作者：子非鱼
01 | 扎堆给补贴
10月10日，江西房地产信息网披露，南昌市红谷滩区开启了购房补贴活动：
凡在10月1日至12月31日期间，在红谷滩区购买新房者，90平米以下每套可获得3万元补贴，90平米以上可获得4万元补贴。
这并非南昌第一次发放购房补贴。9月初南昌县就发布了购房补贴活动，由县财政拿出3000万元投放，9月1日至11月30日期间在南昌县购房，90平米以下每套补贴1000元，90平米以上每套补贴5000元。
此外，根据澎湃新闻统计，目前至少有19个城市发布了购房给补贴消费券的活动。
在此前的文章中，我们已经说到过，整个上半年， 我们的利率一再下降，我们的首付一再下调，我们的折扣力度不断加大，依旧唤醒不了市场。因为购买力所剩无几。
以上任何一招的力度，都比给予购房补贴消费券要大，所以，给予购房补贴券是否有效，就可想而知了。
那为何这些城市还要出台这样的措施呢？因为已经没有更好的办法，聊胜于无，权当自我安慰吧。
上半年该用的办法都用尽了。
以南昌来说，几个月前就放开了限购，不限购不限售。但楼市依旧没有托起来。同样完全放开的福州、沈阳以及基本放开的东莞、佛山，都没有托起来。
当下的市场，即便强悍如深圳、广州这样的顶级城市，都未能逃脱，遑论南昌这样的弱二线城市。
02 | 房价至少回到了三四年前
南昌其实并不是今年才下跌的，从2020年就开始了。
由于在上一轮牛市中，南昌跟涨太过，作为一个弱二线弱省会城市，其房价高点时期几乎追齐武汉。
后来进入疫情时代，再加上限购约束，南昌的房价开始转向。2020年还只是微跌而已。
但就这点跌幅南昌都受不了，于是在2021上半年公然放开大南昌都市圈限购，来了一个大南昌都市圈“购房同权”，结果第二天就被住建部约谈，被迫撤回，自己也被列入了重点监测名单。
原本的利好，在约谈、收回之下，变成了利空，加速了南昌房价的回调。
进入2021下半年，在全国楼市转向的大背景下，南昌楼市的泡沫不断被挤压，房价跌跌不休。
国家统计局披露的8月份数据显示，南昌是37个房价较2020年下跌的城市之一，南昌下跌了0.8%。
根据抛物线走势，较2020年下跌，房价至少回到了2019年，甚至2018年，也即至少回到了三四年前。
数据：国家统计局
从具体情况来看，南昌当下的情况是，打折遍地，二手房降价都卖不动。
据天猫好房统计，今年十一南昌有33盘售楼处有动作，重点城区全覆盖！其中不乏保利和光宸悦10套特价房、力高凤凰新天5套特价房、丰和新城北苑3套一口价特惠房源、光谷未来学府5套一口价房源、等价格优惠，其中望悦湖金茂悦优惠力度最大，均价之间低至6350元/㎡。
此外，根据南昌当地自媒体爆料，目下南昌的二手房大部分小区基本下跌了2000元左右。
现在南昌的一些二手房业主在亏本卖，比如万达星城，2020奶奶之前的单价是1.8万至2万元，现在在1.5万至1.7万之间。
西湖区城泰江来，2018年1.6万，2020年涨到了1.7万，现在成交均价只有1.55万。涨幅全部吐出来了。
南昌房价为何跌跌不休？本号以为，逻辑主要有二：
第一，南昌楼市此前炒作太过，以南昌的经济和人口基本面根本撑不起来。
2021年，南昌GDP为6650.53亿元，当年比合肥还要强的南昌，如今被合肥甩开了一大截。
数据：各城市统计局
人口方面，虽然南昌去年常住人口增加得很不错，增加了18万，但常住人口规模只有644万，是中部六大省会城市中人口倒数第二的城市，只比太原好一些。
数据：各城市统计局
这样的经济与人口，根本撑不起此前1.5万元左右的单价。
太原也是一样，之前依靠棚改拉起房价，涨到了1.3万左右，现在跌回到了1万元。
中部两个洼地，南昌与太原，可谓是难兄难弟。
第二，空置率超高，全国第一。
贝壳研究院今年发布过一份18个重点城市住宅空置率的数据，根据3个月无人居住的存量房作为抽样调查目标计算得出的结果。
其中南昌以20%的空置率位居第一位，也即每5套住宅，就有一套是空置的。
来源：贝壳研究院
特别要说明的是， 这还只是抽样调查了3个月以上无人居住的存量房，如果算上没卖出去的现房与期房，各城市真实的空置率会远高于披露的数据。
经济弱、人口基数不高、空置率高企，而南昌目前核心区的房价仍非常高，基本都在1.5万左右，这意味着南昌的房价调整周期还远未基数。
在当下的宏观环境下，在购买力所剩无几的背景下，南昌房价还会继续调整。
03 | 各类城市的购房建议
跳出南昌，从全国范围来看，当下还能不能购房。
分城市来看，大多数三四线城市，最好不要碰，因为三四线城市是最不抗跌的地方，也是成交量下滑最严重的地方。大多数三四线城市人口在流失，经济和产业单薄。
一二线城市来看，如果着急买来自住，核心区可以买，当下热点城市的核心区还是比较抗跌，而且往后即便会有调整也不会太大。
如果不着急，大可以继续观望，让子弹继续飞。
毕竟当下就连深圳、广州的房价都在跌。现在真应了网友们的那句话，“你不买，我不买，明天还能降200”。
以深圳来说，尖岗山现在卖出了龙华的价格，罗湖卖出了光明的价格，光明卖出了平山的价格，坪山直接降到了接近东莞的价格。
10月5日罗湖区莲塘新盘京基御景天峦府，备案价6万元，折后价4.88万元，有人说罗湖卖出了光明价格。坪山的君胜熙玥湾，备案均价约3.9万元/平方米，开盘限时优惠86折，折后单价低至3.08万元/平方米。
当下，包括核心城市在内，新房普遍都在打折，以价换量。
然而，效果远不如预期，这一点在前两天的文章中已经写到过。
根本原因在于购买力持续未能复苏。购买力想要复苏，前提是经济复苏、就业复苏，这都是不确定的。
所以，在购买力持续无法复苏的当下，如果不着急购房，可以继续等，后面的折扣力度，后面的惊喜，可能会更大。