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提问：雕叔你好！我准备买法拍以下几个拍卖楼盘哪个值得买！1、沙河壹号 二期 距离开始5天 锦江区出价130 估价160 锦江区 有学区 套三缺点 容积率高2永泰雅居。28 天 天府新区 150 估价200 跃层 有学区3 瑞雪港湾。6天103 市场价144 套三。天府 新区 133m4 美城悦荣府 18天 天府新区套2 软件园。位置 好 出租。90 万 市场价120。5兴元嘉园 7 天。 跃层 115。市场160 148m6 海伦印象7 齐盛艺境
回答：你好，你看的都是法拍房的话，一方面要价格捡漏（现在很多都没法捡漏），另一方面也要确实去看值得买的房源和楼盘。1、沙河壹号二期，目前挂牌价2万+，目前套三行情价170-250万，出价130，估价160能买到，也算是捡漏了。学区的菱窠路小学，一般。容积率确实比较高，是比较刚需的楼盘。2、永泰雅居属于华阳板块，天府新区A学区，多校划片。挨着地铁站不远，适合出租或者自住，房龄比较大， 14年，属于老小区，整体来说顶跃挂牌价在185万左右，起步价150万（单价1万）捡漏不多，表现一般。3、 瑞雪港湾也是华阳老小区，车位严重不足，目前挂牌在174-200万左右，起拍价103万，捡漏比较大，可以稍微关注，但是后期的流通性不佳。毕竟是老破大。4、美城悦荣府 是地铁口次新小区，属于天府新区，套二行情价大概在165万以上，目前起拍价90万，捡漏比较大，可以着重看这个楼盘。5、兴元嘉园属于武侯西三环的老小区，挨着三环噪音比较大。起拍115万，相比市场价160万，也有一定折扣，可以稍微关注，但是后期转手困难。6、海伦印象，天府新区次新楼盘，可以关注。7、齐盛艺境属于高新区远大板块，热度也比较高，可以关注。综合来看美城悦荣府、海伦印象>齐盛艺境>沙河壹号二期>兴元嘉园、永泰雅居、瑞雪港湾。建议你买三环内或者天府新区高新区的次新（房龄10年内），从这个角度去找。
提问：雕叔你好，想请教青羊五片有推荐楼盘吗？暂时看了有华府金沙新楼盘，优点是新，精装修很吸引人，缺点是45层太高，实得面积很小，最小套三要330－340，然后就是次新房，基本都有八九年房龄了，保利北森公馆只买得起套二，优品道那边双地铁商场公园总体还不错，也有好多期了，高层电梯还是一期房龄更老的多层纠结。
回答：无论是从配套，居住感，抗跌性来说保利都要强一些。华府金沙45楼太高了，后期出售会是问题。还有，精装修的房子都有溢价。最后，面积小，非常影响居住感。
提问：雕叔你好！一直在关注你的帖子，分析客观。请问如何评价金融岛这个盘呢?是否具有一定的投资价值?
回答：你好，复地金融岛上批次住宅预售在4年前的2016年5月，当时的售价约2.1万元/m，清水交付。二手房已有售卖，均价在3.3万+。商业配套完善，项目自带商业，周边有环球中心、奥克斯广场、九方购物中心。附近学校有锦辉小学、成都七中、金苹果幼儿园等学校。100以上的住宅，单价在3.3万以上，200-300平米的单价在2.5万左右，总价500-1000万;这都是有成交记录的，上4W是闭着眼的。建议投资的话尽量选择总价低的，接盘的人更多。不过你体量大，也只有金融城攀成钢核心地段才容得下。50-100公寓单价在3万内，租售比不到3%(如58m总价150万+，租金3300/月），市场回报一般。公寓投资慎重。
提问：雕叔上次问过首创娇子1号2套房子，房东想法有变化，现重新咨询2套，请帮忙综合分析下。一套是上次说过的230万14楼横厅位于3栋、离三环立交300多米，二梯6户，6户呈“+”分布，前后各2户、左右各1户,该户位于左边"—"上，南北通透，但右前方有一户，因向前凸出对该户视线有遮挡。另一套220万10楼竖厅位于9栋,离三环立交约200米、之间还有一个10栋，二梯6户，6户同样呈“+”分布，该户位于"""前端右边,前左右方均无遮挡。请问优先选哪套?谢谢!
回答：选220万竖厅的吧。3栋那个本应该是大户型，这样延展出去然后才好做南北通透的横厅，但是遮挡严重的话，就是个假横厅了。
提问：成都雕叔咨询下，我15年的时候贷款买了一套房，贷款30年，每月还3000多元，最近打算拿出这几年积蓄提前把贷款还了。那么，我是否该提前还款呢？
回答：最好不要提前还贷。提前还款属于违约的一种，放贷机构可能根据合同约定收取一定罚息。无论是商贷、公积金贷款还是公积金和商贷的组合贷款，还款方式就两种，等额本息或者等额本金。很多人觉得贷款年限越短越省钱，等额本金的还款方式比等额本息的还款方式更省钱。事实上与其用缩短贷款年限、等额本金还款的方式，增加当前的还款压力以节省未来的利息支出，还不如最大限度的用好银行给予的“空间”，让自己手里多点钱，用“钱生钱”的方式去创造更高的价值。而且房贷利息是所有贷款利息中最低的，大多数情况下，房价涨幅的盈余大多是能跑赢房贷利息支出的。但是如果确实没有什么理财能力，也是可以考虑还款的。
提问：请问雕叔，从自住兼顾投资的角度看，目前鄂尔多斯市（东胜、康巴什、伊金霍洛旗）适合入手房产吗？
回答：鄂尔多斯刚需自住可以买一套好的，投资就没有太大潜力，当年多少人被鄂尔多斯坑惨。当一个城市失去资源的吸纳能力时，房价就容易出现逆转，并且，一旦下跌，就无法找到支撑，而出现持续的暴跌。这是因为，其房价与金融是捆绑在一起的，一荣俱荣，一损俱损。人口减少和资本外流最终导致鄂尔多斯的房价发生逆转。而鄂尔多斯房地产供应量的持续增长和房地产销量的下降，进一步加速了趋势的逆转鄂尔多斯房价康巴什最贵，均价8500-9000/平左右，今年还在升高。推高房价的主要原因主要是教育行业蓬勃发展，学区房带动，市一中考到清华北大等重点大学升学率高居内蒙古榜首二是优美的环境，面积不大但各种主题公园遍布。东胜区和伊金霍洛旗大概一样，都在5-6000，还算平稳。康巴什新区房价泡沫很大，全靠教育撑着，而且自住保值的话只能买好点儿的学区房。其他都是深坑，即使周边旗县人再多，之前的库存也无法消化。如果单纯为了孩子读书，可以买二手学区房 位置一定要好
回答：三无人员是指什么呢？在成都无户口，无社保，无工作？目前来看在成都买房是对住宅产品全域限购的，也就是说你没有社保和户口，就没办法购买住宅，所以如果还想在成都，而不是被忽悠去成都周边诸如视高、黄龙溪等地买房的话，那么我们只有一条路，那就是去购买不限购的产品。这里指的是40年产权的公寓、商铺和写字楼等。一般都是说的公寓，成都目前不限购，而且很多都是临近地铁口，成都地铁还算比较发达，所以像三环内几乎稍微偏核心一些的地铁口，都密密麻麻地布局着很多商业公寓。像骡马市的富力公馆；红星路的红星国际；牛王庙的天紫界、茂业豪园；塔子山附近的恒大望江华府、华宇广场等等，不胜枚举。主要还是看你的预算，一般预算充足的话，都是非常好买的，建议你可以在地图找房页面好好看一看。
提问：雕叔你好！投资一些成都市区老破小，等待拆迁可以吗？即使不拆，也可以出租。成都哪个板块适合赌拆迁呢？谢谢！
回答：哪个板块都不适合博拆迁，有多少人望穿秋水，盼到白发苍苍都没能赶上拆迁。首先，如果拆迁确定，我们作为普通人，总是最后得到风声的，价格也早就体现在房子里了，高位接盘恐只是是一腔孤勇。如果没有任何拆迁消息，能否经得住漫长年月的等待，一直坚守到交房？眼看别人的新大好升值像火箭，自己的老破小像蜗牛，而旧改又遥遥无期，是否依然初心不改？恐怕很难，因此变现是一定要考虑的。风烛残年的老房子，耗子蟑螂满墙爬，物管早就破罐子破摔，形同虚设，就算出租流动性相对好些，但始终还是不受人待见，最终出手还是要牺牲价格来获取流动性。再加上贷款年限短，金融属性差，综合来看，还是避而远之吧。
提问：雕叔，你好！请问城南万科海悦汇城西区的套二180左右值得入手么？能否推荐下天府新区一号线附近的房子，170左右，并且说明下最近是否适合入手，最近不适合的话可以等等关注着。
回答：万科海悦汇城西区主要是赠送大，而且是板块内比较好的开发商和物业，所以单价比较高，实质上也就是个刚需产品，当然人气是一直很旺盛的，只能说该板块也别无很好的产品担当吧。其实1号线天府新区附近的房子都差不多的，大多雷同的价格，雷同的产品，还真没有什么好特别捡漏或者特比让人推荐让人心动的楼盘了。周边可以同步看看瑞升橡树林华府、南湖左岸、成都玩家、恒大名都以及滨江和城这样的吧。目前来看该片区该板块的价格是比较偏高的，炒房心态太严重，但也正是看准了购房者偏爱南门，以及高新周边没有很合适的其他替代板块，所以价格水涨船高。我建议可以等一等，现在急流勇退，或将有所回调。
提问：雕叔你好！如果是投资买房，应该选多大面积的合适？
回答：投资，不同于自住，首先要考虑房子的流通性，包括出租和出售。大面积的房子，居住舒适度较高，但流通性比较差。出租的时候，不太好寻找租客，因为租房人大多是单身贵族，最多是三口之家，对房屋的需求面积基本在100㎡左右，对大面积的需求较少。如果出售，大面积总价较高，能接手的客户群体相对有限。能够入手大面积的客群，眼光也较为挑剔，选择面也比较大，往往不喜欢看二手房。当然，也有特殊情况。如果是核心版块的优质项目，周围可选的项目又有限。购买这个地块的人群，对居住品质要求较高，往往喜欢购入大面积的房子。但是比较少普通人投资建议选择90-130平三四房最佳！
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