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从天河某盘只做四房,看楼市未来的趋势

时间:2022-08-26 00:48:56 热博 我要投稿

文|邓浩志

据报,广州天河区某新盘,整一个楼盘全设计为四房单位,没有其他稍微小一点的户型,这现象说明什么? 楼市,至少在广州等大城市的市场需求已经有深刻改变。

住房市场20年间的变化

2000年的时候,刚刚取消分房,进入商品房社会,很多人还没有房子,要自己掏钱买,即使是第一套,也没多少钱,所以基本都是两房为主导,一房为次主力,三房已经是大户型了。我记得,大概2002年的统计数据,广州新房成交,5-6成是两房单位。

时至今日,住房市场发展了整整20年,全国8、9成家庭都拥有了自己的房产。 市场需求已经由初次置业切换为改善型置业为主导。 最新的统计是,三房单位成交占比超过6成,部分城市四房成交占比甚至超过了两房单位。三房代表现在,四房代表未来。

当然,房间越来越多,既代表了大家生活越来越好,对住房要求也越来越高,也代表了房地产业开发水平的不断提高。广州20年前,做个三房单位,一般都要100平以上,89平三房当年是最最极致的,而且只有一个卫生间。今天,我见到过63平的三房,90多平的四房两卫。这也说明了,同样的面积,不同的“含金量”。 大家关注房价的时候,也不能只关注单价。 现在住房的单价比以前高了许多,有部分是价格真的涨了,有部分是使用率提高的结果。以前要100平才能实现的空间,现在80平就能够实现,在总价一样的情况下,80平的是否感觉上贵了?所以房价涨了,但也得扣除这一部分。

对投资者而言,目光要往远看,既要选择有发展前景的区域,也要选择未来需求更旺盛的产品。对管理者而言,也要根据市场的变化,调整一些过时的政策。比如,144以上定义为豪宅,老实说,144平一套,根本谈不上豪,就大一点而已,乡下,郊区这个面积以上的房子多了去。除此以外,还有很多很多……

中国人均居住面积在不断提高

最新统计显示,中国人均住房面积41.76平,10年上升34.45%是否人均居住面积达到这个水平,就可以说房地产业见顶了,房子够了,没有需求了??当然不是,需求是不断变化的。2000年刚刚进入商品房时代,我在广州,2房1厅最好卖,多是初次置业者(因为取消了福利分房)。而现在,广州3房成交占主流,新房4房成交量甚至超过了2房,说明住房市场不是简单要求有房住,也需要升级,就是以小换大,以差换好。就像手机升级,电脑升级,电视升级……

未来楼市除了刚需,还有几种需求会随着大家收入的提高而提高的。

首先是第二居所,这是对应第一居所的概念,第一居所是每天住的,用于上下班的;第二居所是度假用的,或者周末,或者节假日,一个好环境的,人口相对较少的地方。

其次是候鸟型住所,这个目前在海南已经成气候,未来南方到北方避暑,北方到南方避寒,都形成需求。当然,投资需求还会在,买房用于收租,毕竟不是所有人都愿意买房,买得起房。

所以单纯以人均面积判断,很难说楼市到底见顶没有。而且很重要一点,人口流动导致小城市住房过剩,而大城市住房紧张……

(本文图片来自网络)