作 者：子非鱼
来源：城市财经（ID：City-Finance）
三个特大城市，楼市裸奔了
继佛山、南京两个特大城市的楼市开启裸奔模式后，特大城市东莞，也跟上了。说东莞之前，先解释一下特大城市这个概念。
特大城市的标准是城区人口500万以上（注意，是城区人口）。城区人口在1000万以上的是超大城市。
去年国家统计局以城区人口划分出了7个超大城市（上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津），14个特大城市（武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、郑州、济南、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨、昆明、大连）。
12月26日午间，东莞市住房和城乡建设局发布关于《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，提出：
从通知印发之日起，莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区全面暂停实施商品住房限购政策。
东莞的这个操作，几乎是可以预见的，因为东莞一向都是盯着佛山的动作。
在珠三角9城中，广深是第一层级，佛莞是第二层级，两座城市一直在较劲争夺广东第三城的头衔。佛山是广东经济第三城，东莞则是广东人口第三城。
今年年中，佛山在珠三角率先放松限购，只保留了禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道，其余之前限购的区域全部放开。东莞看到后立马跟上，只保留东城、南城、莞城、万江四个街道与松山湖区域，其余全部放开。
这次也不例外。
12月9日，佛山全面取消限购。之后南京跟进，外地人在核心区购房，无需社保，只需要提供半年以上居住证明，虽然保留了最后一条丁字裤，但这种居住证明中介可以帮助操作，南京对购房基本也不再设限。
眼看着佛山放开了，东莞又岂能坐得住，毕竟当下的楼市，谁不难受了呢。
着急忙慌的东莞
作为一个以工业著称的城市，东莞的潜力非常不错。最关键的是，和苏州一样，东莞还有着天然的区位优势。
可以说，东莞是一座要经济有经济，要产业有产业，有人口有人口，要区位有区位的特大城市，同时也是新一线城市。
经济方面，东莞是万亿GDP城市，2021年GDP为10855.35亿元。
产业方面，大家应该都听过一句话，“东莞一堵车，全球都得缺货”。
全球1/10的鞋、1/5的羊毛衫、1/5的智能手机产自东莞。2021年，东莞生产了2.45亿台手机，这还是受疫情影响，产能收缩了四分之一的数据。
来源：东莞统计局
改革开放初期的东莞，就抓住了时代的风口，在上世纪90年代与苏州、无锡、唐山、烟台、佛山等城市组成了明星地级市阵容。
如今的东莞，东莞是一个工业重镇，其工业实力位居全国前十五，光环始终没有黯淡过。
人口方面，去年公布七普数据的时候，东莞的常住人口就突破了千万，2021年年末，东莞常住人口为1053.68万人，较七普时期增加了6.68万人。
区位方面，东莞身处广深两大一线城市之间，这一点在全国独一份。而且是广深港黄金轴绕不开的一座城市。
说了这么多，只想说，东莞厚实的底子与人口，没有人怀疑东莞这座城市的价值与潜力。但和绝大多数城市一样，东莞在这些噱头之下，房价被炒作得太高了，尤其是深圳热钱的疯狂流入。
2020年东莞以超40%的涨幅，领涨全国。
其主城街道的东城、南城均价突破了4万/元平米，靠近深圳和珠江的长安镇均价也登上了4万。4万均价并不是东莞房价的天花板，东莞房价的天花板在坐拥华为的松山湖，松山湖的价格一度冲破了7万元。
其房价完全透支了这座城市的价值与潜力。说人话便是，房价高到了东莞本身的潜力和价值无法支撑。
在深圳房价转向之下，东莞立马跟进。进入今年的宏观大环境中，所有城市都在调整的背景下，泡沫巨大的东莞，更是一发不可收拾。
成交量方面：前11个月，东莞商品房成交量累计成交面积258万平方米，较去年同期下跌了43%。
房价方面：新房普遍打折降价，二手房从核心区到临深地带再到边远地带都在跌。尤其是松山湖区域之前被华为概念炒作上涨过猛的一些楼盘。
卖地方面：2022年东莞全年累计挂牌26宗商住地，其中有20宗地块成功出让，累计成交金额372亿元，同比去年（589亿元）下跌约37%。
在这种背景下，东莞多次放松了限购，并在首付上面下了不少功夫，但在收入持续缩水的宏观环境下，都是无用功。
东莞后市预判
11月份开启的各种楼市大刺激与12月份的防疫放开，依旧没有改变东莞楼市的现状。
目前，东莞12月份已经推出的新盘，多半都在打折。如大岭山的保利琥珀，新一期比上一期每平米降了4000元。金地格林名站比上一期每平米便宜了5000元。凤岗的7个新盘，4个在降价促销。塘厦推出的9个新盘，5个降价促销。虎门、黄江、清溪镇推出的新盘，也均有不少打折盘。
12月份东莞的二手房价格，跌势同样没有收住。以主城街道之一的南城来说，很多挂牌价都低于参考价。
这是没有悬念的。尽管东莞今年房价一直在调整，但相比于之前翻了三倍左右的涨幅，这点跌幅是小菜一碟。
目前，东莞的房价仍位居全国前十，比直辖市天津
制图：城市财经；数据：中国房价行情网
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