北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
经常会有人来咨询，都是说手中有些钱，是买房还是存银行？或者说名下有套房，是应该留着收房租还是卖了去享受人生？
这种问题我都回答不了，只能说看自己的判断和意愿吧。觉得房子保值就买房，觉得现金保值就存银行。
至于是否享受人生就更没有标准了，有人星夜赶考场，有人辞官归故里，在长安道上相遇，二马错镫之时估计都是抱拳拱手，互道一声“傻B”。
二
讲个我身边的事情吧，真事儿。
2017年，我一个朋友卖了房。房子没什么特殊的，就是个海淀老破小，他当时买的时机很好，正是2008年低谷的时候。卖的时候也好，正是2017年初高点的时候。反正最后他还完贷款还剩600多万，学区房的红利被他完整地吃到了。
他之所以卖房也是因为无奈，所在公司倒闭了，他被迫失业。快40岁的人了也不好找工作，高不成低不就。关键是他们那个行业不景气，这岁数再转行也难了点儿。再加上他本来也没有北京户口，老婆好几年前就带孩子回老家去读书了，所以他在北京没有什么牵挂，索性卖房回老家。
我知道的时候他已经卖完了，请朋友们吃饭辞行。当然，就算是我在他卖房之前知道的话也不会过分阻拦，人家的房子由自己决定。
之后他就走了呗，老家三线普通城市，也早就买了房，那他等于是坐拥7/800万的资产在老家享受起了生活。
临走时朋友们都劝他别乱投资，踏踏实实存银行或买基金。他肯定也是这么想的，但五年过去了，大概率没坚持住。因为前些日子他又来北京了，说是打个官司，让人骗走了点儿投资款。
具体情况我也没问，人家不爱提。但看他轻松的样子估计也不多，可能也就几十万的事儿吧，太多的话早就找朋友帮忙想办法了。
事情肯定是处理得不太好，他在北京待了没几天就要走，临走时又见了一面。吃着饭他说自己不知道为什么有点儿害怕了，倒不是因为被骗了钱，这点儿小钱无所谓。而主要是感觉到了坐吃山空，所以害怕，问我们怎么办？
三
我自然是给他算了算账。假定他现在还有800万现金，那如果存银行的话是每年30多40万，在三线城市的三口之家肯定是够花费了。
但他们是没有其他收入的，那如果想要靠这800万生活下去，就要满足几个前提，至少三个。第一条最重要，这笔钱不能有任何的闪失，比如投资亏损让人骗什么的绝不能有，银行也绝不能出现倒闭等情况。要想满足这一条好办，存国有大银行，而且分开几笔就行了，不难。
第二条就是必须确保这笔钱的收益永远能覆盖生活成本。现在每年3/40万还不少，但利息不能再低了，如果低到3%以下就很难说不动用本金的生活了。这条不太好满足，因为欧美日等国的利率前些年都几乎是零了，中国既然要人民币国际化，那很可能也会逐步跟进。如果按照欧美的趋势，过几年这800万一年可才几万的利息了，说什么也不够花，动不动本金的就得看自己了。
第三条更重要，就是货币通胀，购买力下降的问题。可以估算一下，今天的800万，相当于20年前，也就是2003年的多少钱？我认为是约等于100万，最多不超过150万。因为当时的人均月收入是不过是1000多点儿，而现在则是7000多，至少6/7倍于当年。
那是否可以这么说，今天的800万，将在20年后约等于现在的不到150万。到时候你们两口子60多岁，拿着这笔钱够养老吗？
四
很多人有个思维误区，就是中国这些年的货币超发严重，所以贬值速度快，一旦降下来跟国际接轨就无所谓了。其实这是扯淡，中国的货币超发和通胀率都不算严重，早就是和国际接轨了。
因为既然我们的目标是成为国际货币，那币值稳定就是必须的，不能说今天能买仨烧饼的明天就只能买半根油条了，那就不可能什么国际化了。
稳定的佐证可以看看和美元的汇率，20年前咱们是1:8.2，现在是1:6.4，相对来说人民币的贬值还算小，比美元还更坚挺呢。但就是在这种情况下，温和通胀也是肯定的，这看看这些年的物价涨了多少就知道了。
其实最能体现通胀的就是退休人员的退休金，或者说是低保最低工资标准。因为这些人没有为社会创造什么价值，拿的就是平均值和最低值。平均退休金我不知道，但北京的最低工资在20年前是450，现在是2200，至少是5倍，这也是在北京最低生存的标准。
就算按5倍来计算，800万如果不增值的话，20年后的价值约等于今天的160万。那如果再过20年呢？不敢算了吧，就算是按5倍，30多万块钱，敢说够养老的吗？40年后这两口子是7/80岁，而北京现在的平均寿命是77。
也就是说，虽然他们现在有800万，但大概率能花干净这辈子所有的钱离开，什么都不会给孩子剩下。这还是比较好的估计，是在利率不大幅下降的情况下，而如果本金被动用或损失，那或许20年后就不剩下什么了。
五
再讲个故事吧，也是20年前的2003年，我认识个某公司的小股东，部委公务员下海的那种，负责设计的。2003年春天是非典疫情爆发，在此之前北京的楼市很不乐观，房子不好卖，哪家公司都愁得脑仁儿疼。尤其像这种做乙方服务的小公司，经常是干完活儿也拿不着钱，只能拿回几套卖不出去的房顶账。
但非典之后楼市行情突然启动，房子好卖了，虽然价格涨得不多，但之前这几年攒下的库存是都卖了出去。于是这个小股东也卖掉了自己手中的几套房，套现200多万。
我见到他的时候是2003年冬天，想问他接不接业务，结果人家直接拒绝，说自己已经退休了。因为他当年下海时的目标就是挣够100万就退休，现在兜里200多万了，那还受苦受累的干什么？
当时的银行利息5%左右吧，那就算是存银行，一年妥妥的十多万收入，每个月上万，在20年前是绝对的高收入了，放到今天都不算少。
之后这么多年我没在见过他，他比我大几岁，现在50多点儿吧。前些年听说他回设计院了，但不太在状态，干了没多久换到其他公司去了。
他为什么又找公司上班我不知道，或许是想发挥余热，也或许是这200多万感觉不够了。今天存银行也还能拿到7/8万的利息，但很够花吗？至少是不多吧，顶多是一个普通人的工资，和20年前的价值完全不能比了。
六
前些日子我听到个财务自由的解释，觉得有道理。大意是，先想好你们家每年的正常消费，比如说20万吧，是否包括房贷都行。那只要是能有确定性的，超过这个数字的财产性收入，那就可以算财务自由了。
比如说存款利息、投资分红或者说是房租都行，只要在不上班的情况下每年有20万的收入，就是财务自由。
记住了，所谓的自由不是想干什么就干什么，而是不想干什么就不干什么。财务自由不是说有钱到想买什么就买什么，而是没人能逼着你去干不喜欢的工作就行了。从这点来说，啃老的宅男也算财务自由了，反正人家不想上班就不上班。
那以北京来说，普通人的收入中位数是7500，两口子每个月1.5万就算。那就是说，年入20万对于绝大多数家庭就足够了。那以现在来说，如果要想靠不上班就拿到这些钱，大概需要5/600万的存款，或者价值1000-1200万的可出租房产，约等于两套房。
但这要有个前提，就是这存款利息不能减少，房子也必须一直租得出去。同时，工资收入是每年都有涨幅的，几乎没有下降的时候。这涨幅的统计口径不同，我算出来的是6%以上。那就想好了，如果要是拿现金作为养老本钱的话，怎么做到这个收益涨幅？
房子倒好说，近20年来每年的房租上涨约等于工资涨幅。20年前北京一套普通两居室的租金就约等于一个普通人的收入，1000多块钱；到现在还是差不多，7/8000块钱。工资涨了房租就涨，或者房租涨了工资就涨，或先或后都差不多。至于为什么就先不解释了，反正就是这么个现象。
七
总之，卖了房去享受人生的，不能说人家的选择不对。但也希望都想好了，今天的一笔巨款，未必在多少年后还能价值这么高。所以得先想好了自己能活多少年，然后再算算货币贬值程度，都算清楚了再享受才踏实。
仅供参考。
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