万以上的豪宅成交量高达1326套，同比上升49%。 （数据来源：中国房地产决策资讯系统）
上海， 今年前4月单价10万元/平方米以上住宅共计成交2708套，创近年来新高。 （数据来源：克而瑞）
广州， 上半年一手千万住宅合计网签了1399套，创下历史新纪录，仅6个月的时间卖出以往一整年的量。 （数据来源：克而瑞）
深圳， 今年前5月刮起一阵购置千万豪宅的风潮，合计网签成交千万住宅3239套，同比上涨50.7%。 （数据来源：克而瑞）
夹在广深之间的新一线——东莞， 去年千万豪宅成交686套，创下近10年的巅峰，跻身全国千万豪宅成交TOP10。今年“704新政”放松限购后，东莞市场立刻迎来2022年首个“日光”豪宅。 （数据来源：克而瑞）
为什么市场冷淡下，豪宅却可以走出独立行情？
自疫情以来，积极的货币政策带来M2增速连续上涨，严重的货币超发加投资渠道匮乏，放水带来的结果是资产价格上涨。近两年，大城市核心资产和小城市普通资产的K型分化越发明显。
8月22日迎来超预期降息，未来货币政策维持宽货币加宽信用是大方向，以上海为首的一线城市开启新一轮楼市放松……一线城市豪宅价格将进一步被推高。
02
这个城市，豪宅即将断供
关于豪宅的定义，绝不是单价破10万、总价破千万这么简单，它是一座城市塔尖人群竞争追捧的居所，是所有奋斗者的终极梦想。
笔者研究深圳豪宅多年，发现深圳豪宅有 “两个现象和一个机遇”， 而且这个机遇非常有价值。
第一个现象，是深圳豪宅的运动规律。
从90年代的罗湖银湖，到2000年的福田华侨城香蜜湖，再到2010年前后的深圳湾和前海自贸区……
深圳湾
不难发现，深圳的豪宅区会随着城市中心的转移而转移，它们或依山、或临水、或观海，或至少拥有高尔夫资源。并且极具创业精神的新晋深圳富豪，对事业有着更高的追求，因此豪宅区必须与市中心保持最佳通勤距离。
深圳豪宅区的发展史，其实就是一场以城市中心为转移，以最佳通勤距离为半径，以优秀山水资源为依托的规律运动。
第二个现象，是深圳豪宅将面临“断供”。
最近两年，深圳为了稳房价，保刚需，留人才，其土地供应越来越偏向刚需，这也是在变相地压缩豪宅供应。比如：
自2020年开始，深圳土地出让采用“双限双竞”的土拍模式，既限制地价，又限制房价，还要竞人才住房面积，这极大地压缩了开发商的利润。开发商不是慈善机构，低利润绝对造不出高产品溢价的豪宅。
同时，近两年深圳出让的绝大多数居住用地，均要求90㎡以下户型占比不低于70%；《深圳市国土空间规划保护与发展十四五规划》中提出，严格控制大户型高档商品房用地。
简单来说，深圳未来再难见到“低密度高品质大宅”，深圳豪宅将面临“断供”的局面。
最后，我们谈谈深圳豪宅的机遇。
深圳未来的城市中心在大前海。以前海为中心，深圳未来的豪宅区将向哪里转移？深圳“新贵阶层”的居住需求将向哪里外溢？
很大概率就在东莞！
7月4日，东莞28个镇取消限购，一大批有钱没名额的深圳客杀入东莞市场，硬生生把东莞新房网签推高56% （7月环比，数据来源：乐有家）。
事实上，这些买入东莞的深圳客，很大一部分是无法忍受厂房和城中村环绕的新中产，以及寻找高端居所的财富人群。
那么以大前海为中心，在有效通勤半径范围内，那些拥有珍稀自然资源，景色优美，交通便捷，配套丰富的低密度高品质住区，在东莞是否存在？
在笔者心中，符合以上要求的项目不多， 瑧山悦 算一个，它是近几年湾区市场上少见的藏品。
03
深圳都市圈下一个“瑧”系
深圳人对“瑧”系产品并不陌生，从福田香蜜湖的瑧山府，到深圳湾中心的瑧湾汇，每一个万科瑧系的择址，都占据一座城市优质资源的核心地段。
错过香蜜湖和深圳湾，别错过深圳都市圈的下一个“瑧”系—— 瑧山悦。
（深圳都市圈：包括深圳、东莞、惠州的惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县）
作为万科TOP级产品，“瑧”系选址尤为苛刻，国家战略的交汇和不可复制的资源早已刻入基因。
东莞城市发展走过三个时代，从临深时代、中心时代到内湾时代，东莞的发展重心越来越向滨海偏移。
今年5月31日，《广东省第十三次党代会报告》首提“黄金内湾”，着力打造环珠江口100公里“黄金内湾”，这意味着东莞滨海湾新区成为都市圈协同发展、聚势腾飞的重要抓手，是内湾时代的风口之地。
瑧山悦位于厚街新中心区，享有粤港澳大湾区、滨海湾新区、100公里黄金内湾、广深科创走廊、东莞三大发展核心区“五区”叠加的政策利好，也是国家战略的交汇点。
图片来源 东莞市滨海湾新区城市总体规划（2018-2035年 ）
在自然资源方面，瑧山悦身处龙阁山公园、文化公园、福神岗公园环绕之中，几乎相当于自带65万平的园林景观，四季如诗如画，实现真正的“公园里的家”。
项目周边公园实拍图
福神岗公园实拍图
龙阁山公园实拍图
文化公园实拍图
众所周知，城市豪宅与生态资源是密不可分的，如深圳香蜜湖、杭州西湖、东莞黄旗山等豪宅区，无不是拥有优质的生态资源，也正是这样的不可再生资源，使得物业更加弥足珍贵。
真正的典藏级豪宅，又怎能少得了烟火气。
小隐在山林，大隐于市朝，瑧山悦兼具山林桃源之乐和市井入世之喜。直线距离约800米处是大型商场万达广场，直线距离约2公里是厚街唯一三甲医院厚街医院，周边喜来登等五星级酒店遍布，幼儿园到高中教育全覆盖，醇熟配套举步即达。
瑧山悦配套示意图
新贵阶层对距离和效率高度敏感，瑧山悦的核心占位决定了其通勤的高效。1 轨道 1 高速 3 大城市主干道，通过东莞R2地铁、穗莞深城际和广深高速可直达深圳，深莞同城触手可得。
瑧山悦交通示意图
瑧山悦，不愧为深圳都市圈的下一个“瑧”系豪宅。
04
园墅，真正的豪宅体验
豪宅是身份的标签，资产配置的选择，上流圈层的“入场券”……
深圳豪宅发展至今，对于现代财富群体而言，豪宅早已不是基本的物质需求，也不是冰冷的钢筋水泥的堆砌，而是奢适生活的承载物 ： 极致的建筑艺术之美，最个性的空间创意。
瑧山悦，不仅仅是地处城市核心，隐匿于桃园之外，它也极具建筑、景观之美，是东莞首创品字型园墅产品。
园 墅实拍图
其建筑设计由goa大象设计建筑总设计师—荣嵘完成，荣嵘曾获“2021 Architizer A+Awards专业评审大奖”全球得奖率仅约5%。
瑧山悦设计师简介
瑧山悦建筑设计的高超之处在于以“让建筑融入公园”理念，打造阶梯式建筑天际线，最西边的高楼层建筑也能看到最东边的文化公园景观，使得景观视野最大化。
项目景观设计由朗道国际景观设计大师—叶翀岭负责，他曾获2020年AHLA亚洲人居景观奖|金奖，并为瑧山悦打造酒店式社区景观，六大景观组团，尽显归家尊崇仪式感。
瑧山悦设计师简介
社区以雕塑、水景、花坛、绿植、草坪等元素，引入四季开花轮替的花草和乔木，营造出季节分明的组团花园景观。五重归家礼序，徜徉在优雅景致之间，让归家之路宛如一场穿越风景的旅行。
园林实拍图
在产品打造上，瑧山悦推出建面约450㎡品字型园墅，由上叠·揽景台墅与下叠·亲地美墅构成。
【上叠·揽景台墅】
上叠园墅中，采用客餐厅一体式的 大横厅设计， 连通 约55㎡奢华大露台。
园 墅实拍图 | 创意户型鉴赏，实际交付为毛坯
室外是露台烧烤、音乐啤酒的热闹氛围，室内是亲友秘话、商务洽谈的温馨静谧时光，不同的生活场景，室内室外动静切换随心所欲。
而且露台做了 退台设计，让生活更有私密性。
园 墅实拍图 | 创意户型鉴赏，实际交付为毛坯
U型厨房动线明晰，预留中西厨的空间， 可多人同时下厨，中西餐同步制作，享受烹饪的乐趣。
特别照顾到长辈的居家生活， 长辈房采用套房设计，配有独立卫生间，还连接有露台， 闲暇时间可以在露台上观景、品茗。
主人房相当阔绰，空间感十足，而且主人房还连通 约35㎡的露天私密阳台， 摆放一张沙发、铺放一张毛毯，空闲的时间可以晒晒太阳，感受片刻的惬意。
园 墅实拍图 | 创意户型鉴赏，实际交付为毛坯
值得关注的是，上叠园墅还有建面 约100㎡的灵动百变空间。 这里可以用作家庭影院，与家人共享追剧时光。也可以用作私家酒窖，约上老友，畅谈人生，既是个人兴趣空间也能彰显生活品位。
园 墅实拍图 | 创意户型鉴赏，实际交付为毛坯
【下叠·亲地美墅】
下叠园墅，入门便是 独立的鞋帽间， 增加收纳空间的同时，也让主人的归家更加从容便捷。
约8.1m大开间横厅， 实现餐厅、客厅功能的完美融合又相对独立，不管是一家人的日常起居、生活休闲，还是亲朋相聚，都显得敞阔舒适。
采用大面积落地窗，澄净的玻璃材质展现明亮而又直接的美，充满东方诗意的园林景观涌入整个室内空间，不禁让人忘却室内和室外的界限。
园 墅实拍图 | 创意户型鉴赏，实际交付为毛坯
L型开放式中西厨房， 清洗、切菜、烹调等功能区合理划分，让主人可以享受烹饪的仪式感，以美食犒劳家人。
令人惊叹的是主人房的阔绰， 主人房建面约32㎡，并连通约8.1米宽阔开间休闲露台， 在这样的空间居住，每一寸都透露着奢华。
园 墅实拍图 | 创意户型鉴赏，实际交付为毛坯
此外，下叠园墅底层还预留约162㎡创意多功能空间，可根据主人的喜好随意切换，健身房、KTV、藏书阁或工作室，多一个空间，就给生活多一种可能。
园 墅实拍图 | 创意户型鉴赏，实际交付为毛坯
深圳真豪宅面临“断供”的局面，而富人对高品质生活的追求永不停歇。
随着深圳城市中心向前海转移，以最佳通勤距离为半径，以优秀山水资源为依托的真豪宅，非瑧山悦品字型园墅莫属。
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【免责声明】
1、本文介绍的相关项目信息如下：备案名：万科瑧山悦花园 ，推广名：瑧山悦 。公司名称：东莞市中万信远房地产有限公司；预售证号：东莞商房预证字第202200044号、东莞商房预证字第202200050号。
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3、本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍仅供参考，相关效果图仅为意向展示，具体以政府规划及现场实际为准。
4、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。