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深圳CAZ,这里当之无愧

临近年底,深圳各区进入了招商大会密集发布时刻,纷纷抛出“橄榄枝”,释放“强磁力”。 这个时候,往往也是各区“亮家底”的时候,我们注意到一个颇为意外的情况,今年的诸多第一,竟然都落在了深圳这个区。

先介绍几个排名,看大家能否猜出来,这些第一说的是哪个区。

· 全国排名上,城区新地标摘获“2022年中国建成最高建筑”认证、营商环境在2021年全国百佳示范县市中摘得第一;

· 深圳范围内,招商对接市外重点项目、引进市外优质项目两项数据排名第一,人口流入和人口年轻化程度排第一。

答案是——罗湖!不知你是否能猜中?罗湖被视为年轻深圳中的老城区,这几年其实一直在“弯道超车”。11月24日,罗湖举行以“新罗湖 向未来”为主题的2022年招商大会,披露了更多有趣的数据。

今年能明显感受到, 正在重塑中心城区价值的罗湖被越来越多人看到!曾经迁出的企业将总部迁回,重量级企业总部不断迁入,不但如此,连最敏锐的资本也来了,中年人置业的需求、年轻人购物的选择都在慢慢回归罗湖。

近年国内外“回归中心城区”的趋势越发明显,新一轮中心城区“再城市化”浪潮开启。罗湖靠什么抓住了这一次的契机?我们细细研究了罗湖的招商大会,发现还有更大的隐藏“彩蛋”,这里可能将诞生深圳新的“CAZ”! (CBD理念的一种延伸,CAZ即Central Activity Zone,一般译为城市活力中心区)

“一来一回”中的罗湖逆袭

城市发展过程中不可避免会经历“中心集聚”、“分散扩张”到“再中心化”的阶段。 国际上纽约、伦敦、旧金山、东京等大都市,都在探索城市更新、集聚新业态等新模式,迭新城区面貌。

国内特大城市,尤其是深圳,用几十年高强度时空压缩方式创造了世界城市化的进程奇迹,自然也会率先遇到“再城市化“的问题,罗湖作为深圳改革开放最早的建成区和中心区,“老城焦虑”最为典型。

而在最新的招商大会上, 罗湖传达给外界的鲜明讯息是,中心城区价值已经回归!

罗湖区长致辞时,提到了“欢迎回罗湖、欢迎来罗湖”,这个“一来一回”很值得关注,反映了罗湖的两个趋势。

一是已有大企业、好企业迁回罗湖。 据迁回的重点企业表示:迁回,是看到了罗湖旧城改造的决心和效果,目前腾挪的产业空间已把劣势转为了优势,企业迁回恰好可以赶上新发展时机。

二是代表新活力的500强大企业、外商、独角兽企业选择来罗湖。 24日,罗湖官宣招商引资签约优质项目共60个,包括12家世界500强、10家外商,一批行业龙头、独角兽公司,尽显罗湖招商的强大吸引力。

“滚雪球”效应凸显

资本流入罗湖

实体企业、金融机构纷纷流入罗湖,释放了罗湖资本市场活跃的积极信号,也显示了在中心城区“再造”上,罗湖破茧突围的实力。

罗湖“家底”的厚实,是支撑“主城价值回归”的基础。根据2020年国际货币基金组织(IMF)认定的发达经济体指标, 罗湖已经达到了发达经济体标准,且罗湖的都市型经济有着高端化、高密度、高韧性的特质 ,数据显示,罗湖金融业、商贸业、商务服务业、战新产业四大主导产业强悍,第三产业占比达到93.8%,经济密度全市第三。

罗湖的突围,体现在几个“新”上,尤其是产业扶持政策的创新和空间的再释放, 对于落户罗湖的企业来说,看完估计会格外惊喜,因为实在太有含金量,罗湖直接拿出了10亿元产业扶持大礼包。

1、新聚焦

此次招商大会上,罗湖提到聚焦四大主导产业,扶持的方法极具罗湖特色。

* 金融业 方面,罗湖是传统金融强区,金融业总资产占全市的1/3,红岭新兴金融产业带纳入了全市金融业“一城一街一带”发展规划。接下来罗湖要重点强化金融总部集聚,打造深港消费金融先行区、数字人民币应用示范区、黄金金融特色区、保险创新试验区 ,对新引进的持牌金融机构最高扶持5000万,对新设立的数字人民币专营机构及重大基础设施最高扶持2000万,对新设立的黄金专营机构最高扶持5000万。

* 商贸业 方面,罗湖要打造最好吃、最好逛、最好玩的国际范与烟火气共融的中心城区, 鼓励引进零售行业龙头企业等,落户扶持最高可达1个亿!对于罗湖首店,给予最高扶持300万。

* 商务服务业 同样是罗湖的强项,四大会计师事务所有三家在罗湖,集中了全市40%的旅行社。罗湖以业态高端化、产业集群化、发展国际化思路进行升级转型, 上榜国家级、省级行业榜单的律师事务所、会计师事务所、税务师事务所、管理咨询等企业,落户扶持最高1个亿;

* 战略新兴产业 上,罗湖有“和时间做朋友”的耐心, 对于新引进并获认定的软件信息重点企业,扶持资金不设上限,最长连续扶持5年。

扶持补贴能看出,罗湖这一次很拼,更为难得的是, 为了方便企业清晰了解产业扶持政策,罗湖特别设计了“政策计算器”。在此提醒,感兴趣的企业主可以进入“政策计算器”查询。

2、新罗湖

挖掘主导产业潜力, 罗湖在产业空间上再造“新罗湖” 。过去五年罗湖供应土地119万平方米,释放土地资源42万平方米,新增产业空间446万平方米, 今年又拿出了50公顷土地,集中在清水河总部基地、笋岗新罗湖会客厅、深港深度融合发展区,此前罗湖“没有空间”的形象已被彻底逆转。

其中 深港深度融合发展区备受关注,明年预计将释放9.6公顷土地 。要知道这个片区以罗湖、文锦渡、莲塘三大口岸为核心,是深圳与香港陆地接壤面积最大的区域, 打造国际消费枢纽引领区、深港科技服务业跨境合作区、深港先进制造业协同发展区 。罗湖有5块土地在融合发展区,总占地面积超16公顷,明年直接拿出来60%,可见罗湖的效率和诚意。

3、新高低反差

罗湖是营商环境高地和营商成本的洼地,这为企业提供了“新高低反差”优势。 去年罗湖获“2021年中国营商环境百佳示范县市”第1名,“有温度”的营商环境被不少扎根在此的企业家点赞。

营商成本上,罗湖办公物业、住宅物业价格等相对实惠,叠加政策、环境利好, 近年的深圳大宗交易市场,罗湖非常活跃 。就拿今年数据来说,美联统计,今年1-9月,罗湖办公平均单价不降反升,在深圳各区中涨幅靠前,8月罗湖更在商铺、写字楼成交面积排名第一,占全市份额“半壁江山”。

4、新枢纽

而最后一个关键 落在了“新枢纽”上 。深圳有着粤港澳大湾区、深圳都市圈、深港双城三圈的发展机遇,罗湖在其中占据了“枢纽”的核心位置。

从近几年的发展模式可以发现,罗湖对于“枢纽”的把握非常精准。罗湖是湾区的交通枢纽、交流枢纽、消费枢纽,还是联通过去和未来的时空枢纽。

在深圳乃至湾区的发展焦点,罗湖聚焦主导产业、聚焦深港合作,汇聚人流、物流、信息流和资金流,“滚雪球”效应已在凸显。

人口也在回流

罗湖CAZ雏形已现

能将人吸引回来,证明了一个城区的底气。近几年资本流入罗湖,人口也在回归罗湖。

招商大会上,罗湖的人口数据令不少人意外。 先是人口流入方面,人口数据显示:“2020年中国县域人口流入百强榜”,罗湖位列全国第四,深圳第一;而在人口密度上,根据深圳市第七次全国人口普查数据,罗湖人口密度位居深圳市第二,显示了罗湖人气很旺。

人口结构上同样出人意料。罗湖男女性别比例是全深圳最均衡的区,接近一比一。 罗湖的家庭结构上,0-14岁人口在深圳排第一,而且60岁以上人口比重也是第一 ,老人孩子人口占比多,也从一个方面说明,深圳越来越多“三代同堂”的家庭选择把家安在罗湖。

罗湖如此有人气,与宜居属性分不开 。罗湖生态环境上,向来有“一半山水一半城”之称,坐拥一山四湖,有梧桐山、洪湖、仙湖、银湖、东湖,城市绿化覆盖率达64.6%。城市公共配套上,教育、医疗、文体、商业等都相当成熟,且房价性价比颇高,置业吸引力很强。

可以发现, 罗湖资本回流、人口回流、经济向前,然而并不是在走以前CBD的道路。 事实上,近年来CBD“职住分离”等现象引发了很多思考,而一种更加重视人本的CAZ模式,即城市活力中心区概念广泛流行。

世界范围内不少老城区依靠CAZ模式旧貌焕新,目前包括上海、深圳等大城市进入城市发展下半场,不少已经提出了建设CAZ的目标。

而从罗湖的城区“再造”来看,罗湖的CAZ已经显露雏形,通过产、城、人的融合,创造时间优势成本和机会优势成本,让企业、企业主、居民都有归属感,也更有助于吸引中年群体回罗湖就业、置业,使罗湖家庭结构更加均衡。

拐点之下

罗湖将重回流量巅峰?

一系列“组合拳”后,罗湖CAZ建设很可能迎来流量巅峰!

伦敦金融城、新加坡滨海湾进行CAZ改造时,实现了引人—聚人—留人的宜居宜业氛围,同时还有一大亮点,那就是 不断打造差异化、个性化的文娱消费需求,放大购物娱乐体验,塑造城市新引力级,吸引国内外“流量“,不断激活城区潜力。

罗湖本身就很有流量 ,有东门、蔡屋围、笋岗等商圈,有新的网红打卡地—万象食家,还有矗立在笋岗中心的新地标---城脉中心,388米的高度已被世界高层建筑与都市人居学会认证为“2022年中国建成最高建筑”。

罗湖还有一种“网络流量”,正在慢慢转为“流量经济” 。近几年年轻人热衷攒钱,一种全新的攒钱方式—攒“金豆豆”盛行。罗湖水贝的商家们迅速瞄准了商机,在线上渠道上新黄金品类“金豆豆”,打开了水贝又一个百亿市场。

能够看出,网络流量可转化为产业增量,特别是对特色产业而言,与流量相得益彰。

这一点罗湖在招商中已经注意到,并提出了玩转流量经济目标,拥抱直播经济, 用直播流量为“世界宝都”“全国最大二手车交易中心”“全国最大工艺美术品集散地”等城区传统产业名片赋能,形成新的经济增长点 。

对于人流量的赋能,罗湖则要发展商圈、旅游流量经济。 罗湖针对不同人群需求,细化东门、人民南、蔡屋围、笋岗、水贝等五大特色消费街区,再造全新的深圳网红打卡地;而在 旅游流量上,罗湖则要拓展高端旅游、定制旅游、旅居车旅游等新业态 ,同样拿出真金白银给予扶持奖励。

文娱业态全面更新,罗湖的城市面貌也在迭新,有新地标城脉中心,还将有 407米的城建梅园,湖贝塔、寰宇大厦、晶都大厦等一系列新地标刷新天际线 ,罗湖这一波操作下来,可以说人气、财气和士气全赚到了!

数据显示,通过CAZ再造城区,伦敦金融城能为城市约1/3人口提供就业,新加坡滨海湾则一跃成为世界级的生态湾区。 可以想象,已现CAZ雏形的罗湖,将流量发挥到极致,展现深港、湾区特色,城区的传播和影响力未来可期。

关注人、回归人的需求,是新一轮城市发展周期中“回归中心城区”的重点。

作为深圳特区长子,罗湖每一次都能精准抓住历史机遇,这一次也不例外,CAZ将给城市中心城区带来什么样的新走法,值得期待!

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